建设部关于贯彻《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》有关问题的通知
时间:2024-07-09 08:55:19 来源: 法律资料网 作者：法律资料网 阅读：8080
建设部关于贯彻《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》有关问题的通知
建设部
建设部关于贯彻《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》有关问题的通知
建设部
各省、自治区、直辖市建委（建设厅），计划单列市建委：
为贯彻《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》（国发〔1992〕61号），加强房地产业的宏观调控和管理。推动房地产业的健康发展，现对有关问题通知如下：
一、加强对国有土地使用权出让、转让的规划管理，严格执行建设部《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》。城市国有土地使用权出让的投放量应当与城市土地资源、社会经济发展和市场需求相适应。城市规划行政主管部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土
地使用权出让规划和计划。包括地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等，以保证城市国有土地使用权的出让有规划、有步骤、有计划地进行。城市国有土地出让前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。经规划确定的土地
的使用性质、容积率等，不得随意更改，确有必要变更的，必须经过严格的审批程序，并相应作好经济利益关系的调整。
二、集体所有的土地，必须征用转为国有后才能出让。城市政府主管部门可通过招标或指定资质等级一、二级的房地产开发公司实施土地成片开发，依照规划平整场地，建设给排水、供电、供热、道路交通、通讯等设施，以形成工业用地和其他建设用地的条件。完成成片开发后的土地
，可由城市政府结合项目实施土地使用权出让。县及县级市指定资质等级三级的房地产开发公司承担土地成片开发任务的，须报省级建设主管部门批准。
三、房地产管理部门要认真做好房地产市场预测，定期发布市场信息，以加强对房地产投资方向的引导，减少投资的盲目性。要把解决城镇居民住房，特别是困难户的住房问题，作为房地产开发中的一项重要任务，在住宅小区建设和旧城改造中坚持推行综合开发，大力发展普通标准商
品住宅。政府主管部门应结合住房制度改革，管好用好住房基金，并多方筹集住宅建设资金，保证城镇居民住房建设有稳定的、逐年增长的资金来源；对为中低收入家庭建造的住宅应在土地利用计划、规划立项、商品房计划等方面优先安排，并以地价、税（费）率、融资等方面的优惠条件
予以鼓励。城市中心区的改造，应按城市规划要求优先安排商业、服务业、金融业等项目，以适应第三产业的发展需要。各地应根据本地区经济发展水平和市场需求实际，从严掌握高档别墅、高级写字楼和高级宾馆的建设。
四、建立和培育房地产市场体系。土地使用权出让要尽量通过招标方式，并注意结合考察投标者的资质及土地的利用方式等因素。协议出让的土地，必须由政府组织的评估机构合理确定基准地价，任何单位和个人不得以任何理由压低地价。协议方式出让土地的价格应接近基准地价或市
场价格。要建立土地使用权转让、商品房屋预售、商品房向境外销售的审批制度。未达到土地使用权出让合同的要求的土地不得转让，未达到一定投资比例和施工进度的商品房屋不得预售。各地房地产管理部门要尽快制定房地产转让管理办法，建立健全房地产交易管理机构。土地使用权和
房屋所有权的转移（包括涉外房地产）必须依照规定到当地房地产市场交易管理部门办理交易手续。要健全房地产产权登记、变更制度。建立公开的、完整的市场信息库，并大力发展与房地产市场配套的物业估价、法规政策咨询、信息咨询、代理等中介服务。
五、完善房地产价格体系，运用价格和税收杠杆调节房地产经营收益。各地应尽快开展土地分等定级工作，并严格按土地的不同区位、使用性质、容积率、级差收益和供求状况等因素确定基准地价，作为土地出让价格的基础。各地房地产管理部门要认真执行国家物价局、建设部《关于
解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知》，对未实行土地使用权出让而进入市场的城镇国有土地上的各类存量房屋出售、出租均收取土地收益金。同时，要建立房地产开发、经营收益调节机制。在全国未作征收房地产增值税的规定前，各地应根据本地情况，在房地产转让中对增
