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江苏省《电力设施保护条例》实施办法

时间:2024-07-12 20:29:17 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8958
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江苏省《电力设施保护条例》实施办法

江苏省人民政府


江苏省《电力设施保护条例》实施办法


 (1991年3月8日省府令16号发布)




 第一条 为贯彻国务院《电量设施保护条例》(以下简称《条例》),制定本办法。


 第二条 电力设施受国家法律保护。任何单位和个人都有保护电力设施安全的义务,都有权制止危害电力设施的行为,并向当地电力、公安部门报告。


 第三条 电力设施的保护,实行电力主管部门、公安部门和群众相结合的原则,实行省、市、县、乡分级管理。县以上地区设立保护电量电力设施领导组织,由电力、公安等部门的负责人组成,负责领导所辖地区电力设施安全保卫工作,并在电力保卫部门内设置工作机构。
  乡(镇)设立电力设施保护基层组织,由主管的乡(镇)长、电管站长、派出所长、民兵(武装)负责人组成,组织群众护电网,保护当地电力线路的安全运行。


 第四条 省电力主管部门负责对全省电力设施保护工作进行监督、检查、指导和协调。各级电力主管部门应加强专业性保护电力设施工作,定期巡查和维护电力设施,开展保护电力设施的宣传教育工作。保护电力设施所需费用,在设施管理费中列支。


 第五条 各级公安部门负责依法查处破坏电力设施或哄抢、盗窃电力设施器材的案件。


 第六条 发电厂、变电所设施和电力线路设施的保护范围按《条例》第八条、第九条的规定执行。


 第七条 在厂矿、城镇等人口密集地区、各级电压导线边线在最大计算弧垂和最大风偏后距建筑物的水平安全距离不可小于下列数值;
  1—10千伏     1.5米
  35—110千伏   3—4米
  154—220千伏  5米
  300千伏      6米
  500千伏      8米
  电力电缆线路保护区按《条例》第十条规定执行。


 第八条 电力主管部门应在必要的架空电力线路保护区的区界上设立标志牌,并标明保护区的宽度和保护规定。标志牌的规格应符合国家规定的《安全色》、《安全标志》等标准。
  架空电力线路跨越重要公路和航道时,应设立标志牌,并标明导线距穿越物体之间的安全距离。
  在跨越公路时,电力线距地面垂直距离不得小于下列数值:35—110千伏,7米;220千伏,8米;500千伏,14米。
  地下电缆、水底电缆的铺设,按《条例》第十一条规定执行。


 第九条 任何单位或个人在电力设施周围进行爆破作业,应遵守国家的有关规定,确保电力设施的安全。必须在电力设施300米范围内实施爆破作业的,应通知电力部门,并采取切实安全措施后方能进行。


 第十条 任何单位或个人不得从事下列危害发电厂、变电所设施的行为:
  (一)闯入厂、所内扰乱生产和工作秩序,移动、损害标志物;
  (二)危及输水、排灰管道(沟)的安全运行,在专用管道两侧兴建建筑物和其他设施;
  (三)影响专用铁路、公路、桥梁、码头的使用;
  (四)在用于水力发电的水库内,进入距水工建筑物300米区域内炸鱼、捕鱼、游泳、划船及其他危及水工建筑物安全的行为。


 第十一条 任何单位和个人必须遵守《条例》第十四条的规定,不得从事危害电力设施的行为。
  不得在发电厂、变电所及其附近燃放烟花爆竹;不得在杆塔和拉线基础的下列范围内取土、堆土或倾倒有害化学物品:10—35千伏,4米;110—220千伏,5米;330—500千伏,8米。不得在杆塔、拉线基础外侧进行开挖鱼塘和深沟等危及电力设施的工程。


 第十二条 任何单位和个人必须遵守《条例》第十五条、第十六条、第十七条对架空电力线路保护区和电力电缆线路保护区内进行作业或活动的规定。
  在电力架空保护区内,可以保留和种植自然生长最终高度与导线最大计算风偏情况下符合安全距离的树木。其距离不应小于下列数值:1—10千伏,2米;35千伏,2.5米;63—110千伏,3米;154—220千伏,4米;330千伏,5米;500千伏,6米。
  在架空电力线路保护区附近,进行有可能危及线路安全运行的机械施工时,应征得县以上电力主管部门的同意。在城市道路上的电力杆塔和拉线基础附近施工(包括敷设城市供水、排水、煤气管道等),应服从城市统一规划。
  在电力、电缆线两侧1米内施工,应谨慎使用风镐和电钻等机械,不得损坏电力、电缆线等电力设施。
  超过4米高度的车辆和机械通过架空电力线路时,应采取严格的安全措施。


