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辽宁省外商投资企业工会条例(修正)

时间:2024-07-23 16:36:09 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9163
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辽宁省外商投资企业工会条例(修正)

辽宁省人大常委会


辽宁省外商投资企业工会条例(修正)
辽宁省人大常委会


(1990年9月21日辽宁省第七届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过 根据1997年5月30日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改〈辽宁省外商投资企业工会条例〉的决定》修正)

第一章 总 则
第一条 为确定本省境内中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业(以下统称外商投资企业)工会的地位、权利和义务,发挥工会的作用,促进外商投资企业的发展,根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国工会法》(以下简称《工会法》)和国家其他有关法律、法
规的规定,制定本条例。
第二条 外商投资企业的职工有权依照《工会法》和《中国工会章程》的规定,建立工会组织,开展工会活动。
第三条 外商投资企业工会是职工自愿结合的工人阶级的群众组织,依法代表和维护职工的政治权利和物质利益,维护国家和社会利益,尊重投资者的合法权益,共谋企业发展。
第四条 外商投资企业工会是中国工会的基层组织。外商投资企业工会联合会是按照联合制、代表制原则组成的区域性或行业性组织。
外商投资企业建立工会和工会联合会应报所在省辖市或其授权的工会组织批准。
第五条 外商投资企业的职工(外籍投资者及其外籍代理人除外),凡承认《中国工会章程》,自愿申请加入工会组织的,经本企业工会委员会批准即可为工会会员。

第二章 外商投资企业工会组织
第六条 外商投资企业工会和工会联合会,具备《中华人民共和国民法通则》规定的法人条件的,经上级工会依法确认后,具有社会团体法人资格。
第七条 外商投资企业未建立工会的,上一级工会可以派员到企业指导、帮助组建工会。
外商投资企业暂不具备建立工会条件的,必须在开业后半年内组建工会。半年后仍未建立工会的,按拨交工会经费的标准(工资总额的2%)收取筹金,待工会建立后按规定返给该企业工会。
第八条 外商投资企业工会按照《中国工会章程》的规定,选举产生委员、主席、副主席。
第九条 外商投资企业职工不足200人的,根据需要经上级工会批准,可配备一名专职工会主席(委员);200人以上的,应按照《工会法》的规定配备专职工会干部。
外商投资企业职工不足25人的,由工会会员选举不脱离生产的组织员一人,并依照《工会法》行使企业工会委员会的权利和履行义务。
第十条 外商投资企业辞退、处分工会委员和专职工会干部,调动专职工会干部的工作,必须事先经企业工会委员会讨论并征得上一级工会的同意。专职工会干部卸任后,企业应当安排适当的工作。

第三章 外商投资企业工会的权利
第十一条 外资企业工会代表可以同投资经营者举行集体协商会议,就职工雇用、解雇、劳动报酬、福利待遇、劳动保护、劳动保险等事项进行集体协商,协调劳资关系。
第十二条 外商投资企业工会或工会联合会有权代表职工就劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利等事项与企业签订集体合同,指导、帮助职工与企业签订个人劳动合同,并监督其执行。
担任集体协商的职工代表,除个人严重过失外,企业不得与其解除、终止劳动合同,也不得作不利于其履行代表职责的岗位变动。
第十三条 外商投资企业工会对本企业执行国家和地方颁布的劳动管理、职工奖惩、工资福利、劳动保护、劳动保险、环境保护等法律、法规和规章的情况进行监督,通过联席会议等形式提出意见和建议,并会同有关部门处理。
中外合资经营企业、中外合作经营企业董事会、总经理办公会讨论企业发展规划、生产经营管理等重大事项时,工会的代表有权列席和参加会议,反映职工的意见和要求;在研究前款所列有关职工切身利益的事项时,工会代表有权列席和参加会议,董事会、总经理办公会应当听取工会
的意见,取得工会的合作。
第十四条 外商投资企业在劳动合同期内因生产、技术条件发生变化或者其它原因需要解雇、辞退多余的职工时,应当提前一个月通知工会;企业处分职工应当事先征求工会的意见。
工会认为企业违反劳动合同和有关规定的,有权提出异议并代表职工同企业协商解决,协商不能解决的,工会有权支持或代表职工依照法定程序参加仲裁、诉讼。
第十五条 外商投资企业工会依法监督本企业的劳动保护工作,维护职工在生产劳动中的安全和健康;参与本企业职工因工伤亡事故的调查处理;当生产中遇有违章指挥,强令工人冒险作业或出现危及工人生命安全情况时,工会有权提出停产解决的建议,如不被采纳,工会可支持工人
拒绝操作,撤离危险现场,工资由企业照发。
第十六条 外商投资企业应当执行我国现行的工时制度和休假制度,需要临时增加劳动工时,应当事先征求工会的意见。
外商投资企业工会依法维护女职工的特殊利益。

