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关于发布《固体矿产资源技术政策要点》的通知

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关于发布《固体矿产资源技术政策要点》的通知

科学技术部 国土资源部 国家能源局等


关于发布《固体矿产资源技术政策要点》的通知

国科发社〔2009〕176号


各有关单位:
为贯彻落实《国家中长期科学和技术发展规划纲要(2006-2020年)》,加强对矿产资源科技的宏观指导和政策引导,科技部会同国家发展改革委、国土资源部、国家能源局联合制定了《固体矿产资源技术政策要点》。现印发你们,请认真贯彻落实。

附件:固体矿产资源技术政策要点



科学技术部 国家发展改革委
国土资源部 国家能源局

二〇〇九年四月一日

附件:
固体矿产资源技术政策要点
前 言
矿产资源是经济社会发展的重要物质基础。矿业是我国重要的支柱性产业,目前,我国矿产及加工业产值已占国民经济总产值的18%以上,矿业在国民经济发展中起着举足轻重的作用。
随着我国国民经济持续快速的发展,固体矿产资源供需矛盾日益突出,资源短缺问题日渐严重。与此同时,固体矿产资源开发利用中普遍存在的资源利用率不高、资源浪费和环境污染严重、二次资源回收利用程度低等问题,使得经济发展与资源紧缺、生态环境恶化的矛盾更为突出,直接影响到我国国民经济的长期、稳定、协调发展。
为了落实《国家中长期科学和技术发展规划纲要(2006~2020年)》,充分发挥科技的支撑和引领作用,提高固体矿产资源的保障程度,促进我国矿产业的可持续发展,特制订以下技术政策:
一、开展战略性矿产资源勘查评价
——发展地球深部探测技术。重点发展深部地震反射/折射技术、流动地震台网技术、万道网络遥测地震仪、宽频地震仪、高精度静校、去噪技术、复杂地形叠前偏移技术、层析成像、各向异性处理等技术。
——完善航空勘查技术体系。重点发展中、高山区航磁梯度测量系统及数据反演技术、时间域、频率域航空电磁法系统及相应的2D、3D反演理论及技术、航空重力测量技术、航空伽码能谱勘查系统、航空、卫星高光谱遥感技术及数据处理、解释技术、不同类型、不同分辨率、不同时相的图像数据融合和信息提取技术。
——发展高精度、大深度勘探技术。重点发展大深度、高分辨率电磁法测量技术和反演理论方法、重力、磁力三维交互反演技术、金属矿地震探测技术、井中地球物理测量方法技术、井中电磁波、弹性波层析成像技术。开展我国重点矿集区浅表2公里地壳结构及成矿过程的“透明”探测工程,增强发现深部矿床的能力。
——发展勘查地球化学方法技术。重点发展深穿透地球化学、覆盖区多目标地球化学填图技术、特殊景观区中大比例尺化探方法技术、野外快速取样及分析技术、铂钯等难识别矿种化探方法技术和海洋化探技术。
——发展地质钻探新技术。重点发展3000米以内新一代地质岩芯钻机系列和配套设备器具、难进入地区矿产勘查轻便钻探设备和机具、高精度定向钻进和自动化定向钻进技术、天然气水合物取芯钻探技术和深海钻探技术。
——完善资源信息处理及战略决策服务系统。重点发展基于GIS的综合成矿、找矿信息识别、提取、增强、集成和三维可视化解释技术、矿产资源定性、定量预测评价方法和计算机系统、地质体三维可视化和虚拟现实技术、地质成矿过程动力学模拟技术、不同类型矿床的成矿模型和综合信息找矿模型、完善国内外矿产资源基础数据库和数据共享网络平台,建立矿产资源战略决策支持服务系统。
——建立现代岩矿测试、分析技术体系。重点发展痕量、超痕量元素、同位素分析新技术、新方法、微区分析测试技术、高精度测年方法、轻便、快速实用的野外现场分析设备、有机组分分析测试技术、岩、土、水中有机组份和有机污染分离富集和分析测试技术、煤岩自动化测试分析技术,形成有机组份和生态环境分析体系。
——发展战略性煤炭资源地质探矿技术体系。重点发展东部找煤的新理论、新方法、新技术和综合勘探技术、西部沙漠、戈壁、黄土复杂地形气候区高精度综合探测技术,建立煤炭资源、水资源和生态资源的联合勘探协调评估系统。
——发展煤炭资源高精度勘探技术。重点发展高分辨率、三维三分量地震勘探技术、三维多测站建场法瞬变电磁勘探技术、地质信息资料高精度处理和解释技术、快速高效钻探和多参数高分辨测井技术,提高勘探精度,控制小构造,建立勘探区精细地层格架和构造格架,满足综合机械生产的大型矿井建设的需求。
——发展煤矿井下高效安全生产地质保障技术。重点发展采掘工作面前方地层构造可视化探测技术、煤系地层中超低频电磁波构造探测技术、信息数据处理解释和自动成像技术,对采掘工作面前方的地层结构变化、顶底板厚度、煤层厚度、瓦斯富集区、应力富集带等进行精细探测,建立煤矿应力、瓦斯、水害、热害等灾害地质条件的快速精细探测与评价技术方法体系,满足安全高效采煤的需要。
——发展煤炭地质主流程信息化系统技术。重点开发基于“3S”(GRS、GIS、RS)技术平台的煤炭地质勘探数字系统、建立包括中国煤炭资源、煤系共伴生矿产、煤矿区水资源、生态环境等煤炭地质信息库,为煤炭工业发展和国民经济宏观决策提供动态数据。
二、建立资源高效开发和利用先进工艺技术系统
——发展大型深凹露天矿高效采矿综合技术。重点发展高陡边坡条件下的安全开采工艺、高阶段排土技术、先进爆破器材以及相关设备、陡坡铁路运输系统、拉斗铲倒堆开采技术。
——发展露天转地下及露天与地下联合开采技术。重点发展露天转地下开采平稳过渡技术、露天与地下联合开拓运输系统衔接技术、露天地下相互协调安全高效采矿技术、岩层变形监测预测预报技术、安全生产管理与生态恢复环境技术。
——发展大面积开采条件下应力转移及合理回采技术。重点发展高应力坚硬矿床诱导碎裂连续采矿技术、大规模高效安全爆破技术、井下热环境控制技术、大区域岩层稳定性动态实时监测预警技术、地下残矿安全回收技术。