 第十三条 任何单位和个人必须遵守《条例》第十八条规定,不得从事危害电力设施建设的行为。


 第十四条 收购或出售电力器材,应遵守《条例》的规定。


 第十五条 电力主管部门专用架空线路、通信电缆线路设施及其附属设施保护,按国务院、中央军委关于保护通信线路的规定和《广播电视设施保护条例》执行。


 第十六条 对电力设施与其他设施互相妨碍的处理,应遵守《条例》的规定。
  新建架空电力线路确需跨越房屋时,电力主管部门应采取增高杆塔高度,缩短档距,提高电气和机械强度等安全措施,以保证被跨越房屋的安全。
  在城市和城市风景区中进行各项电力建设施工(包括架设架空电力线路及埋设电缆线等),对公共绿地的树木、花草和行道树应严加保护。确需砍伐、移植的,应与城建园林部门协商。对名贵树木应由城市绿化专业队伍采取有效的保护措施。园林部门若因城市绿化需要,必须在已建架空电力线路保护区内种植树木时,应征得当地电力主管部门的同意,并由园林部门负责修剪。
  修建跨越公路、航道的电力设施,应征得当地公路、航道管理部门的同意,并符合各等级公路、航道的技术标准和净空要求。
  电力设施的建设和保护在与邮电通信线路发生矛盾时,应与邮电管理部门协商处理。


 第十七条 根据《条例》第二十六条规定,应给予表彰或一次性奖励的,按下列规定执行:
  (一)对保护电力设施作出贡献的单位和个人,依其贡献大小给予10元至1000元物质奖励;对举报、阻止或协助查处破坏电力设施及哄抢、盗窃电力设施器材有功的单位和个人,可由电力主管部门按追回经济损失价值的大小给予适当的物质奖励,但个人获奖一般不超过1000元。
  (二)对保护电力设施作出重大贡献的单位和个人,除按本条(一)款规定给予物质奖励外,还可由电力主管部门和公安部门予以表彰或报请当地人民政府予以表彰。


 第十八条 对违反《条例》第十三条至第十七条的规定,应予处罚的,按下列规定执行:
  (一)对违反《条例》上述规定,尚未损坏电力设施,但危及电力设施安全供电的,给予批评教育,或处以30元—1000元罚款;情节严重的,处以1000元—3000元罚款。罚款额1000元(含1000元)以下,由县电力主管部门决定;罚款额1000元以上的,由市电力主管部门决定。罚款额500元以上,应及时报市电力主管部门备案;罚款额1000元以上,应及时报省电力主管部门备案。
  (二)对电力设施造成损害的,电力主管部门可责令其赔偿直接经济损失并处以罚款。直接经济损失赔偿费,按修复电力设施成本费加上少供电(发)电量损失折款。罚款额不得超过赔偿费的50%。
  (三)对电力设施造成重大损害的,电力主管部门除责令其赔偿和罚款外,还可建议其上级主管部门或报请当地人民政府对有关人员给予行政处分。
  执行各种处罚时,应填发罚款和赔偿处罚通知书;收到罚款和赔偿费后开具凭证(罚款凭证使用省财政厅统一制发的专用罚没款凭证)。县、市电力主管部门对罚款和赔偿的处理,均应定期报上一级电力主管部门备案。


 第十九条 违反《条例》和本实施办法,有下列行为之一的,由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚:
  (一)扰乱发电厂、变电所等单位秩序,影响工作、生产正常进行,尚未造成严重损失的;
  (二)在发电厂、变电所专用的铁路、公路、桥梁、码头挖掘坑穴或设置障碍物,损毁、涂改、拔除、移动标志牌,影响交通运输安全,尚不够刑事处罚的;
  (三)哄抢发电厂燃料,盗窃电力设施器材数额较少的;
  (四)明知是盗窃的电力设施器材而收售的;
  (五)违反爆炸物品管理规定,在电力设施附近进行爆破,危及电力设施安全,尚未造成严重后果的。


 第二十条 违反《条例》和本实施办法,有下列行为之一的,提请司法机关依法追究刑事责任;
  (一)拆盗、毁坏发电、变电、输电、配电、电力通讯等设施,或放置异物、放火、制造事故,危害电力生产及运行的;
  (二)盗窃电力设施器材,哄抢发电厂燃料,数额较大的;
  (三)聚众冲击发电厂、变电所打砸抢的。