第四章 外商投资企业工会的义务
第十七条 外商投资企业工会应当教育职工遵守法律、法规和规章,认真履行劳动合同。
第十八条 外商投资企业工会应当支持企业组织职工的文化学习和业务技术培训,提高职工的文化水平和业务技术素质。
第十九条 外商投资企业工会应当支持企业的合法经营、管理,协助企业组织职工开展劳动竞赛、合理化建议、技术革新和技术协作等活动。
第二十条 外商投资企业工会应当关心职工的文化生活,组织职工开展健康的业余文娱、体育活动。
第二十一条 外商投资企业工会应当协助和监督企业合理使用职工奖励基金、福利基金,办好职工集体福利事业。
第二十二条 外商投资企业工会应当教育职工尊重投资经营者的合法权益,与其合作共事。

第五章 外商投资企业工会活动的保障
第二十三条 外商投资企业应当为本企业工会提供必要的活动条件,为工会无偿提供办公、会议、举办职工集体福利、文化、体育等活动的场所和设备(包括水电、取暖、办公用具等),并负担其维修费用。
第二十四条 中外合资经营企业、中外合作经营企业工会专职工作人员的工资、奖励、补贴,由企业行政支付。
中外合资经营企业、中外合作经营企业专职工会主席的福利待遇和工资,比照本企业副总经理的福利待遇和工资标准执行。
外资企业专职工会工作人员的标准工资及其支付,由企业所在地的市总工会与企业协商确定。
第二十五条 外商投资企业每月按照职工实际工资总额(包括外籍职工实际工资总额在内)的2%向工会拨交经费。
工会经费由本企业工会按照中华全国总工会制定的有关工会经费管理办法使用,并接受上级工会的指导和监督。
第二十六条 外商投资企业工会的活动,一般应当在业余时间进行。如果需要占用生产时间,应当事先征得企业行政同意。经企业行政同意参加工会活动的职工的工资、奖金及各种补贴,由企业照发。
兼职工会委员,因工会工作需要占用生产时间,由工会事先通知企业,但每人每月不得超过两个工作日,并可在当年累计使用,其工资、奖金及各种补贴,由企业照发。
第二十七条 外商投资企业工会因执行本条例与企业发生争议时,由争议双方协商解决,协商不能解决的,由市总工会会同政府有关部门调解解决。依法属于人民法院受理范围的,可由争议一方或双方向当地人民法院起诉。

第六章 法律责任
第二十八条 工会合法权益受到侵害时,该工会有权要求政府有关部门依法处理,属于人民法院受案范围的,可向人民法院起诉。
第二十九条 阻挠职工依法组织和参加工会或随意撤销、合并工会组织的,由上级工会会同有关部门责令其限期改正。

