黑龙江省绥化市人民政府


绥政发〔2008〕 31号



绥化市人民政府关于印发绥化市区棚户区改造房屋拆迁补偿安置办法的通知


北林区人民政府，开发区管委会，市政府各委、办、局：
经市政府同意，现将《绥化市区棚户区改造房屋拆迁补偿安置办法》印发给你们，请认真组织实施。
二○○八年五月十二日
绥化市区棚户区改造房屋拆迁补偿安置办法


第一条 为改善城市居民的居住环境，加快我市棚户区改造，维护拆迁当事人合法权益，保障拆迁改造项目的顺利进行，根据国家和省的部署及有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 我市城市规划区内列入市棚户区改造范围内的房屋拆迁，适用本办法。
第三条 房屋拆迁补偿方式可以实行房屋产权调换，也可以实行货币补偿。
第四条 本办法所称拆迁人，是指依法取得房屋拆迁许可证的单位，本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有权人，本办法所称房屋承租人，是指房屋使用人。
第五条 拆迁人与被拆迁人、房屋承租人，应按本办法签订拆迁补偿安置协议。
第六条 房屋产权调换办法
（一）拆迁私有产权的住宅房屋，被拆迁人选择产权调换安置的，原面积（指房屋所有权证注明的建筑面积）拆一还一。其中：选择多层楼房一层和顶层的（一层为车库的，以二层为底层；顶层建阁楼的，以下一层为顶层），原面积部分不结算楼层差价款；选择其他楼层的，原面积部分结算楼层差价款。其他楼层与一层或顶层的差价款，每平方米最高不得突破150元。拆迁房屋面积在70㎡以下、扩大面积在5㎡以内的，享受成本价格（1200元/㎡）,超出5㎡以上的，按实际销售价格交纳房款。拆迁房屋面积70㎡以上，回迁时需扩大面积的，不再享受成本价格。
（二）拆迁经营性的非住宅房屋，被拆迁人选择产权调换的，原面积部分拆一还一，由被拆迁人按照被拆迁房屋重置价格结合成新与产权调换安置房屋建安成本结算差价。需扩大面积部分，按商品房销售价格缴纳扩大面积款。对有严重污染影响周边环境不适宜回迁安置的生产经营性房屋，在拆迁时予以货币方式补偿安置。
（三）对房屋所有权证标明使用性质为住宅，实际用于经营并且位于主次干道两侧的房屋，拆迁时要求回迁到经营性用房的，同时具备持有营业执照、纳税证明和正在营业中等三个基本条件，并且实际经营一年以上的，按非住宅房屋对待。
第七条 货币补偿安置
（一）对棚户区改造拆迁范围内选择货币补偿的具有房屋所有权证的房屋，其拆迁补偿金额由房地产评估机构予以评估确定。
（二）对房屋所有权证注明的使用性质为住宅，实际用于经营的房屋，且具备持有营业执照、纳税证明和正在营业中三个基本条件和实际经营一年以上的，可按非住宅房屋的评估价格予以补偿。
（三）对无房屋所有权证的房屋，经市规划、国土、城管、动迁管理部门认定，确属2004年12月31日前建成、符合居住条件、长期在此居住且无其他住处的，按同等房屋评估价格的50%予以补偿；对不符合住人条件以及2004年12月31日以后建成的，按每平方米240元予以补偿。
（四）被拆迁房屋的棚厦等附属设施，结构为砖混的，按100元/㎡标准给予补偿；其他按每平方米30元给予补偿。
（五）选择货币补偿安置的被拆迁人，在接到评估报告后对房屋评估价格不能接受的，可自接到评估报告之日起5日内另行选择其他评估机构进行重新评估，费用自理；对两次评估的价格仍不认可或者对首次评估价格在5日内未申请重新评估的，由拆迁人申请房屋专家鉴定委员会予以鉴定，以鉴定结果为准。
（六）被拆迁人回迁面积小于原拆迁面积，剩余房屋面积按评估价格予以货币补偿。
第八条 特困户、低保户及其他特殊住户的安置补偿标准对特困户，低保户的确认，以市民政局出具的相关手续为准，同时予以公示，由监察部门监督执行。
（一）对特困户和低保户具有产权证照的房屋，按原面积拆一还一后，达不到最小户型45㎡的，免交4㎡的扩大面积款。回迁楼房选择一层和顶层的，不找差价；回迁其他楼层的，需结算楼层差价。
（二）特困户、低保户在免交4㎡扩大面积款并且已达到最小户型45㎡后，还需扩大面积的，按回迁楼房的实际销售价格交纳扩大面积款。
（三）特困户、低保户原有产权证照房屋的面积较小，在享受免交部分的照顾后，无能力交纳扩大面积款，且回迁安置达不到45㎡最小户型的，其余楼房面积享受成本价格（1200元/㎡）。
第九条 在棚户区域内实行产权调换的，其户型设计为建筑面积45㎡、55㎡、65㎡、65㎡以上4种户型供回迁户选择。
第十条 拆迁住宅房屋，由拆迁人对被拆迁人按每户400元标准给付一次性搬迁补助费；未按期搬迁的，减少50%的搬迁补助费。实行回迁安置的，由拆迁人按每户、每月150元标准给付临时安置补助费；由于拆迁人原因致使不能按时回迁的，自逾期之日起加倍发给临时安置费。
第十一条 拆迁非住宅房屋，其设备、原辅材料等由被拆迁人自行搬迁，停业损失按有关规定计算，由拆迁人一次性给付。对虽有营业执照，但拆迁时已停止经营活动、且不能出具纳税票据的，不予支付停业损失费。
第十二条 对实行回迁安置的，按回迁面积1200元/㎡计算，由拆迁人向动迁管理部门交纳其总额10%的拆迁保证金，如违反拆迁有关规定酌情予以扣减，未出现问题竣工验收时全额予以返还。对给予货币补偿的，由拆迁人按调查测算的数额，将补偿资金足额存储到动迁管理部门指定的银行账户。
第十三条 拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿标准、搬迁方式、过渡期限等原因达不成协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门依法作出行政裁决。对达到裁决限定的搬迁期限，被拆迁人拒不履行搬迁义务的，由拆迁管理部门依法申请行政强制拆迁或申请人民法院强制执行。由于被拆迁人不履行搬迁义务被强制执行拆迁的，所发生的强制执行等一切费用由被拆迁人自行承担。强制执行不影响当事人依法提起拆迁安置补偿的诉讼。
第十四条 本办法与国家和省相关政策规定不一致时，执行国家和省相关政策规定。