 第二十一条 当事人对电力主管部门给予的处罚不服,可在接到处罚通知书之日起十五日内向上一级电力主管部门申请复议。当事人对上一级电力主管部门作出的复议决定不服的,可在接到复议决定通知书之日起十五日内,向当地人民法院起诉。不申请复议或期满不起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行,或依法强制执行。


 第二十二条 当事人在接到罚款和赔偿通知书不申请复议的,在规定期限内必须交清罚款和赔偿费,逾期不交的,每日加收千分之三的滞纳金。申请复议或提起诉讼的,按有关法律、法规的规定办理。
  罚款应全部上缴国库。赔偿费应专款专用,全部用于对被破坏电力设施的修复和补偿,不得挪作它用。


 第二十三条 凡违反《条例》和本实施办法规定,造成其他单位和个人的人身伤亡、财产和经济损失的,由肇事者承担法律和经济赔偿责任。


 第二十四条 电力主管部门的工作人员违反《条例》和本实施办法规定,情节严重的,应给予行政处分;玩忽职守、徇私枉法,给电力设施及其他单位和个人造成损失的,应责令赔偿并处罚款;构成犯罪的,提请司法机关依法追究刑事责任。


 第二十五条 本办法自发布之日起施行。

关于福建省开展电力直接交易试点的通知

国家电监会办公厅 国家发展改革委办公厅 国家能源局


关于福建省开展电力直接交易试点的通知

办市场[2010]40号


福州电监办,福建省物价局、经贸委:

你们上报的《关于审定福建省电力用户与发电企业直接交易成交意向结果的请示》(闽电监价财[2009]216号)收悉。经研究,现通知如下:

一、同意厦门翔鹭纺纤股份有限公司等6家电力用户与厦门华夏国际电力发展有限公司等6家发电企业开展电力直接交易试点(见附件),直接交易价格由交易双方协商确定。

二、福建省电力用户与发电企业直接交易试点输配电价暂按《国家发展改革委关于核定福建和甘肃省电力用户与发电企业直接交易试点输配电价有关问题的通知》(发改价格〔2009〕2871号)批复的标准执行。

三、发电企业、电力用户和电网企业应按规定签订《大用户与发电企业直接交易购售电合同》和《大用户与发电企业直接交易输配电服务合同》,并报政府有关部门和电力监管机构备案。

四、参与直接交易的发电企业直接向大用户供电的发电容量,在安排计划上网电量时应予以剔除。福建省经贸委在会同有关部门统筹制定年度电力电量供需平衡方案时,要落实大用户与发电企业直接交易电量,并按照对应发电机组近五年平均利用小时剔除参与试点的发电容量。

五、其他事项请按照电监市场〔2009〕20号文件规定执行。

六、请你省按照本通知规定认真组织试点,及时总结试点情况,工作中遇重大问题请及时报告。

若今后需扩大试点范围和规模,应重新上报国家电监会、国家发展改革委和国家能源局审核。

附件:福建省电力用户与发电企业直接交易试点企业名单
http://www.serc.gov.cn/ywdd/201005/W020100519319797892351.doc