——发展深部矿开发技术。重点发展深井钻凿技术、深井井壁设计与安装技术、深井岩爆巷道支护技术、深井回采工作面支护技术、深井灾害防治技术、深井高温环境控制技术以及大水煤矿区地下水防治与带压开采技术,建立深部矿体安全、高效开采技术体系。
——发展特厚煤层安全高效综采技术。重点发展特厚煤层大采高综放开采技术、综采与综放联合开采技术、特厚煤层多分层开采技术及安全保障技术,实现特厚煤层高效高回收率综合机械化安全开采。
——完善地下矿山高效、低成本充填技术。重点发展立式砂仓尾砂压气活化造浆技术、全尾砂活化搅拌连续充填技术、低成本膏体自流充填工艺与自动控制技术、全尾砂高浓度料浆快速输送充填技术,开发高性能低成本矿山胶结充填材料。
——发展提高煤炭资源综合回收率技术。重点发展适应复杂地质条件、矿井边角与非规则块段煤的短壁机械化开采技术、煤矸石、粉煤灰充填开采技术、留设煤柱的安全回收技术、极薄煤层综合机械化自动化开采技术与装备。
——发展煤层气(煤矿瓦斯)与煤层统一规划协调开采技术。重点发展矿井煤炭开采与煤层气(煤矿瓦斯)协调开发技术、低煤级煤的煤层气资源评价与经济开发技术、低透气性煤层气抽采技术、废弃矿井瓦斯抽采技术、低浓度瓦斯安全输送、高效发电及民用技术、矿井风排瓦斯(乏风)利用技术。
——开发复杂难处理矿高效选别新技术。重点发展矿石物质组成和结构构造测试技术、多金属硫化—氧化混合矿选别技术、中低品位矿、表外矿及复杂共伴生矿综合提取利用技术、矿石氧化程度自动识别技术、矿物可浮性差异及流程结构设计技术。
——开发高选择性低毒(无毒)选矿药剂。重点发展氧化矿螯合捕收剂、耐低温氧化矿捕收剂、高效调整剂、无毒浸金药剂,发展混合用药和药剂复配技术。
——发展先进高效选煤新技术。重点发展年轻变质煤及易泥化煤干法分选、节水型分选技术及装备、细粒级煤高效分选技术与装备、高效高精度重介质选煤新工艺、高硫煤和难选煤脱硫技术与工艺。
——发展低品位、难处理矿的高效、低成本、少污染提取技术。重点发展复杂硫化矿加压浸出技术、原生硫化矿生物冶金技术、难处理金矿循环流态化焙烧技术、中低品位难处理矿选冶联合技术、非金属矿动态悬浮煅烧窑炉制备技术、矿石品位优化扩大资源利用综合评价技术。
三、发展大型高效节能矿山设备
——发展大型采矿设备。重点发展千万吨级露天矿山大型采、运成套设备、地下无轨采矿设备、煤矿大断面岩巷机械化掘进成套装备、煤矿巷道快速掘进与支护技术及装备、煤矿年产600万吨以上的回采工作面综合机械化开采成套设备、年产800万吨以上的回采工作面综合机械化放顶煤开采成套装备、高效高运力矿井辅助运输成套装备。
——发展大型破、磨、分选设备。重点发展高效、低能耗、大破碎比破碎机、超细及选择性碎解、碎磨设备、多力场旋流器、薄流层离心式高频振动细筛、低幅高频微细粒磁选机、100立方米以上的机械搅拌式充气浮选机、自吸气式浮选机、轴流浮选机、高效浮选柱、复合力场选别设备、多磁极永磁磁选机、超导磁选机、高效自动滤机、预选抛废高效细粒选矿设备、非金属矿新型专用分选、精细分级、脱水、改性、干燥装备。
——开发大型湿法冶金设备。重点发展20立方米以上的大型矿浆电解槽、50立方米大型压力反应釜、小时处理能力达1000立方米以上的大型高效萃取-电积槽、矿浆高压输送系统关键设备。
——发展大型高效选煤装备。重点发展单系统年处理能力600万吨的高效选煤成套装备、小时处理能力600吨的大型节能动筛跳汰机、36平方米宽粒级(120~0毫米)分选智能筛下空气室跳汰机、单槽容积40立方米以上、小时通过能力1500立方米的机械搅拌式浮选机、大型脱介、脱水筛分设备、直径1500毫米以上的重介质旋流器、大型离心脱水机等装备。
四、发展矿山自动化、信息化技术
——发展数字化矿山系统。重点发展先进无线遥控、在线检测、模式识别、图像处理技术、具有通讯(包括无线)功能、故障自动诊断功能、优化控制和智能化功能的井下移动设备、采矿运输、提升及通风、排水等主要生产环节设备的自动化技术,建立包括生产优化专家决策、安全预警管理、资源地质信息管理控制一体化的网络信息系统。
——发展湿法冶金过程控制和信息化技术。重点发展电化学测量技术、嵌入式操作系统和湿法冶金实时过程数据分析处理技术、虚拟仪器仪表、数学建模及仿真技术、软测量应用技术,建立具备浸出液多级串联反应槽、多级萃取反应槽等专用设备模型的设计仿真和优化控制系统仿真平台、建立湿法冶金全流程自动控制系统。
——发展综合工作面自动化技术和控制系统。重点发展综采工作面单机设备的网络工况监测、故障在线诊断技术、采煤机记忆截割控制技术、采煤机自适应技术、工作面直线推进监测监控技术、宽带信息综合传输技术、低能见度视频监控技术、开发以液压支架电液控制和信息网络监测监控技术为核心的综采工作面自动化生产控制系统,实现综采工作面生产过程自动化控制。
——发展基于数字信息网络的全矿井综合自动化监测监控技术。重点发展适应煤矿环境的宽带接入技术、网络型煤矿综合监控组态软件和关键传感器,形成“工业以太网+现场总线”结构的煤矿综合自动化控制系统,实现集矿区计算机网络、监测监控、视频、管理信息系统为一体的煤矿综合智能信息监测监控。
——发展矿井数字信息与可视化技术。重点发展以地理信息技术、计算机网络技术、三维可视化技术和虚拟现实技术为基础的数字化矿井专用处理系统及其软件、开发适应煤矿井下环境的高速、可靠、经济的宽带综合接入网络系统,实现矿井下和地面生产系统的集中监测监控和矿井管理网络化、信息化、自动化和可视化。
——发展矿井三维地理网络技术。重点发展可视化矿井三维地理网络分析技术、可视化矿井三维地理信息管理技术、建立矿井三维地理网络基础支撑平台。
五、发展矿山生态环境保护技术
