财政部


实施《企业会计制度》及其相关准则问题解答

(2001年7月7日 财政部)

《企业会计制度》和相关准则，以及有关衔接办法发布以后，我们收到股份有限公司、会计师事务所等单位的来电、来函，询问股份有限公司(以下简称“公司”)实施《企业会计制度》及其相关准则的有关问题。为此，我们起草了《实施〈企业会计制度〉及其相关准则问题解答》。

　　现对公司实施《企业会计制度》及相关准则政策衔接等有关会计处理问题解答如下：

　　一、问：公司执行《企业会计制度》时尚未摊销的开办费余额如何处理?

　　答：公司在执行《企业会计制度》时，尚未摊销的开办费余额应当根据情况分别处理：

　　1、如果未摊销的开办费余额较大，直接将其余额转入当期损益对公司的利润产生重大影响的，可采用追溯调整法进行处理。在编制比较会计报表时，对于比较会计报表期间的会计政策变更，应调整各该期间净损益各项目和会计报表其他相关项目，视同该政策在比较会计报表期间一直采用。

　　2、如果未摊销的开办费余额较小，直接将其余额转入当期损益对公司的利润不产生重大影响的，可将开办费余额直接转入当期损益。

　　二、问：公司执行《企业会计制度》时已资本化的研究与开发费用如何处理?

　　答：《企业会计制度》有关研究与开发费用的会计处理与《股份有限公司会计制度——会计科目和会计报表》(以下简称“股份有限公司会计制度”)相同。因此，不存在会计政策变更调整问题。如果公司已将研究与开发费用资本化的，应当作为会计差错予以更正。

　　三、问：公司购置计算机硬件所附带的、单独计价的软件，是列为固定资产核算，还是列为无形资产核算?

　　答：对于购置计算机硬件所附带的、单独计价的软件，作为无形资产核算，并按制度规定的期限平均摊销。

　　四、问：公司执行《企业会计制度》前存出投资款已作“其他应收款”核算，并计提坏账准备的，执行《企业会计制度》时应当如何进行会计处理?

　　答：公司在执行《企业会计制度》前存出的投资款已作为“其他应收款”核算的，应将尚未进行投资的其他应收款余额转入“其他货币资金”科目。

　　原作为“其他应收款”核算的存出投资款，在尚未投资前一般不应当计提坏账准备，如果已作投资并且已作投资部分的其他应收款已计提坏账准备的，应当将已作投资部分的其他应收款的账面余额，转入“短期投资”等科目核算，已计提的坏账准备，转入“短期投资跌价准备”等科目。

　　五、问：公司原以非现金资产投资，投出非现金资产公允价值大于其账面价值的差额计入资本公积准备项目的部分，在计提长期投资减值准备时是否可以冲减资本公积中的股权投资准备项目?

　　答：按照财会[2001]17号文件规定：在《企业会计制度》执行之前，按《股份有限公司会计制度》和《企业会计准则——投资》的规定，已确认的投资，不予追溯调整；其后对投资收益的确认和投资账面价值的调整等，应按《企业会计制度》的规定进行处理。公司在执行《企业会计制度》前已以非现金资产投资，投出非现金资产的公允价值大于其账面价值的差额在减去未来应交所得税后的余额转入“资本公积——股权投资准备”科目的，在按《企业会计制度》规定计提该项投资的减值准备时，应当首先冲减原计入资本公积的股权投资准备项目，不够冲减的，计入当期损益。如果已确认损失的长期投资的价值又得以恢复，应首先转回原计入损益的减值，差额部分再恢复原冲减的资本公积准备项目。如果已计提减值准备的长期投资直至处置时，原冲减的资本公积准备项目仍未全部转回的，应将处置收入大于长期投资账面价值的差额部分，首先恢复原冲减的资本公积准备项目，其余部分再确认为处置收益。

　　六、问：公司提取的、用于奖励中高层管理人员的激励基金，应当如何进行会计处理?

