江西省上饶市人民政府


上饶市市区土地储备暂行办法
2004.12.06 上饶市人民政府
上饶市市区土地储备暂行办法


第一章 总 则

第一条 为进一步深化土地使用制度改革，加强政府对土地利用和供应的宏观调控，完善土地供应机制，优化土地资源配置，盘活城市存量土地资产，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 上饶市规划区范围内国有土地储备工作，适用本办法。
第三条 本办法所称土地储备，是指土地储备机构依据本办法的规定，将需盘活的土地收回、收购予以储存，通过前期开发后统一进入土地一级市场供应土地，显化土地资产，有效配置土地资源的行为。
第四条 上饶市土地储备中心受市政府委托在市土地收购储备管理委员会指导和监管下，实施土地收购、储备和出让的前期准备工作。
第五条 下列国有土地应当进行储备：
（一）市区范围内闲置、荒芜地和无主地；
（二）为政府带征的土地；
（三）依法没收的土地；
（四）土地使用期限居届满和其他依法收回的土地；
（五）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原划拨的国有土地；
（六）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发又不具备转让条件的土地；
（七）因实施城市规划和土地整理，市政府指令收购的土地；
（八）土地管理部门对土地使用权转让价格明显低于市场价格，实行优先收购的土地；
（九）土地使用权人申请市土地储备中心收购的土地；
（十）其他需要进行储备的国有土地。
第六条 土地储备实行预报制度和定期发布储备土地信息制度。
市区范围内凡符合本办法规定的储备条件的国有土地，用地单位或其主管部门应提前报告市土地储备中心。
第七条 市土地储备中心应根据产业结构调整及城市建设规划和市区土地市场供求状况，制定土地储备计划。
第八条 市土地储备中心可依照法律、法规及本办法的规定将依法收回、收购的土地进行前期开发利用。
集体所有土地需要储备的，必须依法办理土地征用手续。
土地收购储备应依法办理土地权属变更登记手续。
第九条 市土地、建设（规划、房产）、计划、财政、经委、监察、法制等部门和有关金融机构按各自职责，密切配合，做好土地储备的相关工作。
第十条 土地使用权被依法收回或收购的单位或个人，必须按期交付土地。

第二章 土地使用权收购储备

第十一条 无主地、为政府带征的土地和依法没收、收回的土地，直接由市土地储备中心进行储备。
除前款规定外需要储备的土地，由市土地储备中心按照本办法的规定进行收购。
第十二条 土地收购的一般程序：
（一）申请收购。市区范围内凡符合本办法规定的土地收购条件的国有土地，其土地使用权人应持有关资料申请市土地储备中心进行收购。
（二）权属核查。市土地储备中心对申请人提供的土地和地上物权属、土地面积、地上物面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。
（三）征询意见。市土地储备中心根据申请人提出的申请和实际调查的情况，向市规划部门征求申请收购地块的规划开发意见。
（四）费用测算。市土地储备中心根据调查和征询意见结果，会同有关部门进行土地、房产收购补偿费用的测算评估；实行土地置换的，要进行相应的土地费用测算。
（五）方案报批。市土地储备中心根据土地权属调查、收购费用测算的结果，提出土地收购具体方案，由市土地管理部门审核后，报市土地收购储备管理委员会批准。
（六）签订合同。收购方案批准后，由市土地储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。
（七）收购补偿。市土地储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用；实行土地置换的，进行土地置换的差价结算。
（八）权属变更。市土地储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定支付收购定金后，原土地使用权人与市土地储备中心共同向市土地管理部门、房产管理部门申请办理权属变更登记手续。
（九）交付土地。根据合同约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地储备中心交付被收购的土地和地上建筑物；被收购的土地使用权一经交付，即纳入土地储备。
第十三条 土地使用权人申请土地收购必须相应提供下列资料：
（一）土地收购申请书；
（二）法人资格证明书；
（三）授权委托书；
（四）营业执照；
（五）土地使用权合法凭证；
（六）房屋所有权合法凭证；
（七）土地平面图；
（八）主管部门意见；
（九）其他需要提交的资料。
第十四条 《国有土地使用权收购合同》应包括以下内容：
（一）双方当事人的姓名或名称；
（二）收购土地的位置、面积、用途、地上附着物及权属依据；
（三）土地收购补偿费用及其支付方式和期限；
（四）交付土地的期限和方式；
（五）双方约定的其他权利义务；
（六）违约责任；
（七）争议的解决方式。
第十五条 《国有土地使用权收购合同》一经签订，即产生法律效力，双方当事人必须全面履行合同约定的各项义务。
第十六条 实施收购的土地为以出让方式取得土地使用权的，原《国有土地使用权出让合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日起予以解除。
第十七条 土地收购补偿费一般按收购土地的开发成本计算。包括地上建筑、土地及其他补偿费。出让的土地使用权补偿费还应包括对土地使用权人已支付的土地出让金的补偿，但应扣除原土地使用权人已实际使用土地期间应支付的出让金部分。
第十八条 土地收购补偿费可通过以下方式确定：
（一）由市地产评估机构依据市政府确定的市区土地基准地价和国家有关规定进行评估，评估结果报市土地管理部门审查备案。
（二）按住宅用地和工业用地基准地价中开发成本的中间价确定。
（三）按收购合同约定的土地拍卖、招标所得的比例确定。
以土地置换方式进行储备的，按前款规定的方式分别确定置换土地收购补偿费，由市土地储备中心与原土地使用权人结算差价。