——发展矿山环境生态评价技术。重点发展矿区环境生态容量评价方法、环境污染累积效应分析技术,建立矿山开发环境生态评价标准体系。
——发展矿山二次资源综合利用技术。重点发展矿山废料生物处理技术、粗细粒尾矿砂分选、高浓度脱水技术、固体废料大规模利用技术、废弃矿坑治理复用技术。
——发展采煤塌陷区生态演替与生物多样性保护技术。重点发展矿区固体废弃物充填复垦技术、适宜采煤塌陷区景观生态再造与生物多样性保护技术及模式、复垦污染防治技术,开展煤炭井工开采引起塌陷区生态景观演变规律和开采沉陷区食物链再造生态过程研究。
——发展矿山塌陷坑尾砂固结排放技术。重点发展全尾砂浓缩脱水技术、经济合理的尾砂固结技术、尾矿固结排放工艺技术,建立矿山塌陷坑尾矿治理技术支撑平台。
——发展矿井水资源化利用技术。重点发展反渗透法防硫酸盐结垢技术、反渗透装置和自动控制系统、煤矿苦咸水资源化利用新技术。
——发展煤矸石污染防治与综合利用技术。重点发展煤矸石无害化综合利用技术、矸石分类处理技术、矸石山自燃倾向性预测技术,解决煤矸石防火、灭火和低热值煤矸石利用的难题。
——发展烟、尘、渣利用技术。重点发展低浓度SO2制酸技术、尘泥造渣生产球团技术、高锌粉尘脱锌回收技术、高浓度大气量NOX干法治理技术、旋风脉冲静电复合防尘技术、冶炼渣物理化学成份分析评价及利用技术。
——发展生产矿山节水技术。重点发展生产用水减污化技术、大型矿山酸性矿坑水微生物处理与水平衡技术、矿井水中有害物质剔除技术、新型聚凝剂及电解气浮机等废水处理专用装备、建立与废水处理新工艺相配套的自动化系统。
——发展矿山生态修复技术。重点发展矿区土地复垦技术、矿山废弃物堆场生态恢复技术、立体植被建立技术、强碱性赤泥堆场生态恢复技术、GIS在矿区环境保护与污染治理中的应用技术。
——发展废旧金属再生利用技术。重点发展废旧家电、电子产品检测分类、粉碎及粒化技术、材料物理及化学分选技术、高分子材料热分解、无害化处理技术、利用废旧金属生产高质量合金技术。
六、完善矿山灾害控制和预防体系
——发展露天矿山边坡稳定监控技术。重点发展边坡稳定性分析技术、边坡治理及监测技术、滑坡预测预报技术、矿山工程岩体破坏规律分析技术、建立地压监测预报及控制系统。
——发展尾矿坝安全技术。重点发展尾矿坝静、动力和地震反应分析技术、尾矿坝力学指标评价技术、尾矿坝沉降监测、治理技术、建立排土场稳定性判断方法和标准、建立功能完善的坝体安全预测预报系统。
——发展矿山灾害监控、防治与应急救援技术。重点发展基础信息单元、生产前端预警判据分析技术、安全预警动态控制技术、煤矿井下重点灾害早期预测预报及防治技术、建立灾源数值分析理论及解算模型、建立矿山灾害联合监测、管理、预警一体化智能信息系统、开发矿山灾害风险综合评估系统及矿山灾害预防、工程抢险救援技术、泥石流及透水灾害事故预防控制技术。
——发展煤矿重大灾害应急救援技术与装备。重点发展针对我国煤矿具体条件、安全管理和抢险救灾要求的快速定向钻孔技术、小断面快速掘进支护装备、符合国际标准新型化学氧自救器、化学生氧药剂、先进个体防护和生命探测成套技术与装备,实现煤矿突发性重大灾害快速救援。
——发展矿井地质动力灾害预警预报与防治技术。重点发展煤与瓦斯突出监测与灾害报警技术、矿井动力灾害与地质灾害实时预测预报系统。
七、发展基础及前瞻性应用技术
——发展大型矿区探测技术。重点发展大型矿集区地壳结构、物质组成和动力学过程的综合立体探测技术,建立中国大陆重点成矿带(区)和矿集区四维成矿地球动力学模型。
——发展矿产资源系统工程评价技术。重点发展新型和稀缺矿产资源组份的定性定量评价技术、矿物元素含量对深加工工艺及产品使用影响分析技术,制定新的评价标准体系。
——发展煤炭资源岩石性质精细勘探技术。重点发展煤系资源精细勘探技术、层析分析技术。建立综合评价、合理开发技术系统,发展煤层气与煤炭资源高效协调开发技术。
——发展煤炭深井及特殊环境下安全开采技术。重点发展深井热环境控制技术、电子爆破技术、深部煤层采动后围岩移动控制技术、深井瓦斯突出防治技术、深井水害有效防治技术。
——发展铀矿勘探与开发新技术。重点发展铀矿成矿新理论、砂岩型铀矿高效勘查技术以及传统类型铀矿资源的深部勘查技术;大力发展砂岩型铀矿原地浸出开采技术。
——发展大型全自动地下无轨设备应用技术。重点发展大型全自动地下无轨设备设计技术、地下无轨设备制造和应用技术。
——发展大型高效节能选矿设备。重点发展新型高效碎磨设备、大型浮选设备、大型高效脱水设备、大型节能选煤用重介质旋流器。
——发展智能化采矿技术。重点发展矿山回采工作面自动化生产技术、自动化掘进技术、自动化运输技术、自动化通风、排水和提升技术、管、控一体化的全矿井无人或基本无人的全自动化技术。
——发展工业流程智能化应用技术。重点发展矿山工业流程仿真优化设计技术、图像处理和模式识别技术、井下生产过程实时监控技术、智能化故障诊断和紧急事件处理技术、移动生产设备无人驾驶技术。
——发展生物冶金技术。重点发展生物提取金属专属菌种选育技术、生物提取关键酶与代谢调控技术、微生物冶金过程多因素协调与优化控制技术、生物冶金过程稀溶液深度净化与多相平衡技术。
——发展新型功能矿物材料开发利用技术。重点发展非金属矿物特性分析技术、非金属矿物高效分离及材料提纯技术、特种非金属矿物材料合成技术、有机功能复合材料制备技术、金属复合材料制备技术。
——发展非传统矿产资源开发利用技术。重点发展天然气水合物获取利用技术、大洋多金属结核开发利用技术、煤系高岭岩、沉积变质绢云母矿、贝类矿物资源、非传统钾资源新功能开发及利用技术。
——开展深部煤层开采基础理论研究。重点开展深部岩体高应力场和构造应力场、深部煤层采动时围岩应力显现和应力变化规律研究、深部矿井瓦斯动力特征、水动力特征、高湿热害特征研究。

