浅析商品房买卖当中屋面广告权益归属的法律问题

武志国


　　一、屋顶和外墙面的权属及处分

业主对住宅、经营性用房等房屋专有部分享有专有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

屋顶和外墙面作为房屋的共有部位，业主对此享有共有和管理的权利，包括用于设置广告位并收益的权利。

二、屋顶和外墙面广告权益约定取得的分析

（一）约定的内容

由于屋顶和外墙面具有较大的广告资源价值，房地产开发企业一般通过在商品房买卖合同或其补充协议约定取得外墙面的使用收益权。

约定的类似内容一般为：“屋顶、外墙面的使用权以及据此产生的收益权归房地产开发企业所有；小区及其附着物广告位收益归房地产开发企业所有”等。

（二）约定的影响

虽然房地产开发企业取得屋顶和外墙面广告权益能够带来相当的收益，但是也存在一定的负面影响：首先，前述约定会使待销售的商品房增加了负担，某种程度会降低其销售的吸引力。其次，通过对屋顶和外墙面的使用、收益等简单的归属约定并不能解决所有问题，即并不能保证房地产开发企业顺利获得收益，可能会发生业主主张相关约定存在效力瑕疵并要求返还收益，或发生业主拒交物业费等纠纷，最终导致房地产开发企业与第三方签署的广告位使用协议难以顺利履行。

（三）约定的性质

以合同约定的方式取得房屋屋顶和外墙面使用权的行为，实际上是购房人将外墙面使用权、收益权转让的行为，本质上应是一种租赁关系，是债权安排，而不宜认定为权益保留，权益保留更容易被抵触和否定。

（四）约定的效力

屋顶、外墙面虽为房屋天然共有不可分割的部分，但其收益权可以让与，一般情况下，应当认定有关使用收益权的让渡约定有效。 但是，上述广告权益归属的约定在实践中常面临以下效力风险：

1、存在被认定为霸王条款而无效的风险

在中消协揭晓2005 年度十大不平等格式条款的评选结果中，商品房业主无墙面广告权条款被列入其中 ，中消协对上述条款的认定具有相当的权威和影响，但这并非行政认定或司法认定。

《合同法》第四十条规定“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《合同法》第39 条第2 款规定：“格式条款是当事人为重复使用而预先拟订，并在订立合同时未与对方协商的条款。”此条规定了格式条款的认定要件，包括预先制定、重复使用和未经磋商等要件。

2、存在被认定为显失公平而予以撤销或变更的风险

屋顶和外墙面都属于房屋的有机组成部分，业主应享有这些部分所有权项下的完整的权能。房地产开发企业保留其使用收益权，可能被认定为不公平交易。

最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》（试行）第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。” 显失公平的合同条款，并不导致合同条款的无效，属于可变更、可撤销范畴。目前司法实践中认定显失公平难有量化的标准，只能根据不同的案情、不同的经济环境作个案认定。

3、存在被认定为效力待定的风险

外墙面、屋顶所有权为所在楼宇全体购房人共同所有，单一业主无权就业主共有权益部分做出特别约定。因此，房地产开发企业与全体业主签署完毕相关的协议后或者取得全体业主的追认前，与业主单个签订的屋顶外墙广告权条款属于效力待定条款。

现实中，房地产开发企业与每一个业主作相同的约定，理论上应被视为与房地产开发企业全体业主之间做了有效约定或者取得了业主大会的同意。

（四）约定的完善
辽宁省人大常委会


辽宁省石油天然气管道设施保护条例
辽宁省人民代表大会常务委员会


（辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议于2000年11月28日通过，自2001年1月1日起施行）

第一章 总则
第一条 为了保障石油、天然气管道设施安全运行，维护社会公共安全，促进经济发展，依据国家有关法律、法规，结合我省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于我省境内陆上石油、天然气管道设施的保护。
城市公用设施中的天然气、液化石油气、人工煤气管网除外。
第三条 石油、天然气管道设施（以下简称管道设施）保护工作贯彻预防为主的方针，实行专业保护和社会保护相结合的原则。
第四条 省人民政府主管安全生产部门（以下简称安全生产管理部门）对全省管道设施保护工作实施管理和监督。管道设施所在市、县（含县级市、区，下同）人民政府安全生产管理部门负责本辖区管道设施保护的管理和监督。
省人民政府有关部门及管道设施所在市、县人民政府有关部门，铁路、电力、通信等行业，配合安全生产管理部门做好管道设施的保护。
石油、天然气管道企业（以下简称管道企业）负责管道设施的安全运行和保护管理，及时向政府报告管道设施安全保护情况，提请解决管道设施安全保护问题。
第五条 管道设施所在市、县人民政府制定城市、村镇建设规划和土地利用规划，应当将新、改（扩）建管道设施工程列入规划；新、改（扩）建管道设施工程应当符合城乡建设总体规划。
第六条 管道设施受法律保护。
任何单位和个人都有保护管道设施的义务，对危害管道设施的行为，都有权制止并向安全生产管理部门或者公安机关报告。
第七条 管道设施所在市、县、乡（镇）人民政府应当对群众进行管道设施保护的宣传教育，并解决有关管道设施保护的具体事项。

