黑龙江省酒类专卖管理暂行办法
黑龙江省革命委员会
黑龙江省酒类专卖管理暂行办法
黑龙江省革命委员会
第一条 酒类专卖，是国家一项重要经济政策。实行酒类专卖，是为了有计划地安排酒类产销，保证国家财政收入，节约粮食，保证市场供应，取缔非法活动，巩固社会主义统一市场。根据国务院批转商业部、国家计委、财政部《关于加强酒类专卖管理工作的报告》精神，特制定本办
法。
第二条 各级糖业烟酒公司（站），即为各级酒类专卖管理局，既负责企业经营，又是各级革命委员会执行国家酒类专卖政策的行政管理机构，负责酒类专卖管理事宜。
第三条 白酒、啤酒、果露酒、黄酒、汽酒、药用酒精以及含有酒精成份的各种饮料酒的生产、运输和销售，都属于专卖管理范围。
第二章 酒类生产管理
第四条 未经专卖、轻工、工商行政管理部门审查批准，任何企业和单位不得搞自生产和销售酒类。所有酒厂、车间，在开、停产前，必须向当地专卖部门申报备案。
第五条 对现有非专业的各类酒厂、车间，要进行复查整顿。对原料有来源不与专业酒厂争原料，生产设备完整，产品质量符合标准，执行专卖政策，服从专卖管理，有发展前途的酒厂、车间，经县级专卖、轻工、工商行政管理部门审查批准，发给生产执照。对原料无保证，产品质量
低劣，损失浪费严重，产品危害人身健康的酒厂、车间，要缴销执照，令其停产。
第六条 农村公社、生产大队、生产队集体所有制单位办的酒厂，不准用粮食酿酒，利用当地野生植物、农副产品下脚料、残次果以及综合利用酿酒的，须经县级专卖、轻工、工商行政管理部门批准。
第七条 国营农场、畜牧场和部队、机关、团体、学校等单位，用饲料粮和加工副产品下脚料酿酒的酒厂、车间，经县级专卖、轻工、工商行政管理部门审查批准后方可生产。
第八条 优质酒的生产，必须经省轻工、粮食、专卖管理部门审评批准后方可生产，未经批准，不得生产。
第九条 出口酒的生产，必须由外贸部门提出计划，报经省专卖、轻工、粮食部门审核同意，纳入计划。
第十条 各类酒厂、车间生产的酒类，要全部纳入省的计划，并全部交当地糖业烟酒公司收购，不得自销和私分，更不准以酒易物，乱搞协作。
第三章 酒类销售管理
第十一条 酒类的批发业务，由糖业烟酒公司（站）统一经营。国营农场总局隶属酒厂生产的酒类，可委托国营农场商业批发部门办理收购、调拨和批发业务。
第十二条 酒类的零售业务，由专卖管理部门批准并发给经售执照的国营商店、供销社、合作商店、饮食服务业和代销点经营。未经批准，任何单位和个人一律不得私自采购、贩运和销售酒类。
第四章 酒类的质量、价格管理
第十三条 凡不符合国家规定质量标准的酒类产品，不得出厂。对人身健康有害的酒类产品，严禁生产。
第十四条 各类瓶装酒商标，必须经省工商行政管理局批准后方准启用。无注册商标的不准出厂，收购部门不准收购，商店不准出售。试销品必须报经当地工商行政管理部门审查同意，贴有工商管理部门制发的“试销品”字样的标记。
第十五条 酒类经销单位，必须保质、保度、保量，做好供应，不得掺杂使假，短斤少两，克扣群众，牟取非法利润。
第十六条 酒类经销单位，必须严格执行国家规定的销售价格。酒类的收购、调拨、批发、零售价格作价权统属于省专卖、物价管理部门。其它任何单位和个人，均无权制定调整。
第五章 酒类运输管理
第十七条 省内辖业烟酒公司系统内运输酒类，凭各级糖业烟酒公司（站）商品调拨单发运，系统外由县以上专卖管理部门开具运输证明；向省外运输酒类，由省专卖管理部门开具运输证明。否则，交通运输部门不予承运。
第六章 违章案件处理
第十八条 对违犯本办法第四条规定，私产、私销酒类产品者，要追缴全部非法利润，并令其拆除生产设备。
第十九条 对违犯本办法第十条规定，私自定价销售产品者，除追缴全部自销产品的厂、销差价外，要根据情节轻重，给予批评教育或处以一定数额的罚款。
第二十条 对违犯本办法第十二条规定，私自贩运和销售酒类商品者，要全部没收其违章物品。
第二十一条 对违犯本办法第十五、十六条规定，降低质量，抬高价格，牟取非法利润者，初犯给予批评教育，屡教不改者，追缴全部非法利润，缴销经销执照，不准经营酒类。
第二十二条 对违犯本办法第六、七、八、十三条规定者，酌情给予批评教育和缴销执照的处分。
第二十三条 对长途贩运、投机倒把、贪酒盗窃等违法者，按有关政策处理，直至依法惩办。
第二十四条 对酒类生产和经销单位的违章罚款金额，要报请有关领导机关审批同意，由专卖管理部门开具正式收款凭证收缴入国库。
第七章 专卖人员和职权和守则
第二十五条 各级专卖管理人员，持省专卖管理局核发的专卖检查证，有权检查关于酒类生产、销售和运输等各项规定的执行情况，被检查的单位和个人不得拒绝。
第二十六条 专卖管理人员要加强学习，不断提高思想、政策和业务水平，认真贯彻执行和耐心宣传专卖政策。要廉洁奉公，不得徇私舞弊，不得泄漏国家机密。要充分发动和依靠群众，搞好专卖管理工作。对协助辑私管理有显著成绩的单位和个人，专卖部门要酌情给予表扬和奖励。
