浅析我国婚姻法中的损害赔偿制度

黄彤


内容摘要：婚姻法第四十六条确定了离婚过错损害赔偿制度，使法律对婚姻当事人的合法权益的保护更进一步，使司法机关对相关案件进行裁判有了法律的依据，是我国婚姻家庭立法的进一步完善，意义甚大。但是该制度涉及实务适用中的一些问题，在理论界存有争议。笔者就婚姻法损害赔偿责任的归责原则，损害赔偿责任的性质以及损害赔偿请求权进行了分析与探讨，提出了一些看法与建议。
关键词：损害赔偿制度 归责原则 违约行为 侵权行为 损害赔偿请求权


《中华人民共和国婚姻法》（以下简称为婚姻法）第四十六条规定：“有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿：（一）重婚的；（二）有配偶者与他人同居的；（三）实施家庭暴力的；（四）虐待、遗弃家庭成员的。”该条款确定了我国婚姻家庭法中的离婚过错损害赔偿制度。该制度的确立是经过修改后的婚姻法的一大亮点，使法律对婚姻当事人的合法权益的保护更进一步，使司法机关对相关案件进行裁判有了法律的依据，是我国婚姻家庭立法的进一步完善，意义甚大。但是该制度涉及实务适用中的一些问题，在理论界可谓仁者见仁，智者见智。笔者拟该方面的一些问题进行分析探讨。