第三十条 违反本条例第十五条规定,阻挠、干扰工会工作人员依法履行职责或者对其依法履行职责进行打击报复的,由上级工会会同有关部门责令限期改正;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十一条 违反本条例第二十五条规定,未按照规定拨交工会经费的,工会应当向其发出催交通知书,限期交纳,并按欠交金额每日千分之五交纳滞纳金;逾期仍未按规定交纳的,工会可以根据情况依法向人民法院申请支付令。
第三十二条 违反本条例规定,侵占工会财产或贪污、挪用工会经费未构成犯罪的,由上级工会会同有关部门予以追回;属于中方人员的,可给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第三十三条 加入外商投资企业工会的外籍职工离开本企业时,须交回工会会员证,如本人需要,由市总工会发给参加过中国工会的证明。
第三十四条 本条例由县级以上工会会同同级人民政府有关部门监督实施。
第三十五条 华侨、港、澳、台同胞在本省境内举办的合资、合作、独资经营企业参照执行本条例。
第三十六条 本条例自公布之日起施行。

附:辽宁省人民代表大会常务委员会关于修改《辽宁省外商投资企业工会条例》的决定

(1997年5月30日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过)

决定
辽宁省第八届人民代表大会常务委员会审议了省人大财经委关于《辽宁省外商投资企业工会条例修正案(草案)》的议案,决定对《辽宁省外商投资企业工会条例》作如下修改:
一、第三条修改为:“外商投资企业工会是职工自愿结合的工人阶级的群众组织,依法代表和维护职工的政治权利和物质利益,维护国家和社会利益,尊重投资者的合法权益,共谋企业发展。”
二、第四条修改为:“外商投资企业工会是中国工会的基层组织。外商投资企业工会联合会是按照联合制、代表制原则组建的区域性或行业性组织。外商投资企业建立工会和工会联合会应报所在省辖市或其授权的工会组织批准。”
三、第四章调整为第二章,标题修改为“外商投资企业工会组织”,将其中的部分内容并入其他章里。第二章改为第三章,第三章改为第四章。
四、增加一条,作为第六条:“外商投资企业工会和工会联合会,具备《中华人民共和国民法通则》规定的法人条件的,经上级工会依法确认后,具有社会团体法人资格。”
五、增加一条,作为第七条:“外商投资企业未建立工会的,上一级工会可以派员到企业指导、帮助组建工会。
外商投资企业暂不具备建立工会条件的,必须在开业后半年内组建工会。半年后仍未建立工会的,按拨交工会经费的标准(工资总额的2%)收取筹金,待工会建立后按规定返给该企业工会。”
六、第八条改为第十二条,修改为:“外商投资企业工会或工会联合会有权代表职工就劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利等事项与企业签订集体合同,指导、帮助职工与企业签订个人劳动合同,并监督其执行。
担任集体协商的职工代表,除个人严重过失外,企业不得与其解除、终止劳动合同,也不得作不利于其履行代表职责的岗位变动。”
七、第二十条改为第二十四条,第一款修改为:“中外合资经营企业、中外合作经营企业工会专职工作人员的工资、奖励、补贴,由企业行政支付。”
八、增加一章:“法律责任”,作为第六章。
九、增加一条,作为第二十八条:“工会合法权益受到侵害时,该工会有权要求政府有关部门依法处理,属于人民法院受案范围的,可向人民法院起诉。”
十、增加一条,作为第二十九条:“阻挠职工依法组织和参加工会或随意撤销、合并工会组织的,由上级工会会同有关部门责令其限期改正。”
十一、增加一条,作为第三十条:“违反本条例第十五条规定,阻挠、干扰工会工作人员依法履行职责或者对其依法履行职责进行打击报复的,由上级工会会同有关部门责令限期改正;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。”
十二、增加一条,作为第三十一条:“违反本条例第二十五条规定,未按照规定拨交工会经费的,工会应当向其发出催交通知书,限期交纳,并按欠交金额每日千分之五交纳滞纳金;逾期仍未按规定交纳的,工会可以根据情况依法向人民法院申请支付令。”
十三、增加一条,作为第三十二条:“违反本条例规定,侵占工会财产或贪污、挪用工会经费未构成犯罪的,由上级工会会同有关部门予以追回;属于中方人员的,可给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”
十四、第二十七条改为第三十四条,修改为:“本条例则县级以上工会会同同级人民政府有关部门监督实施。”
本决定自公布之日起施行。《辽宁省外商投资企业工会条例》根据本决定作相应的修正,重新公布。



