房价下跌时购房人差价补偿法律辩析

　王德山 姜晓琳

内容提要：房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

关键词：买卖合同 降价 补偿差额

近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：
第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。
综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：
（一）房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。
（二）开发商单方承诺
除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。 因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。
（三）买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
（注：原文发表在《商业时代》2009年第19期）

作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
姜晓琳，女，1983年8月生，汉族，山东日照人
首都经贸大学法学院，2007级民商法硕士研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号 邮 编： 100070
电 话：（010）83952248（办），13701207656
电子邮箱：wdsh368@sohu.com

山西省人民政府


山西省个体运输机动车辆安全管理办法
　（晋政第３５号令　１９９２年９月８日）




　　第一条　为加强对个体运输机动车辆的管理，保障交通安全。杜绝违章行为，减少交通事故，促进交通运输事业的发展，根据《中华人民共和国道路交通管理条例》和国家其他有关规定，结合本省实际情况，制定本办法。


　　第二条　本办法所称个体机动车辆，是指个人或个体联户所有的，以及由个人承包或租赁的从事营业性运输的机动车辆。


　　第三条　车籍在本省的个体运输机动车辆和进入本省一个月以上的外省籍个体运输机动车辆，均适用本办法。


　　第四条　个体运输机动车辆的车主、承租人和驾驶员必须参加当地的交通安全组织和活动，遵守道路交通管理法规，接受公安机关的监督管理。
　　公安机关应经常对个体运输机动车辆的车主、承租人和驾驶员进行交通安全教育。


　　第五条　拖拉机的安全管理由公安机关委托农机部门依照本办法执行。公安机关负责监督检查。


　　第六条　个体运输机动车辆，必须是经国家或省有关部门鉴定合格并批准生产的定型产品。
　　禁止将报废车辆或使用年限超过十年的车辆进行转让、买卖、承包、租赁。
　　禁止不符合国家安全技术标准的车辆上路行驶。


　　第七条　个体运输机动车辆注册登记后，车主应在七日内到当地公安交通管理机关登记备案。
　　所有权属个体的运输机动车辆，不得以社会单位名义注册登记。


　　第八条　个体户承包、租赁机动车辆和聘用驾驶员时，均应签订有保障交通安全和发生交通事故后负经济赔偿责任内容的合同。
　　车主或承租人应从合同生效之日起七日内，持合同或合同复印件，到当地公安交通管理机关登记备案。


　　第九条　个体运输机动车辆必须进行预防性保养。自己具备保养条件的，经公安交通管理机关审查同意，可以自行保养。不具备保养条件的，应到公安交通管理机关审核认定的保养修理厂进行定期保养。


　　第十条　公安交通管理机关应按下列期限对个体运输机动车辆进行安全技术检验：
　　（一）客运车辆每季度检验一次；
　　（二）货运车辆每六个月检验一次；
　　（三）摩托车和自用汽车每年检验一次；
　　（四）拖拉机检验应结合农时进行。
　　经检验不合格的车辆，公安交通管理机关应暂扣车辆号牌和行驶证，待修复并检验合格后方可发还。


　　第十一条　承担个体运输机动车辆安全技术检测任务的检测单位。必须按照国家标准和公安交通管理机关的要求进行车辆检测，保证检测质量，不得弄虚作假。


　　第十二条　个体运输机动车辆交易，须经当地公安交通管理机关检验合格后，凭合格证明进入交易市场。
　　准予交易的机动车辆，车主必须在交易完成之日起一个月内办理转籍过户手续。


　　第十三条　个体运输机动车辆应向当地保险部门办理第三者责任保险；从事客运的，还应办理旅客意外伤害保险。


　　第十四条　个体客运机动车辆，必须按照批准的营运线路和客运站（场、点）经营。在城市街道停车不得妨碍交通安全和畅通。
　　禁止使用货车、拖拉机、农用运输车从事客运。


　　第十五条　承担个体运输机动车驾驶员培训任务的学校（班），必须按照公安交通管理机关规定的标准对驾驶员进行培训，保证培训质量。
　　公安交通管理机关应加强对驾驶员培训工作的监督检查，严格发证制度，对达不到技术要求的人员，不得发给驾驶证。


　　第十六条　个体运输机动车辆的车主、承租人，不得迫使、唆使、纵容驾驶员违章驾驶。
　　禁止驾驶员疲劳驾驶、酒后驾驶和超载、超速行驶。


　　第十七条　个体客运车辆的车主、承租人及驾驶员和乘务员应作好乘客的治安保卫工作。对携带易燃、易爆、剧毒及放射性元素等危险物品的乘客，一律不准乘车。对车厢内发生的违法犯罪行为，应予以制止。并及时报告公安机关。


　　第十八条　对转让、买卖、承包、租赁报废机动车辆或使用年限超过十年的车辆的，公安交通管理机关应吊销或吊扣机动车号牌和行驶证，并对双方当事人各处成交额百分之二十的罚款。报废车辆收交国家物资部门处理。


　　第十九条　机动车驾驶员培训单位违反培训规定，对学员只收费不培训的，公安交通管理机关可责令其停业整顿，直至取消培训资格，并可对该培训单位处以二万元以上罚款。


　　第二十条　个体运输机动车辆不按规定进行定期保养的，吊扣二个月以下的机动车号牌、行驶证，并可对车主或承租人处五百元以下的罚款。


　　第二十一条　机动车保养修理单位，弄虚作假，提供伪证的，公安交通管理机关可责令其停业整顿，并处一万元以下的罚款；对直接责任者处一千元以下罚款。


　　第二十二条　机动车安全技术检测站，为不合格车辆提供合格证明的，公安交通管理机关可责令其停业整顿，直至取消检测资格，并处一万元以下罚款。


　　第二十三条　有下列行为之一的，公安交通管理机关可吊扣一个月以下的机动车号牌、行驶证、驾驶证，对责任者可以并处罚款：
　　（一）违反车速或装载规定的；
　　（二）拒不参加当地交通安全组织和交通安全活动；
　　（三）不按规定到公安交通管理机关办理车辆和驾驶员有关手续的；
　　（四）承包、承租车辆或聘用驾驶员未签订合同的；
　　（五）货车、拖拉机、农用运输车从事客运的。
　　本条及第十八条至第二十二条所列罚款全部上交国库。


　　第二十四条　个体运输机动车辆的车主、承租人、驾驶员违反治安管理规定的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第二十五条　公安交通管理人员必须秉公执法，尽职尽责。对徇私舞弊，滥用职权，谋取私利，以及工作不负责任，或故意刁难，不按规定核发机动车牌照和驾驶证的，予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第二十六条　本办法由山西省公安厅负责解释。


　　第二十七条　本办法自发布之日起施行。