值部分征收一定比例的增值费，以调节房地产开发、经营中的过高收益。增值费上交当地政府，专项用于城市建设和土地开发。
六、加强对外商投资房地产的引导和管理，使外商主要投向与鼓励类引进项目配套的房地产开发，以及拆迁难度大、近期依靠内资实施改造有困难的旧城改造项目。对外商投资房地产，应根据项目规模规定其注册资本、分期投入资金量、合资双方股金份额等。中方不得为外商提供人民
币贷款和境内贷款担保，以保证外资的真正投入。各地在吸引外资投入房地产上不得超越权限制定优惠政策。
七、提高房地产开发企业素质，端正经营方向。要按照建设部、国家工商行政管理局的规定，严格对各类房地产开发企业的资质审批，并建立年检制度，实行动态管理。对取得房地产开发经营权的企业，在一年内无开发任务或未进行任何项目建设的，应及时取消其房地产开发经营权。
对项目型公司，凡项目结束或因故终止，应及时取消其该项目的开发经营权。要严格限制那些不从事房地产开发而热衷于投机牟利的行为。要加强对开发公司经理及管理人员的培训、切实提高企业管理水平。
八、加强房地产业的法制建设和对房地产业的领导。要适应建立完善的房地产市场机制的需要，加强立法工作，建立健全房地产法律体系。各级建设主管部门要积极转变政府职能，强化宏观调控的职能，不直接干预企业的经营活动，促进房地产企业转换经营机制，为加快房地产业的发
展和促进房地产市场的健康发育提供服务。
1993年4月16日
迟延履行时加倍支付的利息与依原利率计息应当并得
沈海龙
[案例]陈某于2005年1月1日向张某借款10万元，无息，约定2006年1月1日前还款，到期不还按利率3.3%计算月息（折合年利率39.6%）。届期不还，张某于2006年6月向法院起诉，法院判决于8月1日前还款12.3万元整。陈某到年底仍未偿还分文，张某遂向法院申请执行。关于从8月2日起迟延履行期间的利息如何计算存在以下三种认识：一是按银行同期贷款最高利率增加一倍计付；二是按陈某与张某约定的月息3.3%计付，因为其未高于银行同期贷款利率的四倍；三是按第一种方法支付的同时，再按月息3.3%累计利息。
民诉法第232条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。…”笔者以为：“加倍支付”的迟延履行期间的债务利息总额中，不包含按判决生效前既定的或推定的利率计付的利息，上述第三种认识才是正确的。具体阐述如下：
一、如果包含，在约定利率远低于银行同期贷款最高利率的情况下，迟延履行的责任应扣除按原来可得利率计付的利息。
假定陈某与张某约定至清偿时的年利率是10%,那么陈某不按判决指定的期间履行债务时，张某即使申请执行，迟延履行期间若按双倍支付利息（设定为25%）。则陈某因迟延履行增加的金钱负担，实际只是迟延履行额的15%，而非民诉法第232条的双倍支付利息额。如果被执行人按时给付，另外10%的法定孳息即属申请人所有，受领该10%没有使申请人的权益总值增加，只是被执行人占用资金（比如储蓄）获得收益的返还。对被执行人10%没有任何惩罚意义。
二、如果包含，在判决生效前既定或推定的利率接近或达到双倍支付的利率时，第232条不能体现对迟延履行加重责任、承担不利后果的立法意思。
张某与陈某若约定借款按银行同期最高贷款利率增加一倍计息。”张某申请执行.若假定按民诉法第232条张某主张双倍支付的同时，不能同时主张原合同中确定的同样的计息方法，则显而易见，第232条绝不体现对迟延履行者的法律责任的加重或对债权人张某合法权益的保护。被执行人承担的只是依据原合同应当承担的利息额。原合同不因权利人寻求诉讼救济而对债务人失去法律上的约束力。
三、在民间借贷利率明显高于银行同期最高利率的两倍，依法应予保护时，民诉法第232条将帮助迟延履行者减轻责任,削夺债权人依据合同可得的利益。
《合同法》第211条第二款：“自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。”最高人民法院法（民）[１９９１]２１号《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，…但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”据此，不高于银行同期贷款利率的四倍的法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得。“应当加倍支付迟延履行期间的债务利息”的规定，不存在消灭民间借贷合同的四倍利率受法律保护的效力的立法意图。所以，民间借贷合同中清偿前的利率约定，对判决生效后债务清偿前的期间不适用、对债务人没有法律约束力的认识，明显违背有关法律规定。