国家电监会办公厅 国家发展改革委办公厅 国家能源局综合司

二○一○年五月十七日




尚未取得产权的商品房转卖中买受人的物权保护
肖敏
前言
一、研究的动机与目的
未取得产权证的商品房连环买卖纠纷在司法实践中为数不少,这类案件案情并不复杂,但在司法实践中却产生了极大的困惑:多数意见认为,从法律逻辑上推演,买受人只能获得债权救济,而不能享有物权的保护。但是,从生活常理来论,似应给予买受人以物权保护,否则有违公平,有悖诚信。法律的生命源于生活,如果法律人与普通市民各说各话,将减损法律的权威,有损法律人的社会评价,也不利于培育民众对法律的信仰。由于这类案件在法律适用上尚无明确、具体的条文能对号入座,所以,对其进行法理梳理并探求妥当的处理办法具有极大的现实意义。
二、研究的范围
在开始本文的分析之前,需要强调:为使讨论更有针对性,避免范围过于宽广,1.本文只针对商品房进行分析,不涉及回迁房、小产权房、农村住房、公房、政策性住房等,有关这些房屋的连环买卖问题,笔者将在其他文章中另行分析;2.本文只针对出卖人已合法购买并合法占有的商品房进行分析,不涉及出卖人违法购买房屋或者出卖人前手尚未依法向出卖人交付房屋的情形;3.本文的讨论限于已登记在出卖人前手的名下的房屋(包括初始登记),对于出卖人前手尚未取得所有权的房屋未列入讨论的范围;4.本文假定买受人不存在违约的情形,出卖人除擅自转卖及不同意协助买受人过户之外也没有其他违约情形,如果存在这些情形,则可能产生其他法律问题,这些问题不列入本文讨论的范围;5.本文也不涉及出卖人“一房数卖”、善意取得等问题,对于这些问题,已有大量文章进行了充分的讨论,本文不打算拾人牙慧。
二、本文的研究进路
本文首先认为,之所以会出现法律人的思维与生活常理相悖的奇怪现象,其实是因为上述持“买受人只能获得债权救济,而不能享有物权的保护” 的人机械地理解了法律。接着,本文从请求权转让的独特视角及判决的可执行性、不损害各方利益的角度论述了给予买受人物权保护的正当性与妥当性,以实现法律效果与社会效果相统一。同时,本文也适当兼顾了出卖人前手的正当权利,衡平了各方利益,并考虑了国家的房地产调控政策,避免司法权与行政权打架。最后,本文提出了制定司法解释的建议,并斗胆设计了供参考的司法解释条文,以使理论的探讨能有益于解决实际问题。
法理梳理
现抽取这类案件在司法实践中比较典型的几个问题进行分析。
一、出卖人将其未取得产权的房屋出卖给买受人的合同是否有效
(一)观点争鸣
这类案件中,经常会出现出卖人在未取得产权证,也未征得其前手----现有产权人(以下简称“前手”)同意的情况下,将其合法占有的商品房转卖给他人,而出卖人的前手又不予追认的情况。有关出卖人与买受人之间房屋买卖合同效力的问题,司法实践中存在以下不同意见:
第一种观点认为,根据《房地产管理法》第三十七条的规定,未依法登记取得权属证书的房屋不得转让,出卖人出卖房屋时如未取得产权,则该房屋买卖合同无效。
第二种观点认为,《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。上述房屋买卖合同属于效力待定合同,如出卖人的前手不同意或事后不追认,则该合同无效或不生效。该观点进一步认为,判决合同无效或不生效后,买受人可基于缔约过失责任向出卖人要求损害赔偿。
第三种观点认为,该房屋买卖合同基于双方当事人的自愿,并不违反法律、法规,在不损害国家、社会、及第三人利益的情况下,即使前手不同意或事后不追认,该合同依然有效。
(二)法理分析
本文同意第三种观点,以下针对上述三种观点进行分析论证。
1.第一种观点是错误的
第一种观点在司法实践中曾非常流行,但由于依据该观点作出的判决经常会造成不公平,已经逐渐被司法实践抛弃。这个观点错误的理由大致在于:1.《房地产管理法》第三十七条属于管理性规范,而非效力性规范,不影响合同的效力 ;2.出卖房屋时无产权证只会导致合同的履行遇到障碍,但不会影响合同的效力;3.从该法后面的第四十四、四十五条的规定来看,该法也没打算否定这类合同的效力 。
鉴于现在持这种观点的人已不多,本文对该观点的错误之处不展开详细论述。
2.第二种观点也是不正确的
第二种观点具有比较大的迷惑性,但是,该观点错误地理解了《合同法》第五十一条。
首先,必须澄清的一个问题是,不具有所有权并不等于无处分权。《合同法》第一百三十二条第一款 及《物权法》第一百八十条 就旗帜鲜明对这两个概念作了区分,《合同法》第五十一条规定的也只是“处分他人财产”,而不是“处分他人所有的财产”。出卖人从其前手处合法购买并合法占有房屋后,对于该房屋就具有了期待权,对该房屋具有财产性权利;而前手则附有依法协助出卖人过户的义务,无权期待收回房屋或转卖他人(尤其是在出卖人与其前手依法进行了预告登记的情况下)。就出卖人来说,对于现在已交付给自己的,将来也必然属于自己的房屋(只要出卖人不进行其他处分),当然有处分的权利。