一、婚姻法中的损害赔偿制度的归责原则
根据婚姻法第四十六条的规定，有权主张损害赔偿的是“无过错方”。其意味着婚姻法中的损害赔偿制度的归责原则是过错责任原则，即行为人要承担损害赔偿之责的要件之一是行为人必须要有过错，也就是行为人主观上是出于故意或过失。若缺乏该要件，便使赔偿之责的承担失去了根基。在适用过错责任原则时，以过错为归责的最终要件，这就意味着对行为人的过错应作为最后的因素和基本的因素来加以考虑。 是以行为人的过错程度作为确定责任范围、责任形式的依据。婚姻家庭法属于民法的范畴，但是婚姻家庭法在突出自愿、平等这一民事法律的基本特征时，其与普通民事法律相比较还带有强烈的伦理道德性，带有浓厚的感情色彩性。在这样一种复杂的法律关系中要论是非，要论对错，难度相对来说较大。譬如有配偶者与他人同居的情形。作为该种情形的状况都是一致的-----有配偶者与他人同居，但是引发该种状况的原因是多样的，有可能是配偶一方的喜新厌旧，见异思迁；有可能是配偶一方腐朽的多妻婚姻观的作祟；有可能是夫妻关系的长期紧张，配偶一方压抑负荷过重所致等。在这种种的缘由中，孰对？孰错？因此，在适用过错损害赔偿原则时，对过错的认定要求摆脱伦理道德的束缚，应该从婚姻法的角度来考虑；对于过错的认定，应该以违反现行法律的强制性规定为判断依据。
在首肯了过错责任归责原则的前提下，作为从过错责任原则发展而来的过错推定原则，能否同样适用之？
推定是根据已知的事实推出未知的事实的一种判断方法或者判断过程。过错推定，是指为了保护相对人或受害人的合法权益，法律规定行为人只有在证明自己没有过错的情况下，行为人才可以不承担责任。 过错推定原则与过错责任原则的最大区别在于举证责任的分配不同。过错责任原则采用的是“谁主张谁举证”的原则；而在过错推定原则中，采用的则是举证责任的倒置，即被要求承担责任的人只有证明自己没有过错或者存在法律规定的抗辩事由时，才能免责。此时的权利主张者不需要针对自己所提出的主张承担举证的责任。将过错推定责任原则应用于婚姻法的损害赔偿制度中是大有裨益的。
在单纯的适用过错责任原则的情形下，对提出损害赔偿请求者要求其承担举证责任，对这一证据的采集要求在婚姻家庭领域存有相当的难度。例如针对有配偶者与他人同居的情形主张损害赔偿的，在证据采集上就存在着该现象。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（以下简称为若干解释）第二条规定：“婚姻法第三条、第三十二条、第四十六条规定的‘有配偶者与他人同居’的情形，是指有配偶者与婚外异性，不以夫妻名义，持续、稳定地共同居住。”权利主张者如何来证明配偶与婚外异性该种关系的持续性、稳定性呢？若想提供证人证言，民众往往受到“清官难断家务事”等传统习俗的制约，不愿染指。而我国现行民事诉讼法没有强制证人作证，更没有规定证人不作证的法律责任。因此，在此种状况下，能出庭作证的寥寥无几。而有些权利主张者雇佣私家侦探或干脆自己充当起私家侦探的角色，期望借助这些手段来实现自己的权利请求。但往往会由于证据材料的采集及其运用引发权益之间的冲突。譬如，将捉奸照公布于众，可能引发配偶一方损害赔偿请求权的法律保护与第三者隐私权的法律保护的冲突；将同居的事实大肆渲染，可能引发配偶一方损害赔偿请求权的法律保护与第三者名誉权的法律保护的冲突等等。有些权利主张者甚至于借助公安部门取得证据。通过向110举报，用110所制作的询问笔录作为证据材料向法庭出示。而这一做法，使公安部门事实上承担起捉奸的责任，无形中增加了公安部门的工作负担，增加了公安部门的工作成本。对于公民个人而言，是利用了国家机构办成了自己的私事。当然，其间也不乏“忠厚”权利主张者对证据材料的提供束手无策。在这种种状况下，一味地实行谁主张谁举证，便可能导致该种局面：由于证据的不足或缺乏证据，权利主张方的请求权实现不了，应承担责任的一方则可逃脱法律的惩处。法院的法官明知存有侵权的事实却苦于证据的缺乏而无法对被侵犯的民事权益给予相应的民事救济。在该种局面下，损害赔偿制度确立的立法价值，其所透析的立法精神便荡然无存。若能适时地用之以过错推定，实行举证责任倒置，相类似的问题便能迎刃而解。正由于过错推定是从保护受害人利益考虑而产生的，其主要目的是对受害人提供救济， 因此笔者认为作为过错责任原则的特殊形态——过错推定原则应引入到婚姻家庭领域中的损害赔偿制度中。
再者，将过错推定原则确定为损害赔偿的归责原则之一，能很好的与离婚立法相衔接。我国婚姻法第三十三条第三款、第四款规定：“有下列情形之一，调解无效的，应准予离婚：（一）重婚或有配偶者与他人同居的；（二）实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的；（三）有赌博、吸毒等恶习屡教不改的；（四）因感情不和分居满二年的；（五）其他导致夫妻感情破裂的情形。一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的，应准予离婚。”其间的众多情形同样适用于损害赔偿的情形，这二者是相通的。在婚姻当事人行使离婚请求权时，其同样面临着主张损害赔偿所面临的举证问题。将过错推定原则引入，可以一举两得，使离婚请求权与损害赔偿请求权相得益彰。更何况婚姻家庭关系是个感情色彩非常浓厚的民事法律关系，其的强烈的伦理道德性，其的复杂性，会使婚姻家庭领域随时可能出现法律所预料未几的新情况、新问题。过错推定原则也会有助于对此类婚姻家庭的新情况、新问题进行及时的调整。