中华人民共和国政府和巴西联邦共和国政府科学技术合作协定

中国政府 巴西政府


中华人民共和国政府和巴西联邦共和国政府科学技术合作协定


  中华人民共和国政府和巴西联邦共和国政府,愿在互相尊重主权和互不干涉内政府的原则基础上加强两国科学技术领域合作,促进两国科学技术的发展,达成协议如下:

  第一条 缔约双方应在平等互利和对等的基础上,促进两国在共同感兴趣的领域里的科技合作的开展。具体合作领域将通过外交途径确定。

  第二条 本协定所述的科技合作将通过以下方式进行:
  一、相互派遣科技人员和专家对对方国家的科学技术知识、经验和成就进行考察实习;
  二、相互聘请科技人员和专家传授科学技术经验;
  三、共同研究科技课题,以便实际运用其研究成果;
  四、组织报告会、讨论会和讲座;
  五、相互交换科技资料和情报,以及供科学研究和实验用的种子、苗木、样品等;
  六、交换研究和实验成果,包括专利和专门技术的许可证;
  七、缔约双方同意的其它合作方式。

  第三条
  一、缔约双方可签订本协定的补充协议,并根据补充协议开展合作;
  二、补充协议应规定开展合作的条件,确定具体项目的内容、执行机构以及为实施项目所需的科技人员和专家人数、期限和执行时间;
  三、上述一、二款所述补充协议将通过外交途径或由根据第四条规定成立的
中巴科学技术合作混合委员会商定。

  第四条
  一、缔约双方同意成立中巴科学技术混合委员会,负责办理有关执行本协定及其补充协议的事宜,定期对科技合作的成果作出评价,并向双方提出建议;
  二、中巴科学技术合作混合委员会将由中华人民共和国对外经济贸易部和巴西联邦共和国外交部协调组成,并在双方认为适合时,轮流在中国和巴西举行会议;
  三、必要时,中巴科学技术合作混合委员会会议可与中巴贸易混合委员会会议同时举行:
  四、中巴科学技术混合委员会休会期间,本协定的执行机构将通过外交途径保持联系。