第三章 储备土地前期开发利用

第十九条 市土地储备中心可以对收购储备的土地通过以下方式进行土地前期开发利用：
（一）前期开发。市土地储备中心在储备土地出让前，完成储备土地地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整等前期开发工作。
（二）土地利用。原土地使用权人交付土地后，储备土地出让前，市土地储备中心可以依法将储备土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变用途。
第二十条 市土地储备中心收购的土地在实施拆迁安置时，市计划部门应根据市土地储备中心的申请，办理储备土地前期开发立项审批手续，规划部门按城市总体规划要求颁发储备土地前期开发建设用地规划许可证。
第二十一条 根据市政府的要求，储备土地地上建（构）筑物及其他设施需实施拆迁的，由市土地储备中心作为拆迁人，依法向有关部门申请办理房屋拆迁许可证，统一实施拆迁安置。
第二十二条 市土地储备中心应当采取招标的办法实施拆迁。
第二十三条 储备土地前期开发利用中涉及土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变用途及地上建筑物及附属物拆迁的，市土地储备中心持有关用地批准文件及《国有土地使用权收购合同》，依法到有关部门办理审批或登记手续。
第二十四条 储备土地前期开发利用活动应当遵守国家法律、法规、规章和市政府的有关规定，不得损害公众利益。