　　答：公司为对中高层管理人员实施激励机制采用的奖励措施，由公司根据其管理权限，依据法律或者有关规定作出安排。公司无论以何种形式奖励中高层管理人员，其发生的支出，均应计入公司当期的成本费用。

　　如果公司以前年度提取的、用于奖励中高层管理人员的激励基金未按上述规定处理的，作为会计差错予以更正。

　　七、问：公司所取得的高尔夫球场会籍收入如何确认收入?

　　答：公司一次性收取的高尔夫球场会籍入会费，是全部计入当期损益或是按受益期限分期计入受益期损益，应根据不同的情况分别处理：如果一次性收取的入会费，仅仅是入会者为了获取会员资格，会员在接受公司所提供的具体商品或服务时，需另行交纳相关费用的，则当一次性收取的入会费当期收回的可能不存在重大不确定性时，确认为收入；如果一次性收取的入会费，入会者不仅仅是为了获取会员资格，还包括为将来接受公司的商品或服务而预先支付的订购费用，或包括接受公司以低于非会员价格提供的商品或服务，则该项费用应区别费用所代表的受益性质、受益价值和期间，按照合理的方法分期确认收入。

　　八、问：公司收到先征后返的所得税，应当如何进行会计处理?

　　答：按照《企业会计制度》规定，公司按照规定实行所得税先征后返的，应当在实际收到时冲减收到当期的所得税费用，而不应当计入盈余公积或资本公积。

　　九、问：土地使用权转入房屋、建筑物的价值后，其价值摊销年限如何确定?
　　答：公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值转入无形资产进行摊销。如公司将土地连同地上房屋、建筑物一并出售的，按其账面价值结转固定资产清理。

　　执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作调整，其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。

　　十、问：固定资产计提减值准备后，应当如何计提固定资产折旧?

　　答：按照《企业会计制度》规定，如果固定资产的账面价值低于其可收回金额的，应当计提减值准备。已计提减值准备的固定资产在计提折旧时，应当按照该项固定资产的账面价值(即固定资产原价减去累计折旧和已计提的减值准备，下同)，以及尚可使用年限重新计算确定折旧率和折旧额；如果已计提减值准备的固定资产价值又得以恢复，该项固定资产的折旧率和折旧额的确定方法，按照固定资产价值恢复后的账面价值，以及尚可使用年限重新计算确定折旧率和折旧额。

　　因计提固定资产减值准备而调整固定资产折旧率和折旧额时，对未计提固定资产减值准备前已计提的累计折旧不作调整。

　　十一、问：公司执行《企业会计制度》时，原资本公积各明细科目如何结转?

　　答：《企业会计制度》中“资本公积”科目已设置的明细科目与《股份有限公司会计制度》一致的，不需另作调整，与《股份有限公司会计制度》不一致的，按以下规定结转：

　　1.《股份有限公司会计制度》设置的“资本公积——接受捐赠资产准备”科目的余额，转入《企业会计制度》中的“资本公积——按受捐赠非现金资产准备”科目。

　　2.《股份有限公司会计制度》设置的“资本公积——被投资单位接受捐赠准备、被投资单位股权投资准备、被投资单位评估增值准备、被投资单位外币资本折算差额”科目的余额，转入《企业会计制度》中的“资本公积——股权投资准备”科目。