第八章 附 则
第二十七条 本办法的修改权和解释权均属于省革命委员会。
第二十八条 本办法自公布之日起实行。
第二十九条 本办法与以前实行的办法有抵触者，以本办法为准。
1979年6月1日
关于印发《环境保护法律、法规设定的由国家环保总局实施的行政许可项目及依据目录》的通知
国家环境保护总局办公厅
国家环境保护总局办公厅文件
环办〔2008〕16号
关于印发《环境保护法律、法规设定的由国家环保总局实施的行政许可项目及依据目录》的通知
总局机关各部门，各直属单位、派出机构：
根据《国务院办公厅关于推行行政执法责任制的若干意见》和我局印发的《关于贯彻落实〈国务院办公厅关于推行行政执法责任制的若干意见〉的通知》，我们对环境保护法律、行政法规设定的由我局实施的行政许可项目及其法律依据进行了汇总梳理，形成了《环境保护法律、法规设定的由国家环保总局实施的行政许可项目及依据目录》，现印发你们，请遵照执行。
附件：《环境保护法律、法规设定的由国家环保总局实施的行政许可项目及依据目录》
二○○八年二月十七日
附件：
环境保护法律、法规设定的由国家环保总局实施的行政许可项目及依据目录
序号
项 目 名 称
实施机关
设定的法律、法规依据
1
建设项目环境影响评价文件的审批（含核设施选址、建造、运行和退役，核技术应用及铀（钍）矿和伴生放射性矿的开发利用、关闭的环境影响评价文件的审批） 1、《中华人民共和国环境保护法》第十三条
2、《中华人民共和国环境影响评价法》第二十二条、第二十三条、第二十四条
3、《中华人民共和国水污染防治法》第十三条
国家环保总局
4、《中华人民共和国大气污染防治法》第十一条
（国家核安全局）
5、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》第十三条
6、《中华人民共和国噪声污染环境防治法》第十三条
7、《中华人民共和国海洋环境保护法》第四十三条
8、《中华人民共和国放射性污染防治法》第十八条、第二十条、第二十九条、第三十四条
9、《建设项目环境保护管理条例》第六条、第十条、第十一条、第十二条
2
建设项目环境影响评价单位的资格审查 国家环保总局
1、《中华人民共和国环境影响评价法》第十九条
2、《建设项目环境保护管理条例》第六条、第十三条
3
建设项目环境保护设施的验收（含与核设施、核技术利用及铀（钍）矿和伴生放射性矿开发利用建设项目相配套的放射性污染防治设施的验收） 1、《中华人民共和国环境保护法》第二十六条
2、《中华人民共和国水污染防治法》第十三条
3、《中华人民共和国大气污染防治法》第十一条
国家环保总局
4、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》第十四条
（国家核安全局）
5、《中华人民共和国噪声污染环境防治法》第十四条
6、《中华人民共和国海洋环境保护法》第四十四条
7、《中华人民共和国放射性污染防治法》第二十一条、第三十条、第三十五条
8、《建设项目环境保护管理条例》第二十条、第二十一条、第二十三条
4
国家限制进口的可用作原料的固体废物进口审批 国家环保总局
《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》第二十五条
5
危险废物经营许可证 国家环保总局
1、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》第五十七条
2、《危险废物经营许可证管理办法》第二条、第七条、第十三条、 第十五条
6
危险废物越境转移核准 国家环保总局
2004年6月《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号）第256项
7
加工利用国家限制进口、可用作原料的废电器定点企业认定 国家环保总局
2004年6月《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号）第253项
8
进口危险化学品的环境管理登记 国家环保总局
《危险化学品安全管理条例》第五条
9
危险化学品出口环境管理登记证核发 国家环保总局
2004年6月《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号）第258项
10
新化学物质环境管理登记证核发 国家环保总局
2004年6月《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号）第255项
11
消耗臭氧层物质的生产、进口配额许可证审批 国家环保总局