综上所述，民事诉讼法第232条中的“加倍支付”不妨碍债权人同时依据原约定的方法主张利息，即原判定给付的金钱额在迟延履行期间被占有而不当获取的法定孳息，债务人应同时向债权人结算。
不能将中国法学和西方法学切割开来,力图从西方法学切割中实现中国法学自主性发展恐是徒劳。恰恰相反,中国法学应汇入人类文明潮流中寻求自主性发展
□熊云辉
新中国成立63年来,中国法学从曲折中逐渐走向繁荣,先是“废除六法全书”,全盘学习苏联法,后经历了文革中的“死”和改革开放后的“生”,新世纪到来后,在全球化浪潮中寻求自主性发展。中国法律人在强烈的中国问题意识导引下,力图建立兼顾中西又不同于西方且适应中国实践需要的“中国法学”,这充分体现了当代中国法律人的使命感和责任感。所以像“中国法学何处去”“当代中国法治话语体系的构建”等议题受到学界广泛关注,讨论颇为激烈。实在地说,创建“中国法学”的背后,是根深蒂固的民族主义情节。当然抛开感情用事不论,当代中国法学自主性的争论不过是近百年来历史长河中中西之争的又一次泛起,其遭遇的现实性难题较之以往则更为深刻而复杂。
中国还是西方?自从中国遭遇西方以来,中西之间的紧张关系一直存在,在当代中国,还存在加剧的倾向。坚持中国,抵制西方,似乎是国家层面话语的主基调。中国法学自主性议题也因而获得相当的正当性,备受官方和学界推崇。客观地说,中国法学自主性发展前景不容乐观。其原因在于,一百多年来,中国已汇入西方文明洪流中,离开西方,根本不能将中国自己阐释清楚。1949年之前,无论是洋务运动、维新变法,还是辛亥革命、五四运动,都是循着西方的影响前行。1949年后,实行的社会主义也是舶来品,因袭苏联,源头在西方。如此看来,中国法学离开西方,几乎是无源之水。所谓中国法学自主性发展多半高悬于“理想图景”中而无实践之累积。也许,中西之争根本就不应该有非此即彼的判断,也不能将中国法学和西方法学切割开来,力图从西方法学切割中实现中国法学自主性发展恐是徒劳。恰恰相反,中国法学应汇入人类文明潮流中寻求自主性发展。
社会主义法治如何发挥实效?从原初意义上看,法治就是法律的统治和良法之治,无姓“资”姓“社”的问题。随着西方社会从传统向现代的转变,也发展出了现代法治,即韦伯所称的“形式合理性”,由于其建立在资本主义的经济基础之上,故被称之为资本主义法治。社会主义也是现代社会的产物,其是为克服资本主义固有缺陷而提出,是后资本主义的西方理论。依据该理论建立起的法治而有别于前述现代法治,被称之为社会主义法治。社会主义法治理念集依法治国、执法为民、公平正义、服务大局、党的领导五个方面为一体,全面反映了社会主义法治的本质特征,准确把握了社会主义法治内涵。理念上将二者区分开来较容易,但如何实效性发挥社会主义法治优势则是一大难题。在全球化过程中,资本主义法治占据主导地位,并保持着强劲的话语优势。面对强势的资本主义法治,社会主义法治如何保持话语优势又是一大难题。社会主义法治必须接受话语优势和实效优势双重考验。中国法学自主性发展与社会主义法治互为表里,相辅相成。社会主义法治话语优势的获得有赖于中国法学自主性发展,而社会主义法治的实效优势则构成中国法学自主性发展的实践基础。
“自主性”的内涵如何界定?宪法规定,我国一切国家权力属于人民,人民通过人民代表大会行使权力,政府、法院、检察院由人民代表大会产生。据此,我国国家权力结构可表述为“人大产生下的一府两院制”,它具有类似“议会至上”的属性,即人民至上,而不同于一些西方国家的总统至上。人大产生下的一府两院制体现了权力分立的特征,即立法权、行政权分别由人大、政府行使,司法权采审判权、检察权二元分立,分别由法院、检察院行使。由于其必须接受党的领导,这就强化了权力自上而下的纵向监督与制约,一定程度上弱化了权力结构的横向制约,因此不同于外国三权分立的横向制衡体制。根据现行体制,司法要以党的事业至上、人民利益至上、宪法法律至上为指导。中国法学自主性发展是依循还是撇开现行体制,这关乎“自主性”内涵的界定。中国法学自主性发展的命题是针对西方法学话语而提出,因此,可以肯定的是,依循现行体制是中国法学自主性发展应有之义,换句话说,中国法学自主性发展是我国现行体制的自然延伸,而不需要另辟蹊径。倘若以三权分立为基础来探讨中国法学自主性发展的问题,则意义全失,而且没有必要。至于其最终能否走出一条不同于西方康庄大道,则有待于实践的验证。
总之,中国法学自主性发展一题,是中国遭遇西方的中西之争的又一次讨论,应从历史深处走来,以更宽阔的视野来看待其意义。现实地看,中国法学自主性发展,需要厘清社会主义法治与资本主义法治、人大产生一府两院与西方三权分立等关系；长远地看,中国法学自主性发展的探讨,既要着眼于人类社会福祉,更要着眼于生长于斯的中国人民福祉,当需深思、慎思、广议。