1997年5月30日
执行处分的既判力现实性考察
----执行异议驳回后不具有另行起诉的权力

【问题的提出】
陕西省高级人民法院(1999)陕经—初字第27号民事判决发生法律效力后,申请人市第三建筑工程公司依法申请执行。2000年7月29日省高级人民法院向被执行人侨安公司发出了(2000)陕执经字第21号执行通知书,责令其限期履行义务。由于被执行人未履行义务,陕西省高级人民法院遂对在诉讼和执行阶段查封的被执行人所有的“民乐大厦”进行评估,并委托拍卖机构于2001年10月15日对其进行了公开拍卖,竞买人裕华公司以最高价竞买成交。在执行中案外人省电力公司等以所查封的“民乐大厦”系其定向投资、与侨安公司合作建设,“民乐大厦”相应部分产权归其所有,法院无权全部查封和拍卖为由提出执行异议。陕西省高级人民法院驳回了案外人省电力公司等的执行异议,并于2002年1月14日以(2000)陕执经字第21-6号民事裁定依法将“民乐大厦”过户于买受人裕华公司名下。
案外人省电力公司在陕西省高级人民法院驳回了执行异议后遂以执行异议原理由向陕西省高级人民法院提起诉讼,要求确认其定向投资的“民乐大厦”相应部分房产归其所有。陕西省高级人民法院于2002年4月23日以(2001)陕民初字第3号民事判决确认“民乐大厦”相应部分归省电力公司所有。
省电力公司以同—理由在被驳回异议后另行起诉,标的物“民乐大厦”先后两次被陕西省高级人民法院裁决给两个当事人。竞买人裕华公司因支付了7500万元得不到“民乐大厦”而奔走,合作人省电力公司因投资了7800万元而呼号。究竟问题出在何处?
《民事诉讼法》第208条规定,“在执行过程中,案外人对执行标的提出异议的,执行员应当按照法定程序进行审查”。最高人民法院《关于人民法院执行工作的若干规定》第49条的规定,“经审查认为案外人的异议理由不成立的,裁定驳回其异议”。从《民事诉讼法》和最高人民法院的司法解释看,法律授权由执行员在执行程序中以裁定解决实体权利纠纷,用执行程序代替审判程序,且不得上诉。尽管对此规定有不同的意见 ,但在民事诉讼法未修改之前 仍应遵守“游戏规则”执行员有权在执行程序中解决实体权利纠纷。
对于这种实践中存在的同一案件有两个不同的裁判的状况,—般作法是由当事人申请再审,让再审法院否定其中—个确定裁判。然而,在当事人未申请再审、都要求执行的情况下,法院应当怎么办?有的学者认为:“通常认为后一个确定的判决有效,即后判优于前判 ”要正确回答这个问题,必须借助于民事诉讼理论,从? 凹扰辛Α闭庖恢贫热胧帧?br>【执行处分的既判力】
既判力观念渊于罗马法,盛行于德、日、法等大陆法系国家,“是指确定的终局判决裁判的诉讼标的对当事人和法院的强制通用力。按此,当事人和法院不得就已裁判的诉讼标的为不同的主张和裁判 ”。简单地说,判决的既判力是“诉讼上所表现的一事不再理的理念而已 ”。由此不难看出,既判力的概念讲的是判决的强制通用力,而视乎不包括裁定的强制通用力问题。那么,作为执行处分的裁定有没有既判力呢?
民事裁定就其内容而言,从《民事诉讼法》第140条的规定看有不予受理、对管辖权有异议的、驳回起诉、财产保全和先予执行、准许或不准许撤诉、中止或者终结诉讼、补正判决中的错误、中止或者终结执行、不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书和其他需要裁定解决的事项等11种裁定形式。就效力而言,从《民事诉讼法》第141条规定看对于确定的裁定“是发生法律效力的裁定”。按照我国民事诉讼法学界通说,“民事裁定是人民法院依法作出的,是法律规定在具体程序问题上的适用,因而民事裁定也具有法律上的约束力”。但又“由于民事裁定是对诉讼中的具体程序问题作出的决定,一般只涉及参与诉讼的人,不涉及诉讼程序以外的其他人,不需要诉讼程序以外的其他人协助履行或遵守,因而,民事裁定一般只对当事人和其他诉讼参与人以及作出裁定的人民法院有拘束力,而对社会没有普遍拘束力” 。由此可知,我国学界认为裁定一般是解决程序问题的,仅具有形式上的确定力(即有拘束力),而不具有实质上的确定力,在此前提下是不承认裁定有既判力的。
从大陆法国家看,德国、日本的民事诉讼法学界一般认为,“法院就实体权利争点所作的意思表示原则上以判决行之,以裁定行之者乃属意外;而法院就程序事项所为的意思表示,原则上以裁定行之,以判决行之者也属例外 ”。但是,从法律规范上看并没有严格区分判决与裁定的适用范围,而对于基于诉讼要件或上诉的合法要件有欠缺而以诉或者上诉不合法为由判定予以驳回的也称为诉讼判决 。由于德、日学理普遍认同诉讼判决的既判力,因而,其认同的理由同样可以适用在裁定上。台湾地区的民事诉讼法学者认为法院“裁定如以实体权利或法律关系之存否为内容,既有既判力,否则无既判力可言 ”。我国一些民事诉讼法学者也认为“就立法论而言,无论裁定的客体是以实体权利或法律关系为内容,还是以程序事项为内容,均有既判力 ”。基于此,执行处分的裁定无论其是以实体权利为内容,还是以程序事项为内容,都有既判力。【执行处分的现实性分析】
通过对执行处分的既判力考察,我们观在可以看出两份裁判相矛盾根源题在于:陕西省高级人民法院的后一份判决〔(2001)陕民初字第3号民事判决〕没有遵循既判力理论,案外人省电力公司在执行异议驳回后不具有另行起诉的权力。当然,从完善执行异议之诉的角度讲,我国现行民事诉讼法由执行员在执行程序中以裁定解决实体权利纠纷,用执行程序代替审判程序的设计存在一定的问题。其一,审判程序的职能是确认民事权利义务;而执行程序的职能是实现民事权利义务的。这样的设计混淆了审判程序与执行程序的功能。其二,由执行员审查执行异议违背了审、执相分离的原则。其三,以审查代替审理无法保障案外人行使诉权。其四,由于案外人对执行处分的判定不能上诉,因而违背了二审终审的审判原则。合理的思路是设立案外人的执行异议之诉,从立法上规范案外人提起执行异议之诉的条件、时间,执行异议之诉的管辖法院、审理期限以及审理程序。这样才能彻底解决案外人对执行异议驳回后的另行起诉问题。