《中华人民共和国大气污染防治法》第四十五条
12
民用核设施建造、运行许可证核发及装料、退役的审批 国家环保总局
1、《中华人民共和国放射性污染防治法》第十九条
（国家核安全局）
2、《民用核设施安全监督管理条例》第八条、第九条、第十条
13
生产、销售、使用放射性同位素和射线装置的许可 国家环保总局
《放射性同位素与射线装置安全和防护条例》第五条、第六条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条
14
列入限制进出口目录的放射性同位素进口审查批准 国家环保总局
《放射性同位素与射线装置安全和防护条例》第十六条、第十八条
15
放射性固体废物贮存、处置许可证核发 国家环保总局
《中华人民共和国放射性污染防治法》第四十六条
16
放射性污染防治监测机构的资质认可和放射性污染防治专业人员资格证书核发 国家环保总局
《中华人民共和国放射性污染防治法》第十四条
17
民用核设施操纵人员执照核发 国家环保总局
《民用核设施安全监督管理条例》第八条、第十三条
（国家核安全局）
18
民用核材料许可证核准 国家环保总局
《中华人民共和国核材料管制条例》第三条、第六条
（国家核安全局）
19
民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验单位许可证核发 国家环保总局
《民用核安全设备监督管理条例》第十二条、第十四条
（国家核安全局）
20
民用核安全设备焊工、焊接操作工资格证书核发 国家环保总局
《民用核安全设备监督管理条例》第二十五条
（国家核安全局）
21
民用核安全设备无损检验人员资格证书的核准 国家环保总局
《民用核安全设备监督管理条例》第二十五条
国家核安全局）
22
在我国从事民用核安全设备设计、制造、安装和无损检验活动的境外单位的注册登记 国家环保总局
《民用核安全设备监督管理条例》第三十二条
（国家核安全局）
23
环境保护设施运营单位资质认定 国家环保总局
2004年6月《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号）第252项
中国物权法与房地产项目转让的法律风险预防及其控制
作者：陈召利 主页：http://www.law-god.com
2007年3月16日，十届全国人大五次会议经过认真审议，郑重地通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律，物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响，其中房地产行业受到的法律影响应尤为显著。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物，主要是指有形财产，包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产，如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象，如土地，房屋等。因篇幅所限，本文重点分析我国《物权法》相关规定对房地产项目转让的法律影响，并对房地产项目转让过程中不同阶段的风险控制提出意见和建议，以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。
一、房地产项目转让的界定
房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项，取得土地使用权证，土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作，设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售，是指建设工程已经开始基础施工，但尚不具备法律规定的预售条件，未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资额巨大（数千万甚至上亿元）、开发周期较长（少则两三年，多则十多年），房地产市场变化不定，为及时规避、转移经营风险，投资者会通过转让房地产项目来实现项目收益。
实践中，房地产项目转让主要存在两种方式：
（一）房地产开发项目转让
房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。
（二）房地产项目公司转让
