湖南省常德市人民政府


关于印发常德市房改房上市交易管理暂行规定的通知

常政发[2000]2号

市直和部、省属驻常各单位：

现将《常德市房改房上市交易管理暂行规定》印发给你们，请认真遵照执行。

二000年一月五日


常德市房改房上市交易管理暂行规定

第一章 总则

第一条 为建立新的住房流通体制，促进存量住房的合理流通，满足居民住房消费要求，根据《湖南省房改房上市交易管理暂行办法》及有关法律、法规，结合我市实际，制定本暂行规定。

第二条 本暂行规定所称房改房是指城镇职工在住房制度改革中所购公有住房、经济适用住房和按房改政策由个人集资建设的住房。

第三条 本暂行规定适用于本市行政区域内首次进入市场交易的房改房。

第四条 房改房上市交易的形式包括：转让（含买卖、换购等）和出租。

第五条 职工已购房改房上市交易应当遵循自愿、公平、合法的原则。

第二章 交易条件

第六条 具备下列条件的房改房可以上市交易：

1、具有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。尚未取得《国有土地使用证》的，可在上市交易过程中补办。

2、以标准价购买的公房，已按成本价补足房价款，取得全部产权。

第七条 凡有下列情形之一的房改房暂不允许上市交易：

1、改变房屋使用性质的。

2、已列入规划拆迁范转内和鉴定为危房的。

3、司法机关和行政机关依法栽定、查封或者以其它形式限制房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益和处分权的。

4、违反房改政策购买或多处占房尚未纠正的。

5、学校教学区内已出售的住房。

6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的。

7、其他法律、法规规定不宜上市交易的住房。

第八条 职工将已购房改房上市交易后不得再要求单位优惠分房、参加集资建房或购房、租赁享受政府优惠政策的住房。

第三章 交易程序

第九条 房改房上市交易，须先到当地批准售房的房改部门申请办理所购房改房上市准入审批手续，同时提交或验证下列材料：

1、房改房上市交易申请报告；

2、职工优惠购房审批表（合同书）；

3、合法的房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书；

4、产权人身份证或记籍证明；

5、共有房屋须提交共有权人同意上市的书面证明。

第十条 市和县级房改部门要根据个人住房档案，对申请交易的房改房审核确认并征求原产权单位意见，自收到申请之日起，5日内向申请人作出是否准予上市的书面答复。不同意上市的，应说明理由。

第十一条 职工持准入通知书和有关资料到房地产交易中心（处、所）办理交易手续，房地产交易中心（处、所）自收到交易申请之日起，30天内与房屋产权产籍部门办完上市交易和产权转移登记手续。

第四章 市场管理

第十二条 房改记上市交易，必须在县以上房地产管理部门设立的房地产交易中心（处、所）进行。严禁场外交易，私下交易。

第十三条 交易双方签订的交易合同必须符合建设部颁发的住宅销售同样本的要求，持双方各自身份证、《房屋买卖合同》、已交有关税务局费等证件到当地房地产管理部门和国土管理部门分别办理房屋产权转移登记和土地使用权变更登记手续。

第十四条 房改房所有权人与其他当事人之间签定借款合同，以房改房作为担保抵押物的，不得在债务不能清偿时，将房改房作为担保抵押物的，不得在债务不能清偿时，将房改房的所有权直接转移为债权人或第三人所有，否则，视同变相买卖，私下交易。

第十五条 凡未按规定办理交易手续而私下交易的，一经查实，对出售的收回《房屋所有权证》，并给予适当处罚；对出租的责令收回房屋。

第十六条 交易双方平等协商议定交易价格，并如实申报；出可自愿委托房地产价格评估机构进行评估。未经交易双方委托，房地产价格评估机构或个人不得强行进行评估。

第十七条 职工将已购房改房出售、换购时，在同等条件下，原产权单位有优先购买权。

第十八条 上市购买职工出售的房改房不受地域户籍、职业的限制。

第十九条 各级房地产管理部门要建立健全房地产交易机构。要建立信息网络，及时提供各类房地产的供求信息，提供配套服务。要进一步规范房地产中介服务机构的经营服务行为。

第二十条 各专业银行要大力支持所购房改房上市并易工作，积极发展住房抵押贷款业务，优先提供购房贷款。各级政府房地产管理部门可相应成立住房贷款担保公司，为住房贷款人提供服务。