第四章 储备土地使用权出让

第二十五条 储备土地的供应实行总量控制，按照满足工业用地、控制房地产用地、规范市场用地的原则，根据城市规划建设和经济发展的需求适度投放。
第二十六条 除下列用地可以依法批准划拨外，其他用地一律以出让方式提供：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第二十七条 市土地储备中心对拟出让的储备土地的收购、前期开发成本进行测算，并根据供地计划会同城市规划和建设管理部门共同拟定储备土地的供地方案，报市土地收购储备管理委员会批准后，组织实施。
第二十八条 供地方案应包括下列内容和规定：
（一）出让地块的座落、四至范围、面积及地形；
（二）土地的规划建设用途、必须投入的最低建设费用、建设项目的完成年限；
（三）建筑容积率、密度和净空限制等各项规划要求；
（四）环境保护、园林绿化、交通和人防、消防等要求；
（五）市政公用设施现状和建设计划或建设要求；
（六）地块的地面现状；
（七）出让的形式和年限；
（八）交付保证金和定金的规定；
（九）土地使用权出让价款的付款方式和要求；
（十）出让合同标准格式；
（十一）有关土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押、终止的具体规定。
第二十九条 储备土地使用权可以采取下列方式出让：
（一）协议出让；
（二）招标出让；
（三）拍卖出让；
用于房地产开发或经营性项目建设的用地原则上采取招标、拍卖方式公开出让。其他储备土地使用权可通过招标、拍卖，也可通过协议方式出让。
第三十条 以协议形式进行储备土地使用权出让的，经市政府同意后，按下列程序进行：
（一）发布土地出让信息。市土地管理部门根据储备土地的实际情况，对条件成熟的土地公开发布土地使用权出让信息。
（二）用地单位提出申请。
（三）洽谈土地出让具体事项。
（四）签订土地出让合同。
第三十一条 土地使用权招标出让程序：
（一）市土地管理部门发出招标公告。
（二）投标者购领招标文件。
（三）投标者按招标文件规定向土地管理部门交付投标保证金，参加投标。投标保证金不计利息。
（四）土地管理部门组成评标小组，主持开标、评标和决标工作。投标结果应当场公布。对未中标者也应书面通知，其投标保证金在决标后十天内全部退还。
（五）中标者在中标通知书规定的期限内，与土地管理部门签订出让合同，并按规定交付定金。投标保证金可抵充定金。
（六）中标者按出让合同规定缴纳土地使用权出让金，办理登记手续，领取土地使用证。
第三十二条 土地使用权拍卖出让程序；
（一）市土地管理部门发出拍卖公告。
（二）竞拍者购领拍卖文件。
（三）土地管理部门按公告规定的时间、地点公开拍卖。竞拍者按规定交付竞拍保证金，参加竞拍。竞拍保证金不计利息。
（四）竞拍得主当场与土地管理部门签订出让合同，并按规定交付定金。竞拍保证金可抵充定金。对未得者，其竞拍保证金在拍卖后十天内全部退还。
（五）竞拍得主按出让合同规定缴纳土地使用权出让金，办理登记手续，领取土地使用证。
第三十三条 土地出让合同必须具备下列主要内容：
（一）出让地块的位置、面积、用途及规划要求；
（二）土地使用权出让年限及土地使用权出让金；
（三）交付定金及缴纳土地使用权出让金的币种、期限和方式；
（四）交付出让地块的期限和方式；
（五）开发、利用、经营土地的方式和完成建设的期限；
（六）有关土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押前提条件的约定；
（七）双方其他的权利与义务；
（八）违约责任；
（九）争议的解决方式。
第三十四条 土地出让所得价款应及时全额缴入市财政专户，其中土地开发成本应在5个工作日内转入市土地储备中心专户。土地开发补偿费包括土地收购、储备、前期开发及出让过程中发生的实际成本。
第三十五条 通过协议、招标、拍卖方式取得国有土地使用权的单位，凭《国有土地使用权出让合同》到有关部门办理手续。各有关部门必须在3个工作日内办完相应手续。市计委凭土地出让合同给用地单位办理计划立项，市规划部门凭土地出让合同给用地单位办理中标地块的规划勘测红线和颁发《建设用地规划许可证》，市土地管理部门凭土地出让合同给用地单位办理用地审批和颁发《建设用地批准书》。

第五章 储备中心资金运作管理

第三十六条 储备土地资金运作接受市财政部门的指导与监督。
第三十七条 市土地储备中心的资本金由市财政拨款；土地储备中心运作后的增值资金按适当比例逐步充实资本金。
第三十八条 土地储备中心的土地收购资金可以通过收购土地的抵押贷款筹措。
第三十九条 储备土地经市土地管理部门出让后，土地出让金全额上缴市财政。

第六章 法律责任

第四十条 土地使用权符合收购条件、土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及其地上建筑物、附属物的，有关部门不得为其办理审批和登记手续。
第四十一条 市土地储备中心未按本办法规定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除收购合同，市土地储备中心已支付给原土地使用权人的定金不予返还。
第四十二条 原土地使用权人未按本办法规定交付土地及地上建筑物的，或者在交付土地的同时，擅自处理其地上建筑物的，市土地储备中心有权要求原土地使用权人改正并继续履行合同。原土地使用权人逾期不履行的，由市土地管理部门依法强制执行，并可要求原土地使用权人赔偿相应的经济损失。
第四十三条 有关土地收购储备、前期开发利用中的其他纠纷，争议双方可在合同（或协议）中约定向仲裁机构申请仲裁或者依法向人民法院提起诉讼。
第四十四条 土地储备工作人员玩忽职守、滥用职权，给国家、集体造成重大损失，和利用职务上的便利，索取或非法收受他人财物，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予相应的纪律处分。