二、婚姻法中的损害赔偿性质
在私法领域，损害赔偿的产生原因无非是二个：一是由于侵权；一是由于违约。对于婚姻法中的损害赔偿性质，有持违约之责的观点的 ，笔者赞同将婚姻法中的损害赔偿定性为侵权责任。
第一，从婚姻缔结后的夫妻关系来看，婚姻不是合同或相当于合同。
所谓合同，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称为合同法）第二条规定：“本法所称的合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等身份关系的协议，适用其他法律的规定。”从该规定中可以得出这样的结论：合同是涉及民事权利、民事义务的协议，该协议是由民事主体间围绕着相关的财产问题约定所成。而婚姻的缔结虽说需要当事人的合意，要求当事人的完全自愿。但是随着婚姻的缔结而产生的夫妻关系是无法通过合同来约定彼此之间的所享有的民事权利与彼此之间所承担的民事义务。夫妻关系包括夫妻之间的财产关系与夫妻之间的人身关系。夫妻间的人身关系由于具有特定的精神利益，不体现财产利益，不能适用合同法的调整的。
夫妻间的财产关系虽具有财产利益，但是夫妻彼此之间所享有的权利却并非是由夫妻双方当事人约定所成的。婚姻法第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”第二十二条第一款规定：“夫妻有互相扶养的义务。”第二十四条第一款规定：“夫妻有互相继承遗产的权利。”这些规定均表明夫妻财产关系中的民事权利是法定的。虽然婚姻法允许婚姻当事人对夫妻财产制进行约定，但是这并非是夫妻财产制的唯一的形式，法律还规定了法定财产制、个人财产制的。在婚姻关系当事人对财产没有约定的情况下，适用法定财产制与个人财产制。在婚姻当事人对财产有约定的情况，且约定合法的前提下，才实行“约定优先于法定”原则。可以这样说，夫妻财产关系能适用合同法调整的余地甚小。
鉴于上述的分析，婚姻缔结后所产生的夫妻关系，人身关系的内容不能通过协商进行创设，财产关系的内容只能针对夫妻财产制度进行约定。整个夫妻关系的内容基本上是法定而成，不存在合同内容设定的自由。
第二，从婚姻关系的解除来看，婚姻不是合同或相当于合同。
婚姻关系的解除可基于当事人之间的协议，也可基于法定情形。基于当事人协议时，不会直接产生协商一致径行解除彼此间的婚姻关系的效果。其还需要国家对该协议的审查，还需要国家对该协议的肯认。因此，婚姻关系当事人达成了离婚协议之后，还应向向婚姻登记管理机关提出申请，最终由婚姻登记管理机关来决定该协议的能否发生解除婚姻关系的效力。而在合同关系中，属于双方当事人约定解除的，只要双方当事人协商一致便能直接产生合同解除的效果，无需国家的干涉。同样都是协议解除方式，但所产生的结果是大相径庭的。
在婚姻关系法定解除情形中，其法定的理由是夫妻感情确已破裂，具体表现为：重婚、实施家庭暴力、分居等等。根据合同法第九十四条的规定，合同法定解除的理由有因不可抗力致使不能实现合同目的、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的等。这二者的法定理由所映衬出的权益是截然不同的。法定的离婚理由所反映的是婚姻当事人的忠实权、身体健康权、同居权等带有特定精神利益的权利；合同的法定解除理由反映的是合同当事人的财产权益。合同出现法定解除情形时，合同自通知到达对方时解除；而婚姻关系的解除却是需要人民法院的裁判。
第三，从我国婚姻法立法本身来看，婚姻不是合同或相当于合同。
婚姻法第四十六条所规定的情形，不仅侵犯了夫妻关系中的法定权利，而且违背了婚姻家庭法的基本原则或者违反了婚姻家庭立法的禁止性规定。例如，重婚、有配偶者与他人同居的情形，即侵犯了夫所享有的忠实权或者妻所享有的忠实权， 又违背了“一夫一妻”这一婚姻家庭法的基本原则。又如，实施家庭暴力，虐待、遗弃家庭成员这两种情形，即是侵犯了婚姻一方当事人的生命健康权、抚养权，又是违反了婚姻法第三条中明确的禁止性规定 。正是由于这些侵权行为，才产生了权源被侵犯者的损害赔偿请求权。再者，若干解释第二十八条规定：“婚姻法第四十六条规定的‘损害赔偿’，包括物质赔偿和精神损害赔偿。涉及精神损害赔偿的，适用最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》的有关规定。”从该条款规定中可知，在婚姻立法其本身便是将损害赔偿认定为侵权行为的损害赔偿。正如笔者在前文所分析的那样，由于合同是围绕着财产利益而达成的协议，其不具有人身利益的内容，所以对合同的违反所需要承担的违约赔偿责任以弥补合同一方当事人受损财产利益为限，不存在精神损害赔偿问题。只有在侵权行为场合下的损害赔偿才会即包括物质赔偿又包括精神损害赔偿。