  第五条 有关执行本协定所需费用的支付办法,将由中巴科学技术合作混合委员会或通过外交途径另行商定。

  第六条 中华人民共和国对外经济贸易部和巴西联邦共和国外交部为本协定的执行机构。

  第七条 为实施本协定第二条,缔约一方向缔约另一方派出的科技术人员和专家应遵守对方国家的法律规定,不得从事任何未经缔约双方预先批准的使命以外的活动。

  第八条 缔约双方将根据各自的现行法律采取一切可行的措施为实施本协定提供必要的方便。

  第九条
  一、缔约双方在履行完毕本协定所必需的内部法律手续后,应以照会形式通知另一方。本协定将自后一方通知之日起生效。
  二、本协定有效期为五年,除非缔约任何一方通知另一方决定终止,否则本协定将自动延长五年,并依此顺延。如缔约一方通知另一方决定终止本协定,则本协定将自另一方接到通知后第九十天起失效。
  三、本协定的终止不影响按第三条签订的补充协议规定的并正在执行的计划和项目的完成,除非双方另有协议。
  本协定于一九八二年三月二十五日在北京签订,共两份,每份均用中文和葡萄牙文写成,两种文本具有同等效力。
  中华人民共和国政府                巴西联邦共和国政府
  代       表                代       表
    黄 华                  拉米罗·萨拉瓦·格雷罗
    (签 字)                    (签 字)
  (国务院副总理兼外交部长)             (外交部长)

珠海市物业管理条例

广东省珠海市人大常委会


珠海市物业管理条例


(2007年9月14日珠海市第七届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2007年11月30日广东省第十届人民代表大会常务委员会第三十五次会议批准)



第一章 总则



第一条 为规范物业管理活动,维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益,营造安全、文明、整洁、优美、和谐的居住和工作环境,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条 各级人民政府应当加强对物业管理工作的领导,促进物业管理的专业化、市场化、规范化。

第四条 物业管理行政主管部门负责物业管理活动的指导、监督、管理工作。

规划、城市管理行政执法、物价、环保、公安、工商等部门在各自职责范围内,做好物业管理有关工作。

第五条 街道办事处、镇人民政府以及居民委员会协助物业管理行政主管部门做好物业管理活动的监督、管理工作,协调物业管理与社区建设的关系,调解业主、业主委员会与物业服务企业相互之间的物业管理纠纷。

市、区人民政府应当向居民委员会拨付适当经费,保障其正常开展与物业管理相关的工作。

第六条 本市建立市、区、街道办事处或者镇人民政府物业管理联席会议制度,协调解决物业管理有关问题。

第七条 市物业服务行业协会应当做好物业服务企业的行业自律,维护物业服务企业合法权益,协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作。

提倡物业服务企业加入物业服务行业协会。

第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业服务企业提供物业管理与服务。

第九条 提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;提倡通过平等协商的方式解决物业管理纠纷。



第二章 业主、业主大会、业主委员会



第十条 业主应当按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规,依法行使权利,履行义务。

第十一条 业主依法设立业主大会,选举业主委员会,实行业主自治和自律。

一个物业管理区域内只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十二条 区物业管理行政主管部门、街道办事处或者镇人民政府和居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

业主大会、业主委员会应当接受物业管理行政主管部门、街道办事处或者镇人民政府和居民委员会的指导、监督和管理。

第十三条 划分物业管理区域时,应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,并遵循相对集中、便于管理的原则,具体划分方法如下:

(一)新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;

(二)已经实施物业管理的区域,按照现有物业管理区域范围划定;

(三)分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备和相关场地共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域;

(四)已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域,规模较小的,经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

尚未划定或者需要调整物业管理区域的,区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处或者镇人民政府,考虑居民委员会的布局、经批准的物业建设项目规划用地范围、建筑物规模、物业的共用设施设备等因素,划定或者调整物业管理区域。

对物业管理区域划定有争议的,由区物业管理行政主管部门确定。已划定的物业管理区域不得擅自变更。

第十四条 物业管理区域符合下列情形之一的,可以按照本条例规定,召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会:

(一)房屋出售交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的百分之五十以上;

(二)首套房屋出售交付使用超过二年,交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的百分之三十以上。

第十五条 建设单位应当在符合业主大会召开条件之日起三十日内将有关情况书面报告街道办事处或者镇人民政府,并在物业管理区域内张贴公告告知业主。建设单位还应当向街道办事处或者镇人民政府提交业主名单和联系方式。

第十六条 经交付使用建筑面积的全体业主户数的百分之二十以上书面同意,业主可以采用书面方式向街道办事处或者镇人民政府提出召开首次业主大会的要求。

街道办事处或者镇人民政府应当在接到业主的书面要求之日起十日内进行调查核实,符合业主大会成立条件的,应当在三十日内指导、监督业主组织成立首次业主大会会议筹备组。

第十七条 业主大会行使下列职权:

(一)制定和修改管理规约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(三)选聘、解聘物业服务企业,审议批准物业管理服务合同,监督合同履行;

(四)决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(五)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(六)听取和审查业主委员会的工作报告;

(七)决定物业管理的其他重大事项。

第十八条 业主大会成立后,业主大会会议按照业主大会议事规则的规定定期召开。遇有下列情形的,业主委员会也应当及时组织召开业主大会会议:

(一)持有百分之二十以上投票权数业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则规定的其他情形。

发生上述应当召开业主大会会议的情形,业主委员会不履行组织召开会议职责的,区物业管理行政主管部门应当责令业主委员会限期组织召开。逾期仍不组织召开的,由街道办事处或者镇人民政府指导、监督居民委员会组织召开。