张士顺等:《试论我国执行异议制度的缺陷及完善》,载《法学天地》,1997年第7号。
中国政法大学杨荣新教授主持的《中华人民共和国强制执行法(专家建议稿草案)讨论稿》第10 1条设计为“第三人异议之诉,由执行法院的审判机构管辖,依民事诉讼普通程序进行审理并作出裁判”。
张卫平著:《程序公正实践中的冲突与衡平》,成都出版社,1993年版第347页。
江 伟主编:《中国民事诉讼法专论》,中国政法大学出版社,1998年版第153页。
日本民事诉讼法著名学者三月 章语,转自台湾学者陈荣宗《举证责任分配与民事程序法》,三民书局,1983年版,第172页。
柴发邦主编:《民事诉讼法学新编》,法律出版社,1992年版,第381-382页。
江 伟主编:《中国民事诉讼法专论》,中国政法大学出版社,1998年版第184页。
“诉讼判决”是大陆法上的概念,按照台湾学者陈清秀的观点意指“诉讼因不具备法定程序或欠缺诉讼要件而以诉讼不合法驳回”。如日本《民事诉讼法》202条是也。
陈荣宗《诉讼当事人与民事程序法》,三民书局,1987年版,第233页。
江 伟主编:《中国民事诉讼法专论》,中国政法大学出版社,1998年版第184页。
租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场(下)
作者:仇少明律师 樊莹律师
单位:北京市隆安律师事务所上海分所
日期:2013年1月11日 星期五