三、对婚姻法中损害赔偿请求权的认定
若干解释第二十九条规定：“人民法院判决不准离婚的案件，对于当事人基于婚姻法第四十六条提出的损害赔偿请求，不予支持。在婚姻关系存续期间，当事人不起诉离婚而单独依据该规定提出损害赔偿请求的，人民法院不予受理。”第三十条规定：“人民法院受理离婚案件时，应当将婚姻法第四十六条等规定中当事人的有关权利义务，书面告知当事人。在适用婚姻法第四十六条时，应当区分以下不同情况：（一）符合婚姻法第四十六条规定的无过错方作为原告基于该条规定向人民法院提起损害赔偿请求的，必须在离婚诉讼的同时提出。（二）符合婚姻法第四十六条规定的无过错方作为被告的离婚诉讼案件，如果被告不同意离婚也不基于该条规定提起损害赔偿请求的，可以在离婚后一年内就此单独提起诉讼。（三）无过错方作为被告的离婚诉讼案件，一审时被告未基于婚姻法第四十六条规定提出损害赔偿请求，二审期间提出的，人民法院应当进行调解，调解不成的，告知当事人在离婚后一年内另行起诉。”由此可知损害赔偿请求权的权利主体只能是婚姻当事人，而且也只有在婚姻当事人提请离婚时才能提出损害赔偿的要求。笔者认为进行这样的限定有欠妥当。
我国婚姻家庭法虽然以“婚姻法”命名，但却属于广义的婚姻法。我国婚姻法不仅仅调整夫妻这一婚姻关系，而且还调整由婚姻衍生而成的家庭关系。不论是在夫妻之间，还是在家庭成员之间都会发生侵权事件，都会产生损害赔偿问题。既然婚姻法对这两类主体均进行调整，那么发生在这两类主体间的侵权损害赔偿问题也同样要进行调整。现在立法只对夫妻间的侵权损害赔偿问题作出了规定，那么权益遭受侵犯的家庭成员，其的损害赔偿请求又应该如何落实呢？更何况婚姻法第四十六条所规定的诸种情形中并不是仅仅发生在夫妻间的，也有发生在家庭成员之间。立法上限定只有婚姻当事人才能主张损害赔偿，婚姻法第四十六条中所涉及到发生在家庭成员间的侵权行为的规定就有些个画蛇添足了。当法律确定该行为为民事侵权行为，却没有与之相适应的举措。此时的法律既不能对违法行为人进行恰如其分的惩处，又不能得力的保护受害人，提供妥当的法律救济。那么法律进行如此的立法规定又有什么样的意义呢？因此，笔者认为婚姻法中的损害赔偿请求权不仅配偶有之，家庭成员也应该享有。
对损害赔偿请求权之提起确定了一个前提条件——离婚请求的提起，从而将损害赔偿请求与离婚请求紧密相连，若非如此，法律将不会作出丝毫的回应。在笔者看来，如此的做法，使离婚请求权与损害赔偿请求权有了主从的划分，离婚请求权是主权利，损害赔偿请求权是从权利。主权利不行使，从权利就无法主张。而离婚请求权与损害赔偿请求权是两个风马牛不相及的权利。离婚请求权是基于夫妻感情的破裂而主张夫妻关系的解除，损害赔偿请求权是基于侵权行为而主张受损权益的法律保护。因此，应将婚姻法中的损害赔偿请求权作为一个独立的请求权，取消离婚的前限。
第一，从婚姻法本身的立法规定来看，应将损害赔偿请求权作为一个独立的请求权。
我国婚姻法第二条第一款规定：“实行婚姻自由、一夫一妻、男女平等的婚姻制度。”第十三条规定：“夫妻在家庭中地位平等。”此处的平等意味着在婚姻家庭领域，夫妻也好，家庭成员也罢，他们的法律地位是平等的，彼此的人格保持独立。不因为婚姻关系或者是家庭关系的存在，产生相互间人格的吸收或一方人格为另一方的人格所吸收的后果。他们彼此之间是互不隶属的独立的民事主体，各方均享有完全的完整的民事权利。当一方对另一方的民事权利进行了侵犯，侵权者自然要对自己的违法行为负责，理所当然的要对被侵权人遭受的损失进行弥补。因为是夫妻或是家庭成员，因为存有合法的婚姻关系或是家庭关系，而硬性限制只有在提起离婚时才能主张侵权损害赔偿，那岂不是使一方的违法性行为在一定程度上得以合法化？那法律便有包庇、纵容、助长该侵权行为之嫌。因此使侵权行为人可以凭借着合法的身份大摇大摆的穿行于法律之中。如此而来，婚姻家庭领域的“侵略”行为不仅不应予以回击，反倒应予以肯定和支持。那么，婚姻家庭领域的合法权益，由于期间的当事人对该立法信心的不足，要将这些合法权益中的可能性转化为现实性的概率便会大打折扣了。更不用说要如何充分发挥婚姻家庭法的弱者保护功能了。
第二，从损害赔偿请求权产生的原因来看，应将损害赔偿请求权作为一个独立的请求权。
在民事立法中非常注重民事主体法律地位的平等。这种法律地位的平等与民事主体的身份无关。政客、商人；国家机关干部、普通社会成员等等，不会因为他们的政治身份、社会身份等而享有特权。在民事领域中，各色人等的民事法律地位是平等一致的。夫妻、家庭成员，虽然彼此之间拥有具有特定意义的身份，但是他们的法律地位并没有因此而失去平等性，也不会因为彼此间的特定意义的身份的存在而享有某种特权。在夫妻、家庭成员之间，由于自身的过失侵犯了他人的合法权益，便要对自己的行为负责，不能主张身份的抗辩来谋求法律责任的豁免。谁侵权谁就要承担责任，这是民事领域的通行做法。由于夫妻、家庭成员中的某一侵权行为，使婚姻家庭关系中权利的享有与义务的负担无法得以平衡兼顾，导致权益分配的不公。此时，便有必要对被侵犯的民事权利进行民事救济，从而使一个失去平衡的法律关系能得以恢复。于是当配偶的同居权被侵犯，当配偶的忠实权被侵犯，当家庭成员的身体健康权被侵犯等情形出现时，法律应赋予受害者有提出损害赔偿的权利，而这一权利的行使应以一行为是否构成侵权为要件，不能以身份进行限制。只有这样才有助于人们尽可能持久而稳定的享有手中的民事权利；只有这样才能使法律规范中内部的强制性转化为外部的强制性，从而形成一定的法律秩序，保证社会关系的稳定、有规则、连续；只有这样才能最终实现正义这一法律理想。
鉴于前述的诸种分析，也正是笔者为何将惯常所称的离婚损害赔偿制度称之为婚姻法中的损害赔偿制度的原因所在。