第五章 税费征管

第二十一条 房改房上市出售时，由买方按不低于所购买的房改房座落位置的标定地价的10%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。

第二十二条 职工个人上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益。即职工享受购房面积控制标准内,按职工享受购房面积控制标准乘以当年当地经济适用住房平均价格,所得价款为职工的基本收益,基本收益不缴纳所得收益；标准内面积的出售收入减去职工的基本收益为净收益,职工按净收益的20%缴纳年得收益。职工购房面积控制标准以下部分住房的出售收益，除返还个人原购房时支付的超标住房价款外，余额为净收益，净收益全额缴纳。

职工个人上市出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益。

第二十三条 对个人购买并居住超过一年的房改房，销售对免征营业税；个人购买并居并居住不足一年的房改房，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。

第二十四条 个人购买自用的房改房，契税按交易额的1.5%征收。

第二十五条 对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

第二十六条 职工上市出售房改房，其房屋转让手续费按交易额的0.3%计征，交易双方各承担心0%。

第二十七条 职工个人上市出售房改房，由买方按交易额的0.5‰，缴纳印花税。

第二十八条 凡以换购方式上市交易房改房，售出原房、购入新房按新老房差价交纳契税和房屋转让手续费。

第二十九条 上交的土地收益金和税费可由国土、财政、税务部门委托房地产交易中心（处、所）代征，也可由以上部门派人组成联合征收管理组征收。

第三十条 将所购房改房换购商品住宅的，购买方应缴契由房地产开发企业负担心0%。

第六章 其它

第三十一条 房改房上市转让后，物业管理仍按公有住房售后管理的有关规定执行；原售房单位和购房个人交缴的共用部位维修基金仍留存维修基金管理机构，随房屋产权转至产权所有人名下。

第三十二条 本暂行规定自发布之日起执行。


卡那安得斯之板
——— 一个案件带给我们的思考

李伟
( 中国政法大学研究生院，北京，100088)