　　3.《股份有限公司会计制度》设置的“资本公积——其他资本公积转入”科目中的接受现金捐赠余额，转入《企业会计制度》中的“资本公积——接受现金捐赠”科目。

　　4、《股份有限公司会计制度》设置的“资本公积——住房周转金转入”科目的余额，分别情况处理：按照《关于印发企业住房制度改革中有关会计处理问题的规定的通知》(财会[2001]5号)规定，以所有者权益项目冲减住房周转金借方余额的公司，“资本公积——住房周转金转入”科目的余额首先冲减已转入“利润分配——未分配利润”科目的住房周转金借方余额，借记“资本公积——住房周转金转入”科目，贷记“利润分配——未分配利润”科目；以国有股应享有的份额弥补住房周转金借方余额的公司，“资本公积——住房周转金转入”科目的余额首先冲减“资本公积——弥补住房周转金”科目的借方余额，借记“资本公积——住房周转金转入”科目，贷记“资本公积——弥补住房周转金”科目。经上述冲减后，“资本公积——住房周转金转入”科目仍有余额的，转入“资本公积——其他资本公积”科目。

　　5、《股份有限公司会计制度》设置的“资本公积——其他资本公积转入”科目的余额，减去已转入“资本公积——接受现金捐赠”科目后的余额，转入《企业会计制度》中的“资本公积——其他资本公积”科目。

　　十二、问：执行《企业会计制度》后，财政部原发布的财会字[1998]16号、财会字[1998]66号文件的规定是否仍然有效?

　　答：财政部发布的《关于股份有限公司有关会计问题解答》(财会字[1998]16号)，以及《关于执行具体会计准则和(股份有限公司会计制度)有关会计问题解答》(财会字[1998]66号)所解答的有关问题，如果《企业会计制度》已作相应规定的，按《企业会计制度》的规定执行，财会字[1998]16号、财会字[1998]66号文件所作的解答相应废止；如果《企业会计制度》未作相关规定的，仍按财会字[1998]16号、财会字[1998]66号文件的解答执行。

　　 财政部　　　

解析购买查封房屋的法律风险

奚正辉


　　案例

　　2008年6月16日，林小姐来到中汇律师楼找到本律师，当时她心情非常着急，因为其购买的位于上海市徐汇区裕德路一套房屋，在其向房地产交易中心申请转移登记后15天被徐汇法院查封了，交易中心向林小姐出具了《不予登记告知书》。
　　本律师接受林小姐的委托立刻跟徐汇法院联系，并当天就向法院提交了查封异议申请，但是法院鉴于林小姐还不是系争房屋的产权人，故不同意解封。本律师遂申请以第三人的身份参加进入诉讼案件。本案由徐汇法院的资深法官组成了合议庭审理，对案件的判决还是非常有说服力的。
　　经法院查明以下事实：2007年4月8日，被告吴某向原告王某借30万元，签署了抵押借款协议，以上海市徐汇区裕德路一套房屋抵押，但是没有办理抵押登记。吴某还不出钱，遂双方于2007年11月23日签署了房地产买卖合同，转让价格为65万元，以房抵债，但是一直没有办理过户手续，因为吴某在该房屋上还有近60万的银行抵押贷款。2008年3月3日，吴某因为拖欠银行贷款，银行起诉吴某，并查封了系争房屋。2008年5月4日，被告吴某通过上海臣信房地产经纪公司将系争房屋出售给了第三人林小姐，签署了《房地产居间合同》。5月14日，林小姐直接汇了60万到吴某的贷款银行，替其还清了贷款，并办理了抵押注销及解封手续。5月28日，吴某与林小姐签署了《上海市房地产买卖合同》，转让价格为109万元，同日向房地产交易中心申请办理了过户，并支付了44万。6月8日，吴某与林小姐签署了《房屋交接书》，并支付了尾款5万元。此后该房屋由林小姐居住至今，并于8月装修了系争房屋。
　　2008年6月12日王某起诉到徐汇法院，并申请财产保全，查封了吴某的该房屋。王某诉请继续履行王某与吴某签署的房屋买卖合同，并办理过户、交房手续。