注:
《民法＊侵权行为法》 主编 王利明 中国人民大学出版社 第84页
《民法》 魏振瀛主编 北京大学出版社 高等教育出版社 第682页
《民法＊侵权行为法》 主编 王利明 中国人民大学出版社 第97页
例如婚姻法学习丛书《中华人民共和国婚姻法条释义及实用指南》(全国人民代表大会法制工作委员会研究室编 顾问 顾昂然 中国物价出版社) 一书中针对该情况注释道：“婚姻是契约，符合合同的基本定义，婚姻自由包括离婚自由，可以理解为男女双方可以自由的缔结婚姻，也可以自愿的解除婚姻，只有在夫妻双方离婚时达不成协议时，才需要国家法律的介入。如果婚姻是合同，或相当于合同，那么当一方作出违反合同条款的事如重婚，违反了婚姻中要求夫妻双方互相忠实的义务，无过错方自然可以请求损害赔偿，自然应当予以赔偿。”
婚姻法第四条规定：“夫妻应当忠实，互相尊重；家庭成员间应当尽老爱幼，互相帮助，维护平等、和睦、文明的婚姻家庭关系。”
婚姻法第三条第二款规定：“禁止重婚。禁止有配偶者与他人同居。禁止家庭暴力。禁止家庭成员间的虐待和遗弃。”