第七章 附 则

第四十五条 本办法由上饶市人民政府法制局负责解释。
第四十六条 本办法自发布之日起施行。


国务院


国务院关于贯彻实施《中华人民共和国行政处罚法》的通知

1996年4月15日，国务院

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
《中华人民共和国行政处罚法》（以下简称行政处罚法）将于1996年10月1日起施行。这是我国社会主义民主与法制建设的一件大事，对于规范行政机关行为、促进依法行政、改进行政管理工作、加强廉政建设、维护社会秩序和公共利益，对于保护公民、法人和其他组织的合法权益，都有重要意义。保证行政处罚法全面、正确地实施并以此促进各级政府和政府各部门严格依法行政，是各级行政机关的一项重要职责，也是政府法制建设的一项重要任务。地方各级人民政府、国务院各部门对行政处罚法的施行要予以高度重视，切实做好各项准备工作。为此，特作如下通知：
一、认真学习行政处罚法，充分认识实施行政处罚法对行政机关产生的影响。行政处罚法是规范政府行为的一部重要法律，与行政机关的关系重大，其所确立的行政处罚设定权制度、实施行政处罚的主体资格制度、相对集中行政处罚权制度、听证制度、罚款决定与罚款收缴相分离制度、政府对行政处罚的监督制度等，是对现行行政处罚制度的重大改革，对改革政府机构、转变政府职能和加强政府法制建设都将产生深远影响。各级行政机关工作人员、特别是领导干部，都要以积极的态度认真学习行政处罚法，充分认识实施行政处罚法的重要意义。各地方、各部门要本着学用结合的原则，抓紧对行政执法人员的培训，使行政执法人员掌握行政处罚法的规定。政府法制工作机构要在本级政府或者本部门的统一领导下，具体组织本地方、本部门的培训工作。同时，各地方、各部门要利用宣传舆论工具，采取生动有效的形式，向人民群众宣传行政处罚法，形成学法、知法、守法和人民群众依法维护自己合法权益的舆论和环境。
二、抓紧做好规章的修订工作。根据行政处罚法的规定，行政处罚只能由法律、法规或者规章设定，其他规范性文件不得设定行政处罚；规章只能设定警告或者一定数量的罚款；对违法行为给予行政处罚的规定必须公布，未经公布的，不得作为行政处罚的依据。据此，现行许多规章都要依照行政处罚法的规定予以修改或者废止，许多规范性文件设定的行政处罚将要失去效力。各地方、各部门要从维护国家法制的统一和尊严的高度，抓紧清理规章，对确实需要制定行政法规或者地方性法规的，要抓紧总结经验，依法上升为行政法规或者地方性法规；对规章中个别行政处罚条款超过行政处罚法规定而行政管理又需要的，应当报经国务院批准或者省、自治区、直辖市人大常委会批准。其他规范性文件设定的行政处罚，自行政处罚法施行之日起，一律无效。
修订规章的工作要在1997年12月31日前完成。在这之前，现行规章已规定的行政处罚仍然有效。但是，行政处罚法施行后制定的规章新设定行政处罚，必须依照行政处罚法的规定执行。国务院各部门制定的规章对非经营活动中的违法行为设定罚款不得超过1000元；对经营活动中的违法行为，有违法所得的，设定罚款不得超过违法所得的3倍，但是最高不得超过30000元，没有违法所得的，设定罚款不得超过10000元；超过上述限额的，应当报国务院批准。地方政府规章设定罚款的限额，由省、自治区、直辖市人大常委会规定，可以不受上述规定的限制。
三、依法清理行政执法机构，高度重视行政执法队伍建设。根据行政处罚法规定，行政处罚原则上只能由行政机关实施，非行政机关的企业、事业单位未经法律、法规授权，不得行使行政处罚权；没有法律、法规或者规章的明确规定，行政机关不得委托事业组织实施行政处罚。各地方、各部门对这一规定要高度重视，抓紧清理现行各类行政执法机构，凡是行政机关内设机构以自己名义实施行政处罚的，或者法律、法规以外的其他规范性文件授权组织实施行政处罚的，或者没有法律、法规、规章依据行政机关自行委托组织实施行政处罚的，都要尽快予以纠正。今后，各地方、各部门设立新的执法机构，必须符合法定条件，哪个地方、哪个部门出现不符合法定条件的机关或者组织实施行政处罚的情况，要追究哪个地方或者部门领导的责任。