摘要:通过上篇与中篇的分析,读者对房产租赁可能面对的风险有了框架性认知,了解了出租方有可能埋设陷阱的地方,明白了如何去填埋这些陷阱。在下篇中,笔者着重介绍两个常见条款——保证条款与优先续约条款。通过对此类条款的剖析与分享,力求为读者日后破除障碍及壁垒提供武器,知悉应思考及谨慎的要点,做到胸有成竹、进退自如。
关键词:出租方保证、承租方保证、优先续约

在以风险为导向的房产租赁交易过程中,当出租方与承租方就租赁房产概况、使用用途、房产交付、租期及租金等基本问题协商确定后,各方一般会将关注点转向出租方及承租方会作出怎样的保证,承租方能否以及如何优先续约等问题。针对此类问题,结合实战经验,请各位读者稍安勿躁,容笔者一一为您道来。
第一,保证条款。
也许有些读者会认为,保证条款是合同中次要的、非本质性的条款,对履行合同可能产生影响(反面想就是可能不产生影响,这符合大部分国人的侥幸心理常态),但并非决定性作用;如一方违反或撤销这些条款而不至于影响合同目的时,守约方要求违约方承担相应的违约责任即可,犯不着以此就取消合同条款或拒绝履行合同。如此看来,保证条款的作用就微乎其微了吗?
保证,就其基本含义,就是合同各方当事人关于与合同有关的各种事实与问题的声明,就种类而言一般可分为确认保证和承诺保证,前者是指保证方对过去或现在某一特定事实存在或不存在的声明,后者是指保证方对将来某一特定事项的作为或不作为的声明。
一个设计合理、内容全面、权义平衡的保证条款,不仅有利于当事人能够更加容易、迅速、充分地了解相对方的有关情况并作出是否最终订立协议的决策,便于提高办事效率,减少签约成本,而且从条款中折射出的诚意有利于为日后当事人的长期合作夯实基础。同时,一旦发现一方存在不实陈述,依据明确约定的协议条款来主张违约,就实践而言,比援引合同法的一般原则来得更为明晰和直接。
因此,结合笔者处理过的此类案件,建议承租方就出租方的保证内容可关注以下几点:
1. 主体资格及客体权属保证。
在与出租方的谈判过程中,承租方可根据实际情况填写下表,并根据表格内容形成条款文字,列于租赁合同之中。
序号 调查事项 YES OR NO 详情描述 备注
1 担保物权
2 违章建筑
3 消防验收及要求
4 环保手续及要求
5 卫生合格及标准
6 查封等强制性措施
…… …… …… …… ……
表格内容的详尽,有利于承租方核实出租方是否具备合法有效的对外租赁主体资格,辨别作为租赁关系客体的房产权属是否合法无争议,并确保承租方能够获得该房产的对外排他性合法使用权,避免因出租方主体资格不合格或房产客体状况不合法、不明确而导致租赁合同无效或房产不能被正常使用的悲惨性结局,进而造成承租方的重大损失。
对此,出租方须保证其“合法拥有房产的所有权及其土地使用权(或房产的转租权、使用权及经营管理权),保证房产不是违法建筑、无查封,其完全符合消防、环保、卫生等要求及标准,并已通过相关报批、施工及验收,手续齐备”,并确保“如租赁房产不符合上述保证内容,出租方应及时整改,包括但不限于取得相关许可证照、进行报批、组织验收,并赔偿由此所致的承租方全部损失”。
2. 维修保养保证。