　　法院判决认为

　　本案的争议焦点在于原告、第三人分别与被告就同一标的物而签订的房地产买卖合同，哪份应予继续履行。从两份合同的签订过程及履行状态看，原被告签订买卖合同是源于之前的抵押借款合同，但实际又未办理抵押登记手续，对该房屋上因贷款已抵押给银行设定的抵押登记也没有明确如何处理。而且原被告双方一直没有去交易中心申请办理过户手续。故系争房屋的权利并未转移至原告处，原告要求办理过户、交房手续缺乏法律基础。
　　第三人与被告签订的买卖合同虽然在原被告签订合同之后，但第三人不仅代被告归还了银行抵押贷款，并注销了抵押及查封，之后又按合同的约定向被告支付了全部房款，还在房地产交易中心办理转让过户手续时，缴纳了双方应承担的税费。同时，被告也按约将系争房屋交付第三人，一直由第三人居住使用至今。从合同解除的可能风险看，当合同解除后，第三人可能因被告偿还不能的损失高于原告，在同等条件下，法律应优先保护更大利益阻止更大的损失。
　　另外，从当事人的主观过错看，原被告之间买卖合同是基于债务，但庭审中当事人对债务本身尚存争议，且又未按规定办理抵押登记手续，特别是在2007年11月签订合同一直到2008年6月半年多时间里，都没有证据能够证明原告向被告主张自己的权利，这也有悖常理。而恰在第三人与被告向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续之际，向法院申请查封，这一系列行为均无法推断原告是无过错的。而如前所述，第三人在合同的整个过程中，完全是善意和无过错的，法律应优先保护善意和无过错人的利益。
　　综上，第三人与被告所签订的房地产买卖合同合法有效，并支付了全部房款，办理了交房手续，取得了房地产交易中心的收件收据、缴纳了税费，可以认定第三人与被告间关于系争房屋买卖已进入登记程序。尽管原告通过诉讼程序保全冻结了系争房屋的交易转让，但原告的诉讼保全时间在第三人与被告提出交易登记申请之后，不影响第三人取得系争房屋的物权。关于原告与被告的债务纠纷可以另行诉讼解决。但原告现要求继续履行与被告签署的房屋买卖合同，完成过户交房手续，法院不予支持。

　　本案中王某认为其签署的房屋买卖合同时间在前，而且也是双方真实意思的表示，王某作为守约方要求违约方吴某继续履行房屋买卖合同是有道理的。但是本案中存在善意的第三人林小姐，故本律师接到该案件，直觉就认为林小姐应该可以得到系争房屋，但是还是有风险的。本案的关键点是，林小姐必须证明自己是善意的，而且支付了全部款项，并实际占有了该房屋。当时本律师就建议林小姐二点：1、找到被告吴某出庭，表明该房屋是愿意卖给第三人，而不是王某。因为根据法律规定，在一房二卖的情况下，两份房屋买卖合同都是成立生效的，关键是看出售方选择履行哪一份买卖合同。本来被告是不愿意出庭的，第一次开庭都缺席了，后来经过我方的努力说服，被告吴某还是出庭了，并作了有利于第三人的陈述，对本案第三人胜诉起到了很大的作用。2、立即把该房屋的物业费补交掉，并开始装修房屋，主要目的是证明林小姐已经实际占有该房屋，王某要求继续履行的要求是无法实现的，就算吴某反悔要履行与王某的房屋买卖合同也是不能了。根据《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”
其实本案中还有一个难点，就是第三人林小姐申请办理了转移登记，该房屋的物权属于谁的？法院是不是还可以查封该房屋？根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定法院是无权查封该房屋的，何况本案中，第三人林小姐已经办理过户手续。而且根据上海高院的审判实践，第三人林小姐办理了转移登记申请，并支付了大部分房款，该房屋的物权应该属于第三人林小姐，也就是说第三人林小姐可以向法院单独起诉要求确认该房屋的产权归其所有。本案中徐汇法院把这一点一起写进判决书，也避免了当事人的诉累。
　　该案件于2008年11月27日判决，三方都没有上诉，现第三人林小姐已经重新申请办理了过户登记，并取得了产权证。