目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展，投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险，因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司，各个房地产项目彼此互不影响。据此，本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后将其持有的公司股权转让给第三人。这种转让是以公司股权转让方式实现房地产项目转让以达到房地产项目投资主体更替的目的。
从我国法律相关规定可以看出，房地产开发项目转让具有审批手续过繁，耗时过久，交易成本过高等缺点。因此，在实践操作中，投资者往往避开直接的房地产项目转让形式，而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让，即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给第三人，从而由受让方间接取得房地产项目。在公司股权转让的形式下，转让标的是房地产项目公司的股权而不是房地产项目，房地产项目权益作为房地产项目公司的资产随公司投资主体变化而自然转移，因此不需办理房地产项目权属变更登记等手续，从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前，我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定，这种转让方式在实践操作中被广泛采用，但实践中纠纷不断，如何防范和控制房地产项目转让过程中的法律风险不可小觑。在房地产项目转让中，法律风险主要集中于目标房地产项目公司股权受让方，本文将结合我国《物权法》的最新规定，从维护股权受让方的利益出发，对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。
二、我国《物权法》对房地产项目的法律影响
房地产项目公司股权不同于转让一般公司的股权转让，其主要目的是取得房地产项目的实际控制权并获取收益。因此，在房地产项目公司股权转让过程中，除了防范一般股权转让的法律风险之外，更重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险，如果房地产项目无法正常开发，那么股权转让也就失去了意义。新颁布并即将施行的《物权法》诸多规定对我国房地产项目有较大的法律影响，应当予以特别重视。
（一）《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性
房地产项目本身是否合法是房地产项目转让的前提条件。审查房地产项目的合法性的关键在于：目标房地产项目否权属清晰、有没有瑕疵或其他隐患。即目标房地产项目合法取得了国有土地使用权，这是房地产项目转让的基础。
首先，根据我国《物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，房地产项目公司不仅要签订了《国有土地出让合同》，还必须依法办理了土地使用权的登记手续，非经依法登记，则房地产项目公司尚未取得土地使用权。
其次，根据我国《物权法》第十四条、第十七条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”审查房地产项目公司是否取得土地使用权，不仅要查验《国有土地使用证》是否合法有效，还应当核实其上国有土地使用证记载的事项与不动产登记簿是否一致，如不一致，应当以不动产登记簿为准。
此外，房地产项目开发还必须符合我国《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，如：房地产开发是否按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，是否超过出让合同约定的动工开发日期尚未开发，是否会被行政处罚或者无偿收回土地使用权；房地产项目是否符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定，即处于开发不同阶段的地上建筑物（包括在建、停建、缓建、已建成但尚未销售的、已销售的房地产项目）已经办理了合法的批准手续，即已获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、预售许可证等。
（二）《物权法》的拆迁补偿制度对房地产项目的影响
房地产开发往往离不开房屋拆迁。根据我国《房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”因此，房地产项目转让后，房地产项目公司仍可能面临拆迁补偿的问题。目前在房地产市场，“拆迁难”成为普遍问题。随着《物权法》的正式实施，房地产项目公司股权受让人对房地产项目转让应该更为谨慎，对其法律风险应有更为充分的评估。