虽然出租方对租赁房产及其附属设施提供维修保养服务是其法定义务,但在合同里进行明确的、详细的约定,有利于确认出租方对租赁房产及其附属设施进行维修保养的具体责任内容,明确各方执行维修保养工作的流程,避免约定不清而发生维修保养范围争议,进而导致维修延误、损失扩大,也可防止出租方以维修保养为名,经常干扰或妨碍承租方对房产的正常使用。
3. 技术条件保证。
实践中,常常出现出租方降低技术指标、推诿技术条件维护职责等情形,更有甚者竟发展到直接断水断电以此威胁承租方(俗话说,水是生命的源泉,切断“源泉”即可将承租方“毙命”,这般行之有效的方法,出租方怎会轻易放弃,可惜出租方却忘了抽刀断水水更流的道理啊)。
为防止出现此类严重影响承租方正常使用租赁房产的极端行为,以及日后矛盾的无限激化,在合同中对水、电、空调等技术条件进行详细约定,以有效明确出租方应提供的、应负责的、应确保的技术条件的范围、标准及要求,确认出租方对于正常供应与持续维继合格技术条件的责任,并可设定紧急自救措施及预救方案,以及出租方违约时的责任承担(包括但不限于租金减免、违约金支付等)。同时建议特别约定,“无论出租方与承租方就何种费用及其支付发生争议,或因合同项下其他事项产生纠纷,双方均应协商解决,出租方不得以任何理由断电、断水,否则由此给承租方造成的损失均由出租方赔偿”。
当然现实中也不乏很多粗鄙的出租方,无论合同条款如何约定,依然我行我素,一旦不能与承租方“英雄所见略同”,就采取停水停电的野蛮手段以及“株连式”与“突击式”并进的方法,公然叫嚣,视双方的约定于不顾。针对此类“智商无极限”的出租方,建议承租方不要“针尖对麦芒”,而是借鉴毛爷爷的“敌进我退,敌驻我扰,敌疲我打,敌退我追”的十六字战略,一方面稳住出租方竭斯底里的情绪,以尽快恢复水电供应为首要目标,以避免我方损失扩大,另一方面尽快固定证据、保留证据,核算已发生的损失,甄别并衡量主张损失赔偿的基础成本(当然可考虑鼓动其他租户一起行动,俗话说“人多力量大,蚁多咬死象”)、是继续在此租赁还是尽快搬迁以及获得赔偿的可能性与赔偿数额,并决策是对出租方采取法律行动,还是以此为由换来续租谈判的优惠条件(极端顽固的出租方不适用此项),或是退后一步海阔天空。当然,无论承租方如何决策,都别忘了关键,借用施乐公司首席执行官Anne的话就是“及时胜过完美”。
4. 房产使用协助保证。
对于租赁房产后将用于商业经营一类的承租方,建议提前了解当地政府对从事该类商业经营而使用房产时所要求办理的申报手续,以确定是否需在合同中增加要求出租方特别协助和配合的内容,包括但不限于提供房产平面图、经出租方签字的证明文件等,以明确出租方负有协助承租方办理某类商业经营相关报批手续的义务并明确包括哪些义务,同时强调出租方对该等协助工作不得另收费,以避免在报批过程中出租方不配合或懈怠协助导致承租方无法正常使用房产进行商业经营,以及防止届时出租方以此为由收取合同约定以外的费用。
5. 装修、改扩建通知及排除妨碍的保证。
对于房产使用过程中,出租方对租赁房产所在物业进行装修或改扩建工程时,常常使承租方爱恨交错,进退维谷。因为物业施工或多或少会影响对房产的正常使用,如果暂停使用,对商业经营类的承租方而言实在是心如刀割(餐饮类、美发类尤甚),而如果继续使用,在客流无法匹配经营条件或整体商圈受到严重扭曲的情况下,惨淡经营将成为挥之不去的梦魇。