吴采玉是一位山区乡政府的女干部，为人干练，性格爽快，经常一个人上山下乡，一点不比男干部差。但终于有一天，吴走山路还是走出事了。
那天吴动身往回赶的时候，太阳已经快下山了。当她走到一处山谷中时，对面走来一名男青年，开始吴还觉得能在荒郊野外遇到个人还真不错，不料那男人见吴长的眉清目秀、楚楚动人，又见四处无人，顿起歹心，一把抱住了吴，往旁边的竹林里托去。但吴从小在农村长大，又有常年下乡的经验，所以平时有些准备。她瞅准机会抄起一块石头，对准对方的脑门拍了下去。只听“唉呦”一声，紧紧抓着吴的手松开了。吴乘机夺路而逃。这时天已经彻底黑了。吴慌不择路，猛然看见前面山坡上有一户人家，急奔而去，这家农户有母女两人，他们热心接待了满身是泥，狼狈不堪的女干部。“闺女呀，这里前不着村，后不着店的，今晚你就和我女儿睡一屋吧，明儿再走。”直到这时，吴一直紧绷的心才彻底放松，整个人都瘫了下来。
深夜，“咚咚咚咚”一阵急促的敲门声把和衣躺在床上的吴惊起。只听堂屋里大娘问道：“谁呀？”“我呀，快开门。”“哎呀，儿啊，你的头怎么破了？”“甭提了，走夜路摔了一跤，磕破了头。”“轻点，别瞎嚷嚷。家里有客人，别吵了人家。”“什么客人，”“一个女干部……”
“这声音怎么这么耳熟呀？”吴悄悄透过门缝向外望。天哪，大娘的儿子竟然是在山路上欲对自己不轨的那男人。
“什么！，她长什么样？睡哪张床？”大娘的儿子压低了声。吴心里紧张的突突直跳。
“儿啊，你还不睡？半夜里磨刀做啥？”
“娘，你睡吧，别管了。”
吴僵在床上，一动也不敢动。“看来要杀人灭口。”吴知道，在这里她就是喊破嗓子，也不会有人听见的。而环顾室内，简陋的农舍里也没有什么防身武器。吴看了看睡在另一张床上动的大娘的女儿，这个女孩身材年龄都和自己差不多，黑暗中躺在床上根本分不出谁是谁。情急之下，吴蹑手蹑脚的把熟睡的女孩抱到自己的床上，自己则躲在一边，以备万一。
果然，到了下半夜。那个男人提着刀闯了进来，对准吴原先睡的床就是一阵乱砍，然后把人往肩上一扛，走了出去。失魂落魄的吴趁此机会，逃之夭夭。
警方几乎同时接到了大娘和吴的报警。很快，凶手被公安机关绳之以法，检察院以故意杀人罪向法院提起公诉。但对于吴的行为，人们却有了三种截然不同的意见。一种意见认为：吴的行为已构成了杀人罪。因为她明知将熟睡的被害人移到自己的床上极可能被凶手误杀，却仍然这样做了。另一种意见认为，吴是正当防卫。第三种意见认为她是紧急避险。
根据《刑法》第14条和第232条的规定：明知自己的行为会发生危害，剥夺他人生命的结果，并且希望或放任这种结果的发生因而构成犯罪的，是故意杀人。并且，明知自己的行为会造成剥夺他人生命的结果，并持一种放任的态度，就是间接故意杀人。
根据这一规定，很多学者把吴的行为归为间接故意杀人。因为，第一、从吴的主观的心理态度来看，她应当知道她的“调包计”可能会产生这么一个后果，即犯罪行为人把被害人误认是吴，并且进行行凶的行为。对这个结果吴是可以预见的，并且已经预见了。对最终对结果，她持的是一种放任的态度。第二、从吴客观实施的行为来看，她是把本来置于不危险状态的第三人，通过她实施的一定行为，使之处于一种危险的状态。而且使之处于危险状态的目的是剥夺他人的生命来保全自己的生命。因此无论从主观方面还是从客观方面来看，吴的行为都构成了间接故意杀人。
但同时，很多学者把吴的行为归为紧急避险。他们的理由是根据《刑法》21条，“为了使国家利益，公共利益，本人或他人的人身，财产和其他权利免受正在发生的危险，不得已采取的紧急避险的行为，造成损害的，不负刑事责任。”这一规定。并且根据构成紧急避险的五个条件。即第一要有危险的存在。具体到本案，危险的存在是毫无疑问的。第二是危险要有紧迫性。本案中吴的确感到一种大难临头的感觉。第三是行为人紧急避险的意图不是要故意犯罪。本案中吴确实想保全自己的生命，想实施避险行为，她绝对不是想故意犯罪。第四紧急避险必须是在不得已的情况下进行的。这一点在本案中吴一个弱女子，在穷乡僻壤中孤立无援，可以说是迫不得已。第五紧急避险不能超过必要的限度。具体到本案，以一个生命换取一个生命能说超过限度吗？
至于正当防卫，由于吴的行为违反了正当防卫所要求的防卫行为只能针对行为人实施这一要件，所以“正当防卫说”不为太多学者所拥护。
面对学术界的这些争论，我觉得还应该再慎重考虑一下。
首先，我们看一下吴的行为能否构成故意杀人。
在刑法理论里，特别注重因果联系，即行为和结果之间的客观的，必然的联系。并且把因果联系的存在作为行为人负刑事责任的基础。具体到本案，是谁的行为导致了大娘女儿的死亡这一结果呢？很显然，是凶手杀人的行为。而不是吴“调包”的行为。如果非要说吴的行为也是构成被害人死亡的一个原因，那也不是根本的，必然的原因。吴“抱”的行为是不具有剥夺生命的可能性的。死亡的结果发生了，即使我们退一万步说这一死亡结果是吴的“抱”的行为和凶手的行凶行为共同构成的，那我们也必须要求这种行为本身包含了造成这种结果的可能性。但是吴的行为是不包含这种可能性的，所以我觉得吴的“抱”的行为和被害人死亡的结果不存在刑法上因果关系。