第二章 管道设施的保护
第八条 管道设施的保护对象：
（一）输送石油、天然气的管道（含输送的石油、天然气）；
（二）保护站、排流站及其供配电系统；
（三）管堤及水工防护构筑物，防洪、抗震设施；
（四）加压站、加热站、计量站、配气站、阀室、油库；
（五）管桥、涵洞、管道专用或兼用桥梁、隧道；
（六）标志、标识、警示物。
第九条 管道设施的保护范围：
（一）埋地管道中心线两侧各5米；
（二）穿越河流主河槽管道中心线两侧各50米；
（三）加压站、加热站、计量站、配气站、阀室、油库、保护站、排流站等设施的围墙或建（构）筑物外墙以内。
第十条 新、改（扩）建公用工程、绿化工程和其他工程与管道设施的安全距离或新建管道设施与已有的公用工程、绿化工程和其他工程的安全距离，按国家标准、规定执行。
第十一条 埋地石油、天然气管道与居民住房、城镇居民点或者独立的人群密集区的安全距离分别为15米、30米。
地面敷设或者架空敷设的石油、天然气管道与居民住房、城镇居民点或者独立的人群密集区的安全距离，分别为30米、60米。
第十二条 管道企业必须对管道设施进行巡查、维护、检修，发现隐患及时排除，发生泄漏等安全事故必须抢修。
任何单位和个人不得妨碍管道企业进行管道设施巡查、维护、检修和事故抢修作业。
管道企业应当采取管道设施安全的预防措施，制止危害管道设施安全的行为，并向安全生产管理部门或者公安机关报告，协助公安机关对盗窃、哄抢、损坏、破坏以及其他危害管道设施安全的行为进行查处。对造成管道设施损失的，有权要求赔偿。
第十三条 管道企业可根据需要聘用护线员。管道设施所在乡（镇）人民政府、村（居）民委员会，应当支持管道企业开展群众护线工作。
第十四条 管道企业应当按照下列规定，加强管道设施的安全运行和保护管理：
（一）执行管道运输的技术操作规程和安全规章制度，按照国家管道工程建设质量标准进行管道设施维护，采用先进技术做好管道设施的检测、检验；
（二）向省人民政府有关部门和管道设施所在市、县人民政府有关部门以及铁路、电力、通信等行业提供管道设施分布及其变动相关资料；
（三）设置标志、标识、警示物，明示管道设施位置及有关安全事项。
第十五条 管道设施发生凝管、爆管、断裂、火灾、爆炸等生产事故，管道企业必须立即上报省安全生产管理部门；引发环境污染事故的，还应当报当地环保部门，并按照分管权限，组织事故的调查处理。
管道设施引发人员伤亡事故，管道企业应当按照省有关规定报告，各地安全生产管理部门会同有关部门组织调查处理。
第十六条 禁止下列危害管道设施的行为：
（一）移动、拆除、损坏、破坏管道设施的；
（二）哄抢、盗窃管道器材和石油、天然气的；
（三）在管道设施维修、抢修现场施用明火的；
（四）在管道中心线两侧及附属设施场区外50米范围内爆破、燃放爆竹的；
（五）机动车辆在埋地管道（道路下管道除外）上方行驶的；
（六）行人在裸露地面的管道或者架空管道以及辅助设施上行走的。
第十七条 在管道设施保护范围内禁止下列行为：
（一）倾倒垃圾、堆积残土、堆放大宗物品、排放腐蚀性物质、回填造地、挖砂、采石、取土、挖塘、修渠；
（二）修筑建（构）筑物；
（三）抛锚、拖锚、筑坝、炸鱼、水下爆破；
（四）栽种树木等深根作物；
（五）架空电力线路、通信线路跨越油库、加压站、加热站、配气站；
（六）其他可能危及管道设施安全的。
经省防汛指挥机构同意，在管道设施保护范围内采取防洪措施，应当事先通知管道企业，共同商定实施方案。需要在管道设施所在区域泄洪时，应当事先将泄洪时间和泄洪量通知管道企业。
第十八条 有下列情况之一的，有关部门必须事先征得管道企业同意，签署协议，并向安全生产管理部门备案。
（一）在管道设施安全距离内施工的；
（二）在距离管道设施50—500米内进行爆破、地震法勘探作业的；
（三）新、改（扩）建与管道交叉的铁路、公路、埋地电力、通信电缆线路、修筑渠道和其他管道的。
第十九条 河道清淤，不得造成穿河管道露出河床、悬空，不得损坏管道水工保护构筑物。
第二十条 采砂、取土危及管道设施安全或者损坏管道设施的，应当承担加固管道设施或者经济赔偿责任。