因此,结合租赁房产所在的地理位置、建筑物状况、承租方将租赁房产用于商业经营的利润预估等因素,笔者建议在合同中约定出租方应保证承租方的正常使用权以及房产暂不能使用时的后续处理,以最大限度避免装修及改扩建施工导致人流减少、建筑物外观或结构变化产生对租赁房产正常使用的不利影响,进而妨碍承租方的商业经营。如下约定可供众读者参考:
“出租方对租赁房产所在物业进行装修及改扩建施工的,出租方应提前【】个月书面告知承租方(包括但不限于施工方案、施工时间等),并确保施工不得影响承租方对租赁房产的正常使用,若出租方或其委托的施工方造成承租方财产受损,出租方同意按承租方的要求全额赔偿。若施工导致承租方不能使用租赁房产或对承租方使用房产造成不便时,承租方有权自行选择:
(1) 暂停使用租赁房产。暂停期间租金全部免除,租期相应顺延。承租方暂停使用租赁房产而产生的损失,包括但不限于营业利润等,均由出租方承担。
(2) 继续使用租赁房产。若施工期间承租方的此处营业额比去年同期减少【】%以上时,出租方同意按【】标准减少该期间承租方的应付租金。”
第二,谨慎针对承租方的严苛要求(承租方的保证条款)。
出租方获得对价后让渡房产的使用权,当然会也必定会考虑到承租方在使用房产过程中的种种行为,预想到可能对其心爱房产的种种“摧残”。这种首先把承租方列为“恶人”的心态可以理解,但是从这种心态由此衍生成严格限制及要求承租方的苛刻条款,对于承租方后期将房产用于相关商业经营时,承租方将不得不面对跋前?后、左右为难的局面。
比如,“承租方保证合法经营,不因违法违规被政府部门查处,包括但不限于停业整顿、罚款、吊销营业执照等,不因违法违规或不道德的经营行为被新闻媒体负面报道,否则出租方有权解除本合同,承租方除应赔偿出租方因合同最终解除而遭受的损失,还应支付未履行租期内的全部租金”。
又如,“承租方保证,其所经营的行业、产品、商号、标识或提供的服务已需取得特殊行业或专项批准、代理权、海关以及政府批准手续、其他经营销售许可,以及相关所有权人(或使用权人)出具的授权、签订协议等,并确保该等手续、批准、许可、授权及协议在租赁期内保持合法有效,否则出租方有权立即解除本合同,且承租方应按上年度租金总额的三倍向出租方支付违约金”。
像这种为承租方经营量身而定的严苛条款,面对后期如出现第三方愿意支付高额租金而介入该房产租赁的诱惑,带有人类自身缺陷的出租方自然会选择华丽转身,以此充分的藉口来解约,不但不用承担违约责任,而且还能获得一笔不菲的违约补偿。
鉴于此类约定如定时炸弹,威力不小,建议承租方擦亮眼睛,谨慎分析其日后可能产生的冲击,充分设想这些冲击将带来的不利后果,以及己方能够应对并充分解决的可能性,经与出租方谈判后,可选择:
(1) 以其他商业条件作为删除或调整该类条款的对价。毕竟将房产租赁出去并从中获益是出租方的最终目的,紧扣该目的而抛出诱人的商业条件,在实践中还是有可能说服出租方作出相对妥协的。
(2)若不能删除或调整该等约定,可以为出租方设定同等内容或相似项目的条款,以对等限制出租方的自由。采取该策略的前提是承租方享有一定的优势,比如是大型集团或企业,经济实力雄厚,拟承租期限较长,拟承租的区域较大等。
(3)若恰逢负隅顽抗或不可端倪的出租方,实在无计可施时,笔者建议另行选择他处房产,即使再迫切也不要存侥幸心理,与其终日战战兢兢,不如即刻勇敢放手,因为饮鸩止渴只会带来更大的损失。