黑龙江省双鸭山市人民政府


双鸭山市城市房屋租赁管理实施细则


第一章 总则

第一条 为加强房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房屋租赁管理办法》，结合我市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内城镇的房屋租赁。
第三条 房屋所有权人将房屋及附属建筑物等设施出租给承租人居住或提供他人从事经营活动的，均应遵守本细则。具体包括下列租赁行为：
（一） 出租公有房屋和私有房屋的；
（二） 出租、转租室内柜台、摊位和房屋橱窗的；
（三） 以房联营、承包经营、入股经营、委托经营（包括内部职工），而房屋所有权未发生变更的；
（四） 其它属于房屋租赁范畴的行为。
第四条 公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋均可贪污出租。出租方与承租方为租赁当事人。
第五条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一） 未依法取得房屋所有权证的；
（二） 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；
（三） 共有房屋未取得共有人同意的；
（四） 权属有争议的；
（五） 属于违法建筑的；
（六） 不符合安全标准的；
（七） 已抵押，未经抵押权人同意的；
（八） 公告拆迁范围内的；
（九） 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（十） 有关法律、法规禁止出租的其它情形。
第六条 居住用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁管理政策。
租赁房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其它租赁条款。
第二章 租赁合同

第七条 签订房屋租赁合同，应当接受房地产管理部门的指导，并使用统一合同文本。租赁合同应当具备以下条款：
（一） 当事人姓名或名称及住所；
（二） 房屋的座落、面积、装修及设施状况；
（三） 租赁用途；
（四） 租赁期限；
（五） 租金及交付方式；
（六） 房屋修缮责任；
（七） 转租的约定；
（八） 变更和解除合同的条件；
（九） 违约责任；
（十） 当事人约定的其它条款。
第八条 房屋租赁期限由双方议定，但最长不得超过该房屋座落范围内土地剩余使用年限。
第九条 房屋租赁期满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
第十条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同；住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，有共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租。
第十一条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或提前解除房屋租赁合同：
（一） 在合同中约定可以变更或解除合同条款的；
（二） 因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；
（三） 当事人协商一致的；
（四） 法律、法规规定的其它情形。
因变更或解除租赁合同而使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
第十二条 因不可抗力致使房屋遭到意外毁坏或租赁当事人双方协商一致的，租赁合同可以自行终止。
第三章 租赁登记

第十三条 房屋租赁衽登记制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人均应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关要件主动到房地产管理部门办理登记备案。
第十五条 申请房屋租赁登记备案应当提交以下主要文件：
（一） 书面租赁合同；
（二） 房屋所有权证书；
（三） 租赁双方当事人合法证件；
（四） 出租地有附属建筑物的，应当提交有关部门准建文件及准租证明；
（五） 出租室内柜台、摊位和房屋橱窗，应当提交房屋平面位置图；
（六） 出租共有房屋子的，应当提交共有人同意出租的书面证明；
（七） 出租委托代管房屋的，应当提交委托代管人授权出租的书面证明；
（八） 出租已抵押房屋的，应当提交抵押权人同意出租书面证明；
（九） 以房屋联营、承包、入股的，应当提交有关协议书；
（十） 属于危险房屋的，应当提交有关部门房屋安全鉴定书。
第十六条 房屋租赁申请须经市、县人民政府房产管理部门审查，合格后，签署准租意见并颁发《房屋租赁证》。
第十七条 房产主管部门必须建立健全房屋租赁档案。档案中应当完备《房屋租赁合同》、《房屋租赁申请审批书》及有关证书审查综合材料、纠纷仲裁书等，并保留5年以上。
第十八条 房屋租赁合同续签、变更、解除及终止后，均应在30日内，由当事人持双方共识协议文件再到原登记备案部门办理登记备案。
第十九条 《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为经营场所的合法凭证，是工商管理部门批准营业的证件之一。租用房屋居住的，《房屋租赁证》是公安部门办理户口登记的凭证之一。发生房屋租赁纠纷的，《房屋租赁证》是有关部门依法处理的证据之一。
第二十条 严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》的，应当向原发证机关申请补发。
第四章 当事人的权利和义务