其次,现实生活中,出卖人购买房屋时经常需要做按揭贷款,这时,前手一般会书面认可出卖人为所有权人,至少会书面认可出卖人的抵押人地位。虽然根据《物权法》第十四条的规定,由于房屋并未登记在出卖人名下,出卖人并不具有真正意义的所有权。但根据《物权法》第十六、第十七条的规定,产权登记簿对所有权只具有推定效力,并无绝对效力 ,故前手交付房屋并书面认可出卖人为所有人的行为应当在前手与出卖人之间发生对内的效力,只是因未经登记公示而不得对抗外部第三人而已 。这类案件中一般也没有需要对抗的外部第三人。再说,前手书面认可了出卖人抵押人的地位,而抵押权的设立针对的是抵押物的交换价值,所以,我们至少可以认为前手已认可了出卖人的处分权。
第三,《合同法》第五十一条对无权处分合同的效力问题规定得不甚清晰,故学界存在各种不同的解读,虽早有青年学者提出“合同有效说” ,也有学者认为以债权形式主义的物权变动模式为前提,惟有将无权处分行为认定为生效行为,方可既获得形式上的正当性,又获取实质上的正当性 ,但以往的通说基于对该条文的反对解释,认为无权处分合同“效力待定” 。《物权法》出台后,我们结合《物权法》第十五条再来理解无权处分合同的效力问题,便会发现以往的通说并不准确。《物权法》第十五条明确规定欲引起物权变动的负担行为与发生物权变动的法律效力是两个不同的法律事实。所以,在这类案件中,即便认为出卖人无权处分,无权处分只能导致物权变动不发生效力,但不影响负担行为的效力。负担行为是指发生债务关系的法律行为,合同行为是典型的负担行为。至于如何处理物权变动不发生效力的问题,下文将会专门论述。而通说所采用的反对解释违反了形式逻辑的规则,因为该条规定的构成要件与法律效果的内涵并非包含关系、外延也并非完全重叠 。且通说易被不诚信的一方所利用,当合同的履行于己有利时,便促成合同生效;于己不利时,则阻止合同生效,极易诱发道德风险。
而且,如果依据该条认定在出卖人没有标的物的所有权且未经所有权人同意或所有权人事后不予追认的情况下的买卖合同无效,那现代社会中所有的有关期权方面的交易都是无效的,而这种交易或贸易在市场经济中是普遍存在的,也是市场流通的必然要求,这将极大地影响交易的安全。
此外,第二种观点认为应判决合同无效或不生效,让买受人另行起诉出卖人承担缔约过失责任,赔偿损失。这种观点不但在法律上站不住脚,还会产生极差的社会效果。一般来说,守信的买受人依据缔约过失责任获得的救济都远不如履行合同获得的利益。而且,由于买受人已合法占有房屋,判决无效的后果必然会导致要求买受人腾房的事件,这样就极易引发社会不稳定因素。而且,让买受人另行起诉要求出卖人要求损害赔偿也将极大地浪费司法资源。
3.从请求权转让的独特视角论证合同有效性
在论证出卖人与买受人之间房屋买卖合同的有效性之前,我们先分析一下出卖人与其前手之间合同的相关权利。基于房屋买卖合同,出卖人对其前手有两项基本请求权,第一项为请求其前手交付房屋的权利;第二项为请求其前手协助办理过户手续的权利。根据《合同法》第六十条之规定 ,第二项权利属于法定的请求权。而且,最高人民法院民一庭的倾向性意见认为,该请求权具有物权性质 。现前手已将房屋交付给出卖人,出卖人已合法占有该房屋,故,出卖人对该房屋拥有了占有权以及要求其前手协助过户的请求权。
根据出卖人与买受人某之间的买卖合同,出卖人应当将自己对该房屋的权利转让给买受人,即将其占有权及请求其前手过户的权利转让给买受人。出卖人将该两项权利转让给买受人是双方自愿行为,也不违法法律、行政法规规定,在不损害国家、社会、他人利益的情况下,应当确认有效。
4.如何理解物权变动不发生效力的问题
前面提到,由于房屋不在出卖人名下,出卖人的负担行为有效,但物权变动不发生效力。那物权效力不发生效力又当作何理解呢?这是否意味着出卖人不能将房屋过户至买受人名下呢?答案是否定的。这里所说的物权变动不发生效力是指,出卖人不能越过自己而直接将房屋从其前手名下过户至买受人名下。但实际上,这种现象根本不可能发生,因为,在这种情况下,房产登记部门不可能将房屋越过出卖人过户至买受人名下。所以,欲使物权变动发生效力,就得先完成房屋从出卖人的前手过户至出卖人名下这一步骤。如何实现这一步骤,下文将会述及。
二、出卖人将已抵押给银行的房屋转卖的行为是否有效