第三章 管道设施与其他建设工程
第二十一条 新、改（扩）建管道设施工程涉及其他建设工程或者设施的，应征得其他建设工程或者设施主管部门的同意，并依法履行审批手续，依据有关规定承担责任。
管道设施维护作业，需要挖掘路面、砍伐树木等，管道企业应当事先征得相关部门和权益人的同意。遇有紧急情况抢修时，管道企业可以先行作业，但事后应当向相关部门和权益人通报。
因管道设施维护或者事故抢修作业造成其他建设工程和设施以及公民财产损失的，管道企业应当依据有关规定予以赔偿。
第二十二条 新、改（扩）建工程，引起管道设施加固、搬迁、增设防护设施、采取临时性保护措施的，建设单位应当事先与管道企业签订协议，明确应当承担的责任：
（一）引起管道设施防护工程或者设施随之改建的，其工程费由建设单位承担；
（二）引起管道设施加固、搬迁的、征地、拆迁、工程费用由建设单位承担；
（三）引起管道设施临时性拆除、搬迁或者采取临时性保护措施的，工程竣工后，建设单位应当负责恢复原状或者予以补偿。
第二十三条 经省防汛指挥机构同意，因采取防洪措施引起管道设施加固、搬迁的，按照《中华人民共和国防洪法》、《辽宁省实施〈中华人民共和国防洪法〉办法》的有关规定处理。
第二十四条 管道设施与其他建设工程相互关系处理中发生争议的，安全生产管理部门应当依法协调。

第四章 法律责任
第二十五条 违反本条例第十六条第（三）项、第（四）项、第（五）项规定的，由安全生产管理部门责令停止违法行为；情节较重的，处以500元以上2000元以下罚款。
违反本条例第十六条第（六）项规定的，由安全生产管理部门责令停止危害行为；拒不改正的，可处5元以上50元以下罚款。
第二十六条 违反本条例第十六条第（一）项规定的，由安全生产管理部门责令其恢复原状或者赔偿损失；情节较重的，处以1000元以上5000元以下罚款。
第二十七条 违反本条例第十七条第一款规定的，由安全生产管理部门责令停止侵害、消除危险、恢复原状；造成损失的，赔偿损失，并处以所造成损失额2至5倍的罚款。
第二十八条 违反本条例第十八条规定的，由安全生产管理部门责令停止施工，责令与管道企业协商，补签协议；拒不协商强行施工，造成安全隐患的，由安全生产管理部门责令拆除在建、已建工程或者设施；造成损失的，赔偿损失，并处以5000以上2万元以下罚款。构成犯罪的
，依法追究刑事责任。
第二十九条 违反本条例第十二条第二款、第十六条第（二）项及本条例其他规定，构成治安管理处罚的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条 管道企业及其工作人员违反本条例第十二条第一款、第十四条规定，引起管道事故，造成人身财产损失的，依法承担赔偿责任；对有关负责人和负有直接责任的工作人员，由上级主管部门或者所在单位予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
安全生产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其上级主管部门予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附则
第三十一条 管道设施专用道路、电力、通信设施的保护，按照有关法律、法规执行。
第三十二条 在本条例颁布前危及管道设施安全以及安全距离达不到本条例规定的，由省安全生产管理部门会同当地人民政府、有关部门和管道企业认定责任，协商解决。
第三十三条 本条例自2001年1月1日起施行。



2000年11月28日