第二十一条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，分别享有相联系应的权利，并且承担相应的义务。
第二十二条 出租人应当依照租赁合同约定的期限，将房屋交付承租人使用；不能按期交付的，应当支付违约金；给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第二十三条 出租人在出租期限内，确需提前收回房屋的，应当事先征得承租人同意；给承租人造成损失的，应予以相应的赔偿。
第二十四条 出租的住宅用房自然损坏或合同约定由产权人修缮的，由出租人负责及时检修。因不及时修缮，致使房屋发生破坏性事故百造成承租人财产损失或者人身伤害的，出租人应有承担赔偿责任。租赁生产营业用房的修缮责任，双方当事人必须在合同中具体约定，违约的过错方承担修缮不力造成的经济责任。
第二十五条 承租人必须按合同约定如期缴纳租金。违约的，应当支付违约金。
第二十六条 承租人应当爱护并合理使用租用房屋及附属设施。需增添设施的，必须事先征得出租人同意，并签主书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
第二十七条 因承租人的过失给出租人造成损失的，由承租人承担赔偿责任。承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋：
（一） 将承租的房屋擅自转租的；
（二） 将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（三） 将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
（四） 拖欠租金累计6个月以上的；
（五） 公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；
（六） 利用承租房进行违法活动的；
（七） 故意损坏承租房的；
（八） 法律、法规规定的其它可以收回的行为。
第二十八条 租赁当事人应在法律、法规允许的范围内正确行使自己的权利，依法履行合同约定的义务。
第二十九条 房屋所有权人以营利为目的，在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法，按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴，按市财政、物价部门核定的收缴标准执行
第五章 转租

第三十条 房屋转租，是指房屋承租人将承租房屋再出租的行为。
第三十一条 承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋子的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。
第三十二条 房屋转租应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本细则的规定，在30日内持原出租人签署同意的转租合同等要件，到当地房地产管理部门登记备案，领取《房屋租赁证》。
第三十三条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租人双方协商约定的除外。
第三十四条 转租合同生效后，转达租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务。同时，必须履行原租赁合同规定的承租的义务，但出租人与转租人双方另有约定的除外。
第三十五条 转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
第三十六条 承租转租房屋的承租人不得再行转租。

第六章 法律责任

第三十七条 违反本细则，有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚。
（一） 伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并处以500元以上1000元以下的罚款。
（二） 不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以登记费用1倍以上的罚款；
（三） 未片得出租人同意和未办理登记备案擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收期非法所得，并可处以非法所得3倍以上的罚款。
（四） 违反《租赁房屋治安管理规定》的，由公安机关依法处罚。
第三十八条 违反本细则有关规定，情节严重、构成犯罪的，交由司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条 房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附则

第四十条 未设镇建制的工矿区、国有农场和林场等房屋租赁，由所在市、县房地产管理部门派出或委托机构参照本细则依法管理。
第四十一条 本细则由市房地产管理部门负责应用、解释。
第四十二条 本细则如与上级新颁布文件规定抵触时，按级文件规定执行。
第四十三条 本细则自2002年8月1日起施行。