第十九条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

业主可以委托代理人出席业主大会。

第二十条 业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议前,就业主大会拟讨论的事项征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的,业主填写书面意见后,由业主代表在业主大会投票时代为提交。

第二十一条 业主大会会议应当邀请物业管理区域内的非业主使用人到会,听取其物业管理意见。

非业主使用人可以接受业主委托,行使业主权利。

第二十二条 业主在业主大会会议上的投票权分为两类:第一类根据拥有已竣工房屋的建筑面积计算,每一平方米为一投票权,不足一平方米的,按照四舍五入计算;第二类根据业主人数计算,一个独立的产权单位拥有一个业主投票权。业主在业主大会以外的其他事项上的投票权依此方法计算。

投票权的确认以房地产权证登记的权属人以及建筑面积为准;尚未办理房地产权证的,以房地产登记部门备案的房屋买卖合同登记的购买人以及建筑面积为准。业主大会需查验相关房地产权资料的,应当出具所在地居民委员会的证明,房地产登记部门应当予以配合。

建设单位有未出售物业的,以业主身份参加业主大会。其所拥有的物业建筑面积为物业管理区域内可出售的房屋总建筑面积扣除已出售的房屋建筑面积后的剩余面积。

第二十三条 业主大会作出筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主大会作出制定或者修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘或者解聘物业服务企业以及其他有关共有和共同管理权利的重大事项决定,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

第二十四条 投票表决事项应当书面送交业主或者送至业主在该物业管理区域的专有物业内,并在物业管理区域内的显著位置公告七日。公告期限届满,业主未进行投票或者未向业主代表提交书面意见的,除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外,其余表决事项,推定该业主表示同意参与投票的多数人的意见。

业主投票表决期间不在物业管理区域内居住的,应当采取有效措施通知其相关事项。

第二十五条 业主委员会是经业主大会选举产生,在物业管理活动中,办理业主大会交办的具体事务的机构。业主委员会接受全体业主监督,履行下列职责:

(一)组织召开业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(二)组织业主委员会换届选举;

(三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同;

(四)及时了解业主、非业主使用人的意见和建议,协调业主、非业主使用人、物业服务企业之间的矛盾纠纷,监督和协助物业服务企业履行物业管理服务合同,督促业主按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用;

(五)监督管理规约实施;

(六)业主大会赋予的其他职责。

第二十六条 业主委员会委员人数的确定及候选人的产生应当符合下列规定:

(一)业主委员会委员为五人以上十五人以下单数,具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定;

(二)业主委员会委员候选人采用业主自荐,或者以幢、单元、楼层为单位进行推荐以及居民委员会推荐相结合的方式产生;

(三)业主委员会委员选举实行差额选举方式。业主委员会委员候选人与业主委员会委员人数的差额比例为百分之二十至百分之三十。

居民委员会应当对自荐及被推荐人进行资格审查,确定业主委员会委员候选人名单。

第二十七条 业主委员会应当在选举产生之日起三十日内向区物业管理行政主管部门备案。

业主委员会备案的有关事项发生变更的,应当自变更之日起三十日内向区物业管理行政主管部门进行变更备案。

第二十八条 业主委员会委员应当在选举产生之日起七日内组织召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任一名,副主任一至二名。

第二十九条 业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

第三十条 业主有下列情形之一的,不得成为业主委员会委员:

(一)存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分等行为的;

(二)连续三个月以上或者累计六个月以上拖欠物业管理服务费用或者物业维修费用且在选举前仍未补缴的;

(三)本人、配偶以及直系亲属在所聘请的物业服务企业及其关联企业工作的;

(四)存在其他违反有关法律、法规、规章、管理规约规定的行为,不宜成为业主委员会委员的。

第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,委员资格终止:

(一)已经不是本物业管理区域业主的;

(二)因违法犯罪等原因不能履行委员义务的;

(三)因疾病等原因丧失工作能力的;

(四)无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的;

(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

(六)存在本条例第三十条所列情形之一的。

业主委员会委员有上述情形的,由居民委员会审查后报区物业管理行政主管部门备案,并通知业主委员会进行公告或者由居民委员会自行公告。

第三十二条 业主或者业主委员会委员认为业主委员会委员资格应当终止而未终止,或者不应当终止而被终止的,可以向业主委员会提出终止或者恢复委员资格的意见,经居民委员会审查,认为应当终止或者恢复委员资格的,由居民委员会向业主委员会提出意见,业主委员会应当接受。

第三十三条 业主委员会应当将委员资格终止或者恢复的有关事项在物业管理区域内进行公告,公告时间不得少于七日。

第三十四条 业主委员会每届任期不超过五年,业主委员会应当在任期届满前至少提前六十日书面报告街道办事处或者镇人民政府,提出换届选举意见,组织召开业主大会进行换届选举。业主大会议事规则对任期另有规定的,从其规定。

业主委员会不在规定时间内组织换届选举工作的,区物业管理行政主管部门应当责令业主委员会限期组织换届选举;逾期仍不组织的,由街道办事处或者镇人民政府指导、监督居民委员会组织召开业主大会进行换届选举。

因参加业主大会会议的业主未能达到法定数量等客观原因未能如期换届选举的,业主委员会应当继续履行职责,并在居民委员会指导下,继续组织换届,直至新一届业主委员会产生。

第三十五条 业主委员会应当依法履行业主大会执行机构的职责,不得超越职权作出应当由业主大会作出的决定,不得强迫业主违背本人意愿发表意见或者投票,不得从事与物业管理无关的活动。

第三十六条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力,并应当以书面形式及时在物业管理区域内进行公告。