大多数情况下,出卖人转卖的房屋都已抵押给银行。一个很奇怪的现象是,在基层法院及银行系统中,持在抵押期间,未经银行同意,出卖人将房屋转让的行为无效的观点的人特别多。这是一种明显错误的观点,笔者本不打算提及,但由于其相当流行,为纠正这种以讹传讹的现象,本文不得不就此问题做一简要论述。
上述错误观点的依据一是《担保法》第四十九条第一款 ;二是抵押合同中的约定。本文认为,这两个依据都不得作为认定出卖人转卖行为无效的理由。
针对第一个依据,本文认为,首先,《担保法》第四十九条第一款并未规定出卖人未经抵押权人同意转让抵押物的行为无效,该条款只是要求通知抵押权人,而通知的时间、方式并无限制。我们认为,诉讼通知也应当认定是通知的一种,所以该条规定要求通知抵押权人的条件极易满足,形同虚设;其次,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条明确规定:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的,如抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权,取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭”;第三,《物权法》第一百九十一条也有同样的规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。可见,只要买受人同意代出卖人清偿债务,就可以消灭抵押权,这对银行并无不利,我们不应当否认出卖人转卖行为的效力。
第二个依据也不成立。出卖人与买受人间合同的效力只能由法律来评价,不能由出卖人与银行之间的约定来决定,出卖人违反约定,只会涉及出卖人承担违约责任的问题,不会影响出卖人与买受人之间合同的效力问题,具体论述可参见本文针对下一焦点问题的阐述。
三、如果出卖人与前手有不得转让的约定,出卖人转卖的行为是否有效
实践中,出卖人与其前手的房屋买卖合同中有时会出现诸如“买方在全部房款付清前,不得转卖”、“未经卖方同意,买方不得将房屋转售他人”之类的约定。出卖人在与其前手有这类约定的情况下,未经其前手同意而转卖房屋,其前手主张出卖人转卖行为无效的,人民法院是否应当支持?
有观点认为,即使同意上述有关合同有效性的论证,但根据《合同法》第七十九条的规定 ,出卖人擅自将其权利转让给买受人的行为也应当认定无效。
本文认为,这种观点也是无法成立的,理由为:第一,认定合同效力只能依据《合同法》第五十二条,而《合同法》第七十九条显然不属于《合同法》第五十二条规定的效力性强制性规定;第二,如前所述,合同的效力之有无只能由法律来评价,而不能由约定来决定。出卖人违反其与前手的上述约定,只能导致出卖人对其前手承担违约责任,但不能影响出卖人将其权利转让给买受人的合同的效力问题。至于出卖人需承担的违约责任的具体内容是什么,则要视案件的具体情况而论;第三,如前所述,最高人民法院民一庭倾向性意见认为,请求前手协助过户的权利具有物权性质,可见,出卖人擅自转卖的行为不属于《合同法》第七十九条约束的债权转让范畴;第四,实践中,出卖人的前手一般都会知道买受人购买房屋并入住房屋的事实。对此事实,前手一般都默认,只是在买受人起诉要求其与出卖人协助办理过户手续时才因房价上涨而以出卖人擅自转卖为由提出抗辩,试图将房屋收回,对于前手这种因利而变的行为,不应当鼓励。
当然,如出卖人与其前手存在诸如“买方擅自转卖的,卖方有权收回房屋”之类的约定,则可能产生前手解除其与出卖人的合同的问题,使买受人丧失物权的保护,但这与买受人与出卖人合同的效力问题不是一回事。
四、买受人是否有权替出卖人清偿未付房款及银行贷款
实践中,买受人为实现将房屋过户至自己名下的目的,常常愿意替出卖人清偿出卖人欠前手的购房款及相应的违约金(如有的话),并代出卖人清偿银行贷款本息。而出卖人的前手常常会因房价上涨而不接受买受人的代为清偿,银行有时也会因为担心引起不必要的麻烦而不同意买受人代为清偿。
如前所述,只要买受人愿意代出卖人清偿银行债务,既作为债权人又作为抵押权人的银行应当受领。举重以明轻,仅作为债权人的前手当然更无权拒绝买受人代为偿还出卖人拖欠的债务,因为这并不损害前手的利益。
当然,买受人有权对其代为清偿的债务向出卖人追偿或者与其对出卖人的债务进行抵消。
五、买受人要求出卖人及其前手协助过户是否适用诉讼时效的规定
针对这一问题,前述的最高人民法院民一庭的倾向性意见认为,要求协助办理过户手续的请求权具有物权性质,故不适用诉讼时效的规定。