当前，行政执法队伍中，有些人员的素质不高，有的以权谋私，不给好处不办事，给了好处乱办事，有的甚至贪赃枉法，走上了犯罪道路；有的地方、部门聘用合同工、临时工从事执法工作，经费和其他保障条件又不具备，导致执法人员的整体素质下降，影响政府形象。各地方、各部门对此必须引起高度注意，把建立高效、廉洁的执法队伍，作为贯彻实施行政处罚法、提高依法行政水平的关键工作来抓，切实抓出成效。要对执法人员加强党性教育、法制教育，使其增强工作责任心和依法办事的自觉性；加强对执法人员的资格、证件和着装管理，停止合同工、临时工从事行政处罚工作。
四、加强对行政处罚的监督工作。行政处罚法明确规定，行政机关应当建立、健全对行政处罚的监督制度；县级以上人民政府应当加强对行政处罚的监督检查。各地方、各部门要结合本地区、本部门的实际情况落实这一规定，建立和健全规范性文件、重大行政处罚的备案制度以及公民、法人和其他组织对行政处罚的申诉和检举制度、行政处罚决定制度、行政处罚统计制度等。同时，要严格执行规章备案制度和行政复议条例，及时纠正违法设定和实施行政处罚的行为。
县级以上地方人民政府加强对行政处罚的监督检查，是上级政府对下级政府、政府对其所属各部门行使监督权的重要形式，也是政府的一项重要责任。县级以上地方人民政府要把对行政处罚的监督检查作为政府工作的一项重要内容，切实抓紧、抓好，务必抓出成效。要把行政处罚的设定权、实施行政处罚的主体资格、当场处罚、罚款决定与罚款收缴的分离等制度的执行情况作为重点进行检查，对检查中发现的问题，要采取有力措施，坚决予以纠正。各级地方人民政府及其各部门的法制工作机构要根据本级政府或者本部门的统一部署，具体组织、承担对行政处罚的监督检查工作。
五、积极探索建立有利于提高行政执法的权威和效率的行政执法体制。各省、自治区、直辖市人民政府要认真做好相对集中行政处罚权的试点工作，结合本地方实际提出调整行政处罚权的意见，报国务院批准后施行；国务院各部门要认真研究适应社会主义市场经济要求的行政执法体制，支持省、自治区、直辖市人民政府做好相对集中行政处罚权工作。各地方、各部门都要认真执行听证制度、调查取证与处罚决定分开制度、罚款决定与罚款收缴分离制度，要根据行政处罚法的规定确定听证的范围，明确主持听证的人员，制定听证规则；确定行政机关内部比较超脱的机构对调查结果进行初步审查；改革行政执法机关经费管理体制，改变行政处罚与行政执法机关及其执法人员的利益直接挂钩的做法。
六、以贯彻实施行政处罚法为契机，把政府法制工作提高到新的水平。经八届全国人大四次会议批准的《国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》明确提出：“依法治国，建设社会主义法制国家。”这是实现国家长治久安的重要保证，对政府法制工作也提出了新的更高要求。各级政府和政府各部门都要充分认识做好新时期政府法制工作的重要性，切实加强对政府法制工作的领导，把加强政府法制建设真正提到政府工作的重要位置，列入重要议程。当前，要通过实施行政处罚法，使政府的立法工作、执法工作和执法监督工作等再上一个新台阶，提高依法行政的水平。
加强政府法制工作，实施行政处罚法，必须有一支政治素质和业务素质较高的政府法制工作专业队伍。县级以上地方人民政府及其各部门，都要采取切实有效的措施加强政府法制工作机构，使政府法制工作机构的设置和人员配备同本地区、本部门的政府法制工作任务相适应，为他们开展工作创造必要条件，充分发挥他们在政府工作中的参谋、助手作用。
各地方、各部门接到本通知后，要结合本地方、本部门的实际情况，认真研究、落实。有关重要情况和问题及时告之国务院法制局。