业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的,区物业管理行政主管部门或者街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销决定,并通告全体业主。

业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主委员会超越职权作出的决定造成损失或者不良影响的,由签名同意该决定的业主委员会委员承担有关责任。

第三十七条 区物业管理行政主管部门应当定期对业主委员会依法履行职责的情况进行检查,发现业主委员会存在违法行为的应当及时予以纠正。

业主委员会有下列情形之一的,由区物业管理行政主管部门会同街道办事处或者镇人民政府指导、监督居民委员会组织召开业主大会,决定是否解散原业主委员会,选举产生新一届业主委员会:

(一)有超越职权、违反法律法规的行为,严重侵害业主合法权益的;

(二)有严重影响社区安定和社会稳定行为的;

(三)对区物业管理行政主管部门在检查中发现并责令改正的违法行为拒不改正的。

第三十八条 业主大会及业主委员会的工作经费由全体业主共同承担,费用的筹集方式由业主大会决定,也可以从合法利用物业共有部分获取的收益中列支。应当设立专门帐号,对费用实施依法管理,费用的使用接受全体业主的监督。

首次业主大会会议的组织费用,由全体业主共同承担,由首次业主大会筹备组筹集或者由建设单位、物业服务企业代筹,接受业主和居民委员会监督。



第三章 物业配套设施设备



第三十九条 物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场地属于业主共有,任何单位和个人不得擅自占有、处分:

(一)物业管理用房、门卫房、值班房、共用设施设备机房以及其他为物业管理区域服务的公共用房;

(二)共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间、垃圾房以及屋面、外墙的附属空间;

(三)物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路,除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地,非经营性的共用文体设施;

(四)建设单位在房屋买卖合同中约定或者以其他形式承诺归全体业主所有的其他配套设施设备和相关场地。

除了按照规定应当进行面积分摊的配套设施设备和相关场地之外,房地产登记部门不得向任何单位或者个人核发上述配套设施设备和相关场地的房地产权证书。

第四十条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

第四十一条 规划批准的人防工程,投资者可以合法利用,但不得出售或者变相出售。

第四十二条 新建物业,应当在取得商品房预售许可证前依法明确所有物业配套设施和场地的权属,并将相关权属文件向市房地产登记主管部门备案。

相关权属文件应当在物业销售现场予以公告,向物业买受人予以明示,并作为房屋买卖合同的附件。

第四十三条 新建物业的建设单位应当在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用房包括业主委员会办公用房、物业服务企业办公用房。物业管理用房应当满足物业管理需要,最低配置标准为:

(一)物业管理区域房屋总建筑面积五万平方米以下(含五万平方米)的,不低于物业管理区域房屋总建筑面积的千分之三,且建筑面积不得少于一百平方米;

(二)物业管理区域房屋总建筑面积五万平方米以上十万平方米以下(含十万平方米)的,不低于物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二点五,且建筑面积不得少于一百五十平方米;

(三)物业管理区域房屋总建筑面积十万平方米以上二十万平方米以下(含二十万平方米)的,不低于物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二,且建筑面积不得少于二百五十平方米;

(四)物业管理区域房屋总建筑面积二十万平方米以上四十万平方米以下(含四十万平方米)的,不低于物业管理区域房屋总建筑面积的千分之一点五,且建筑面积不得少于四百平方米;

(五)物业管理区域房屋总建筑面积四十万平方米以上的,不低于物业管理区域总建筑面积的千分之一,且建筑面积不得少于六百平方米。

分期建设的物业,建设单位应当在首期建设的物业管理区域内依照前款规定配置物业管理用房,或者在每期建设的物业管理区域内依照前款规定按照本期房屋建筑面积与物业管理区域房屋总建筑面积的比例配置物业管理用房。

第四十四条 规划行政主管部门在确定房地产项目规划设计要点时,应当按照本条例规定的标准提出物业管理用房的具体要求,并在建设工程规划许可证中载明物业管理用房的具体位置以及建筑面积。

建设单位申请商品房预售许可证、房地产权证书时,应当提交物业管理用房的房号、建筑面积等有关资料。建设单位未提交有关资料的,房屋销售管理部门不予核发商品房预售许可证,房地产登记部门不予核发房地产权证书。

房屋销售管理部门应当在商品房预售许可证中载明物业管理用房的具体位置、面积。

房地产登记部门应当在房地产权证书中载明物业管理用房的具体位置、面积。

第四十五条 物业管理用房一般应当为地面以上首层房屋,具备基本装修和水电功能,可直接投入使用。

建设单位应当在前期物业管理期间将物业管理用房提供给负责前期物业管理的物业服务企业使用。

第四十六条 建设单位应当按照房屋买卖合同的约定,为业主完善物业管理区域内的配套设施设备和相关场地。



第四章 物业管理服务



第四十七条 物业服务企业应当按照物业管理行政主管部门核发的物业服务企业资质证书核定的资质等级从事相应的物业管理服务活动,从业人员应当按照规定取得资格证书。

市物业管理行政主管部门可以委托各区物业管理行政主管部门核发在本区工商行政管理部门进行工商登记的物业服务企业三级(含暂定三级)资质证书。

市外的物业服务企业进入本市从事物业管理服务前,应当向市物业管理行政主管部门办理登记备案。

物业管理行政主管部门应当对物业服务企业进行考核,建立物业服务企业信用档案,向社会公开。

第四十八条 住宅物业的建设单位应当在取得商品房预售许可证之前通过招投标方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业,并将签订的前期物业管理服务合同向物业管理行政主管部门备案。前期物业管理招投标按照有关规定执行。