我国《物权法》第四十二条、第一百四十八条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”由此可见，我国物权法更加严格地限制了征收条件，细化了补偿标准，这必将使我国现行的征收拆迁补偿制度发生颠覆性的变化，无疑会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。
（三）《物权法》的相邻关系制度对房地产项目的影响
随着城市化的发展，在现代都市，建筑物的通风、采光和日照问题日益成为社会关注的问题之一。由于城市土地价值的提升，导致建筑物之间的距离比过去缩小，高层建筑进一步普及，这些变化使得建筑物相邻关系的纠纷日益增多，尤其是在通风、采光和日照等方面的矛盾越来越多。因此，我国《物权法》在《民法通则》的基础上专设一章规定了相邻关系制度，并对通风、采光和日照的问题作了明文规定，其第八十九条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
根据上述法律规定，新建的建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，即使取得了建设工程规划许可证，证明建筑行为是合法的，但只要导致邻近建筑物的通风、采光和日照没有达到规定的最低标准，也应当认为给邻近住户造成了生活上的妨碍，应当承担相应的责任。这要求投资者在审查房地产项目时，应当注意房地产项目是否符合国家有关工程建设标准，与邻近的建筑保持一定的距离和适当的高度，以免妨碍相邻建筑的通风、采光和日照，为日后发生不必要的纠纷与经济损失埋下隐患。因此，如果一个房地产项目在建设过程中已经与周边的单位和居民产生的矛盾十分紧张时，房地产项目公司股权受让人就需要慎重考虑，因为这些矛盾的存在可能会造成工期大大延期，也会对房地产项目产生较大的负面影响。
（四）《物权法》的建设用地使用权制度对房地产项目的影响
随着经济与社会的发展，对土地的需求量越来越大，土地分层次利用的问题也日益突出。但是，在《物权法》出台之前，我国还没有专门对土地分层次利用进行规范的法律、法规，同一宗土地上只能存在一个土地使用权，这使得现实中一些专门利用地下或者地上空间的权利性质变得不明确，相关设施的权利人的权利也得不到确认与保护。
我国《物权法》第一百三十六条专门就土地分层次利用加以规范，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。这就要求，设立建设用地使用权必须界定每一建设用地使用权具体占用的空间，即标明建设用地占用的面积和四至，建筑物、构筑物以及附属设施的高度和深度，使建设用地使用权人行使权利的范围得以确定。比如，同一块土地地下10米至地上70米的建设用地使用权出让给甲公司建写宇楼；地下20米至40米的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场。在分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的，在法律上他们的权利和义务是相同的，只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。
因此，房地产项目公司股权受让人在进行房地产项目转让时必须特别注意房地产项目的建设用地使用权出让合同中建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间是否符合其房地产开发的需要，建设用地使用权受让后是不能随意改变的，以免无法满足投资需求而产生不必要的损失。
（五）《物权法》的担保物权制度对房地产项目的影响
我国《物权法》在《担保法》的基础上，根据实践中出现的一些情况、新问题，充分吸收国外担保物权立法的先进经验，对担保物权制度作了补充、修改和完善，扩大了可担保财产的范围，实现了从“依法可以抵押的其他财产”到“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可设定抵押”的转变并增加了浮动抵押、股权质押，基金份额质押、应收帐款质押、最高额质押等规定。
上述法律规定一方面大大拓宽了企业的融资渠道，另一方面也为企业并购中正确判断目标企业的资产增添了较大障碍。在房地产项目公司股权转让中，为了清楚地判断股权的价值，股权受让方必须对房地产项目公司的资产有十分充分的了解。除了了解目标房地产公司的有形资产和负债，还必须判断目标公司是否存在或有债务，即是否存在对外担保。因担保物权如欲发生法律效力或者对抗第三人的效力，必须办理登记，这就要求股权受让人应当及时到相关登记主管部门查询核实，如目标房地产公司所在地的房地产管理部门、国有土地管理部门、工商行政管理部门、交通运输工具管理部门、证券登记结算机构、信贷征信机构等等。只有在上述部门仔细核实相关真实情况，才可能最大程度地降低投资风险。