关于“外商投资企业投资者股权变更的若干规定”的解读与分析

阚凤军


　　目前，笔者在向客户提供业务咨询过程中，发现很多人对于外资转内资的流程、税务方面的影响等并没有比较清晰的认识。同时，也有一些客户由于没有很好掌握若干规定的内容，与2006年10号文理解发生冲突，影响企业的内部重组及资本运作。根据个人的业务经验及理解，对“外商投资企业投资者股权变更的若干规定”（简称“若干规定”）进行初步解读，供感兴趣的人士参考。

　　1.若干规定的制定依据：《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》及其他有关法律、法规。

　　2.若干规定所调整的范围及对象：指依照中国法律在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业（以下统称为企业）的投资者或其在企业的出资（包括提供合作条件）份额（以下称为股权）发生变化（投资主体变化及投资比例的变化）。具体范围如下：
2.1.企业投资者之间协议转让股权
解析：企业股东之间股权的变更，包括出资比例的变化及出资主体的变更，这里需要注意的如果外国投资向境内企业转让股权并导致该企业的外商持股比例低于25%的情况下，可能存在补缴税款的风险。
2.2.企业投资者经其他各方投资者同意向其关联企业或其他受让人转让股权
解析：企业股东向股东以外的第三人转让转让，仍然需要注意如果外国投资向境内企业转让股权并导致该企业的外商持股比例低于25%的情况下，可能存在补缴税款的风险此种调整仍然需要考虑补缴税款的风险。
2.3.企业投资者协议调整企业注册资本导致变更各方投资者股权
解析：主要指企业增加注册资本导致出资各方股权比例的变化，比如企业增发资本，某些股东放弃购买权等导致投资者股权比例调整等。需要关注的问题，如果外方放弃认股权导致其出资比例低于25%，是否存在补缴税款的风险，个人认为应该不需要补缴税款。
2.4.企业投资者经其他各方投资者同意将其股权质押给债权人，质权人或受益人依照法律规定和合同约定取得该投资者股权
解析：股权质押权变现导致第三人成为企业股东，如果该第三人是国内企业，仍然需要关注因外商出资比例的变化可能产生的税务的风险。
2.5.企业投资者破产、解散、被撤销、被吊销或死亡，其继承人、债权人或其他受益人依法取得该投资者股权
2.6.企业投资者合并或者分立，其合并或分立后的承继者依法承继原投资者股权
解析：需要关注的问题是如果合并或分立，合并分立前的税务上优惠政策如何衔接及承继，可以参考国家税务总局关于此问题的规定。
2.7.企业投资者不履行企业合同、章程规定的出资义务，经原审批机关批准，更换投资者或变更股权。