当然，因果联系在刑法理论中是曾经是一个很有争议的话题。但正如英国哲学家胥慕曾说过的：“事实是一回事，价值评价是一回事；价值评价因每个人站的角度、认识能力的不同，也有可能得出不同的结论。”就本案而言，是凶手的行为造成了被害人的死亡，而不是吴的行为。这一点根据我们每一个人的经验和知识，都能够得出这样的判断。所以，说吴的行为是故意杀人，理由是不充分的。
另一方面，我们再看一下吴的行为是否构成紧急避险。
紧急避险的规定中有一条非常重要的要求是在避险对象上要以较小的利益换取较大的利益。而生命权是所有权利中最高的权利，这一点在国际上已有共识。任何人不得对他人的生命进行剥夺，即使一个人犯了罪，要被剥夺生命，也要经过正当的司法审判程序，没经过司法审判，也是不能被剥夺的。所以生命权是不能作为紧急避险的对象的。而且，人和人的生命都是平等的，不能说，谁的生命利益比谁的高。所以，从这一点来说，也不符合“以较小的利益换取较大的利益”的要求 。另外，如果我们认可了吴的这种行为，那天下可就大乱了，人人都可以为了保全自己的生命而去拿别人的生命当儿戏，只要说：“我不是谋杀，我只是拿他的生命来抵我的生命。”那么不但我们的法律要改，恐怕我们的社会规则也要进行大的修改了。
也许你会问既然既不构成故意杀人也不构成紧急避险，那构成刑法上的什么行为呢？那我也要问你：“为什么非要构成刑法上什么行为呢？为什么我们不能把吴的行为仅仅看作是一种本能， 或者紧紧是一种不道德的行为，或者是一种罪恶的行为呢？”
实际上，法律只是一种行为规范，是一个模型而已，而我们却习惯于用这种模型来衡量现实生活中的一切行为。就连老百姓的日常用语中也体现了一种对法律的过度依赖性，当某人做错事的时候，我们往往会说：“那可是犯法的事啊！”。并且我们在司法实践中的定罪，就是拿着法律去按图索骥。或是把实际生活中的问题拿到法律当中去衡量，符合哪一条，就按哪一条的规定来定罪。
我也不是绝对的否定这种做法的合理性，只是因为现实生活中有许多行为是不能用法律来直接衡量的。就像很多进入法庭审理的案件最后被宣告无罪，就意味着它不是刑法要讨论的问题。但宣告它无罪，又必须以刑法的规定为标准尺度来衡量它。我的意思是，可以把一个行为放到刑法中来讨论，但当我们拿着刑法的尺度来讨论的时候，如果它不属于刑法的问题，我们就要把它从刑法中剔除出去。
记得德国有一个非常著名的理论叫“期待可能性”，即法律只能要求一个人在客观条件许可的情况下才要求他守法，做一个守法的公民。反过来，客观条件完全不允许他做守法的行为，在这种情况下他违法，应该是可以谅解的。谅解不是说他不承担任何责任，我们可以对她进行谴责，但不应该认为她构成犯罪。虽然“期待可能性”由德国首创，但现在我们国家也进行了越来越多的研究，并且越来越为刑法学家所认可。
并且刑法学界还有个与“期待可能性”相关的经典案例，那就是著名的“卡那安得斯之板”。这个案例说的是有一艘船遇到了海难，（就像泰坦尼克号一样，）其中有两个人在争抢仅有的一块木板 ，普通的一块木板在这个时候就意味着生存。谁能抢到它，谁就拥有了生存的可能。一个身强力壮的人为了将这块木板据为己有，将另一个体弱的人推下水去，从而就使自己获救了。 那么我们现在来看一下这个身体强壮的人的行为属于什么性质呢？故意杀人还是紧急避险？
著名哲学家康德针对这个案例曾有过一段经典的论述：“事实上没有任何刑法会对这样的人处以死刑。当然，一条船沉没了，他正在为自己的生命而推倒另一个人，使后者从木板上掉下水中，而他自己在木板上免于死亡。因为法律惩罚的威慑力不可能比此时此刻害怕丧失生命的危险具有更大的力量，也就是一种求生的本能。这样一个刑法，这个刑法指侵害他人致死而要被处死的刑法，此时完全丧失了它所意图要达到的效力。因为一个尚未确定的危险不能超过对这种危及生命的灾害的恐惧。但这样一种行为不能视为完全不该受到谴责，他只是被免于惩罚而已。”
我想这个案例带给我们的启示是非常多的，其中一个就是“宽容”，一种对人，对人性的宽容。所以我们无论在考虑故意杀人，还是在考虑紧急避险的情况时， 都要再考虑一条，即“人的本能，求生的本能”，这就要求我们要有一种宽容的精神。有了宽容的精神，我们就不会动不动就把吴的这种行为拉到刑法里进行评价或重心一偏，就是犯罪，就是刑法上的问题了。
宽容精神时人类走向未来的一股不可缺少的力量。



李伟（1978-），男，山东枣庄人，法律硕士，在中国政法大学研究生院主要从事刑法方面的研究
(作者单位：中国政法大学研究生院2001级9班)
作者联系方式：北京市海淀区西土城路25号
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