三、房地产项目转让过程中不同阶段的风险控制
房地产项目转让涉及金额巨大、法律规范众多、程序繁杂，其顺利运作绝对离不开法律专业人士的指导与参与。法律专业人士接受股权受让方的委托后，应当从以下几个阶段对房地产项目转让的法律风险予以预防和控制。
（一）前期尽职调查阶段
前期尽职调查阶段是房地产项目转让过程中最基础、最重要、最核心、最关键的阶段，该阶段对确定房地产项目转让的可行性、股权的对价、风险防范等重要因素起着决定性的作用。此阶段尽职调查工作能否有效开展将直接决定房地产项目转让的成败。总的来说，尽职调查的基本原则就是调查一切可能影响股权受让方利益的因素。具体来说，应当主要从以下几个方面考察：
1．目标公司的合法性与经营情况
这部分尽职调查工作与一般公司股权转让的调查工作差别不大，就是对目标房地产公司的整体情况进行审慎的调查与评估，包括：
（1）公司的基本资料，如公司是否正常经营（营业执照是否正常年检，有无停业），公司股东是否主体适格（实际出资人与登记股东是否一致，出资是否按时足额缴纳），转让标的是否适格（股权有无抵押登记或被查封），对外转让是否合法（是否符合法律及公司章程的程序和实体规定）。这类信息可以到公司住所地公司登记机关查询工商登记详档，并到目标公司核实与工商登记是否一致。
（2）公司的资质等级及年检情况。根据我国法律规定，房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业的资质实行年检制度。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。因此，目标公司的资质等级是房地产项目开发能否顺利进行的前提，应当到建设行政主管部门核实目标公司的资质等级及年检情况，并确定目标公司具备承担目标房地产项目开发的资质。这有别于一般公司的股权转让要求，应特别注意。
（3）公司的经营情况。如年检报告，财务、税收情况等。法律专业人士主要审查公司对外签署的合同及其履行情况。特别是公司的对外担保情况应重点审查。如前所述，新颁布并即将实施的物权法大大拓宽了公司担保财产的范围，这无疑增加了核实公司对外担保真实情况的难度。法律专业人士应当根据我国物权法以及担保法的相关规定，逐一到相关登记机关核实，以期最大程度地反映公司的现实状况。
2．目标房地产项目的合法性与开发情况
目标房地产项目是否合法以及能否顺利开发以获取投资回报才是房地产项目公司股权转让的最终目的。因此，这部分尽职调查工作至关重要。结合前述物权法对房地产项目的法律影响的分析，应当重点从以下几个方面考虑：
（1）审查房地产项目的合法性
即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件，并充分考虑可能存在的风险。房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵（如有无抵押登记、是否被查封等），土地使用权是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空间、项目的设计用途等是否符合受让方的投资需求（若不符合需求可否依法变更），相关审批手续是否已经依法办好，如有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等。
（2）项目开发情况
是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险；项目规划是否合理、有无超规划的情况；项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机（如因采光、日照、通风、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼，导致工期拖延和经济赔偿双重损失）等。
（二）合同签订阶段
通过前述的尽职调查工作，股权受让方应当已经对目标房地产项目转让存在的各类法律风险有了比较清楚的认识。既然是法律风险，就意味着并不必然会发生。只要采取恰当的措施，大部分法律风险是可以事前预防或得到有效控制的。当然，这离不开严谨、规范的合同文本（这里的合同仅指“股权转让合同”而非“房地产项目转让合同”），将房地产项目转让各方的权利义务、违约责任等予以明确固定。如果将房地产项目转让比作“炒菜”的话，那么，尽职调查工作只是提供了“做菜”（起草合同）的丰富“原料”，能够得到“美味可口的佳肴”（有效防范法律风险的合同）则依赖于成熟精湛的合同条款设计的法律技术。