　　3.企业股权变更的要求与限制
3.1.企业投资者股权变更必须经审批机关批准和登记机关变更登记。未经审批机关批准的股权变更无效。
3.2.企业投资者股权变更必须符合中国法律、法规对投资者资格的规定和产业政策要求。
3.2.1.依照《外商投资产业指导目录》，不允许外商独资经营的产业，股权变更不得导致外国投资者持有企业的全部股权；因股权变更而使用企业变成外资企业的，还必须符合《中华人民共和国外资企业法实施细则》（以下简称《外资细则》）所规定的设立外资企业的条件。
3.2.2.需由国有资产占控股或主导地位的产业，股权变更不得导致外国投资者或非中国国有企业占控股或主导地位。
3.2.3.除非外方投资者向中国投资者转让其全部股权，企业投资者股权变更不得导致外方投资者的投资比例低于企业注册资本的２５％。
解析：这一条规定似乎过去严格，亦无此必要。股权变更外方持股比例低于企业注册资本25%的法律后果应该由转让方、受让方及目标企业之间考虑并通过合同条款进行处理。
3.3.股权变更的审批机关
3.3.1.企业投资者股权变更的审批机关为批准设立该企业的审批机关，如果中外合资、合作企业中方投资者的股权变更而使企业变成外资企业，且该企业从事《外资细则》第五条所规定的限制设立外资企业的行业，则该企业中方投资者的股权变更必须经中华人民共和国对外贸易经济合作部《以下简称外经贸部》批准。
3.3.2.企业因增加注册资本而使投资者股权发生变化并且导致其投资总额已超过原审批机关的审批权限的，则企业投资者的股权变更应按照审批权限和有关规定报上级审批机关审批。
3.3.3.企业投资者股权变更的登记机关为原登记机关，经外经贸部批准的股权变更，由国家工商行政管理局或其委托的原登记机关办理变更登记。
解析：根据商务部2010（209）号文对外商投资审批权限进一步下放，具体操作过程中可以关注如下几点变化：
A、《外商投资产业指导目录》鼓励类、允许类总投资3亿美元和限制类总投资5000万美元（以下简称限额）以下的外商投资企业的设立及其变更事项，由省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团、副省级城市商务主管部门及国家级经济技术开发区（以下简称地方审批机关）负责审批和管理：
B 、单次增资额在限额以下的增资事项由地方审批机关负责审批和管理；
C、限额以上鼓励类且不需要国家综合平衡的外商投资企业的设立及其变更事项，由地方审批机关负责审批和管理。
D、注册资本3亿美元以下外商投资性公司和资本总额3亿美元以下外商投资创业投资企业、外商投资创业投资管理企业的设立及其变更事项，由地方审批机关负责审批和管理。
3.3.4.以国有资产投资的中方投资者股权变更时，必须经有关国有资产评估机构对需变更的股权进行价值评估，并经国有资产管理部门确认。经确认的评估结果应作为变更股权的作价依据。

　　4.股权转让协议和修改企业原合同、章程协议自核发变更外商投资企业批准证书之日起生效。协议生效后，企业投资者按照修改后的企业合同、章程规定享有有关权利并承担有关义务。
解析：本条进一步明确股权变更协议及章程生效条件的限定，即必须经过审批机构的批准。不过这一规定很可能被最高院的相关司法解释修正，即即使没有经过审批也不能认定为无效。

　　5.除法律、法规另有规定外，外商投资股份有限公司非上市股份的转让，参照本规定执行。
解析：外商投资股份公司非上市股份也参照本规定，在操作该类公司股权变更或重组过程中，需要结合外经贸部关于设立外商投资企业规定的有关内容。



阚凤军 四川大学法学学士 中山大学民商法硕士 广州安华理达律师事务所