投标人少于三个或者住宅规模较小的,经区物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

前期物业管理服务合同可以约定期限;期限未满但业主委员会与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效的,前期物业管理服务合同终止。

除有特别规定外,本条例关于物业管理服务合同的有关规定适用于前期物业管理服务合同。

第四十九条 建设单位应当参照市物业管理行政主管部门颁布的示范文本制定临时管理规约,作为房屋买卖合同的附件。临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项做出规定,但不得与法律、法规、规章相抵触,不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包含前期物业管理服务合同约定的内容,应当载明由物业买受人交纳的前期物业管理服务费用标准。建设单位未在房屋买卖合同中载明前期物业管理服务费用标准的,按照政府指导价的最低标准执行。

第五十条 业主委员会应当与业主大会通过招投标或者协议方式确定的物业服务企业签订物业管理服务合同,物业服务企业应当按照物业管理服务合同的约定,提供相应的物业管理服务。

第五十一条 物业服务企业享有下列权利:

(一)根据有关法律、法规规定和物业管理服务合同,对物业及其环境秩序进行管理;

(二)依照物业管理服务合同和有关规定收取物业服务费用;

(三)制止物业管理区域内损害公共利益的行为;

(四)法律、法规规定的其他权利。

物业服务企业履行下列义务:

(一)履行物业管理服务合同,提供安全防范、卫生保洁服务,提供共用部位及设施设备和园林景观等维护养护服务;

(二)公布日常维护费用等公共费用的使用情况;

(三)接受业主委员会和业主的监督;

(四)法律、法规规定以及物业管理服务合同约定的其他义务。

第五十二条 物业管理服务合同应当约定下列基本内容:

(一)物业管理服务项目及其内容、标准、措施、目标;

(二)物业管理服务费用的标准及收取办法;

(三)物业管理服务费用收支管理的措施及目标;

(四)各方权利义务;

(五)违约责任;

(六)合同争议及纠纷的解决办法;

(七)提前解除合同的条件;

(八)合同期限;

(九)合同生效条款;

(十)其他事项。

物业管理服务项目包含物业维护及管理、公共秩序维护及管理、环境卫生维护及管理、车辆停放管理、物业使用禁止行为管理、档案资料建立保管以及其他物业管理服务项目。

合同的期限一般不少于三年,不超过五年。

物业管理服务合同双方应当参照市物业管理行政主管部门颁布的示范文本,签订物业管理服务合同。物业服务企业应当于合同签订之日起三十日内将合同报区物业管理行政主管部门备案。

第五十三条 物业服务企业可以将物业管理服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业管理服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。

第五十四条 物业服务企业应当在其接受委托的物业管理区域内设立管理处。

物业服务企业应当积极参与社区建设,支持居民委员会开展工作,积极配合公安、人口计生、环保、城市管理行政执法等部门共同做好有关工作。

第五十五条 物业服务企业没有履行或者没有完全履行物业管理服务合同的约定,导致物业管理区域内发生财产损失或者人身伤害的,应当依法承担相应的法律责任;有保证人身、财产安全特别约定的,从其约定。

第五十六条 物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价。

政府指导价由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定,根据物价指数进行适时调整,每年向社会公布。

政府指导价范围之外的物业管理服务收费,可以实行市场调节价。

第五十七条 物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行长期公示。物业服务企业不得单方收取公示范围之外的费用。

第五十八条 物业服务企业应当每月公布共用配套设施设备和相关场地用水、用电的数量、单价、金额,按照市政府有关规定向全体业主合理分摊有关费用。物业管理服务合同另有约定的,从约定。

建设单位应当对需要使用水、电、燃气等服务的共用设施设备和相关场地安装独立计量器。共用设施设备和相关场地是否安装独立计量器应当纳入竣工验收范围。共用设施设备和相关场地未安装独立计量器的,不予办理竣工验收备案。

第五十九条 物业管理服务费用按照下列规定承担:

(一)前期物业管理服务合同签订之日至物业交付业主当月发生的物业管理服务费用由建设单位承担;

(二)物业交付业主后次月起的物业管理服务费用由业主承担。

业主空置物业,应当交纳物业管理服务费用。

第六十条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取任何附加费用。

第六十一条 业主应当按照物业管理服务合同约定按时交纳物业管理服务费用及其他费用。未按时交纳的,物业服务企业有权催缴,要求限期交纳;物业服务企业可以按照物业管理服务合同的约定加收滞纳金。

业主委员会应当协助物业服务企业进行催缴。

业主违反物业管理服务合同约定,逾期不交纳物业管理服务费用的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十二条 物业发生买卖、交换、赠与、继承等产权转移的,受让人应当了解原业主的物业管理服务费用和物业维修资金交纳情况。

受让人应当在办理转移手续后十五日内将物业产权转移情况、真实姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会,办理有关手续。

第六十三条 业主委员会应当在物业管理服务合同期限届满九十日前,组织召开业主大会决定续聘或者解聘事项。双方商定续聘的,应当重新签订物业管理服务合同;决定不续聘的,应当以书面形式通知对方。

物业管理服务合同期限届满,合同双方没有作出是否续聘决定的,原物业管理服务合同继续履行。

第六十四条 物业管理服务合同终止,决定不续聘的,物业服务企业应当按照物业管理服务合同约定的期限退出物业管理区域;物业管理服务合同未约定期限的,应当在物业管理服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

物业服务企业退出物业管理区域终止物业管理服务之前,应当向业主委员会移交有关配套设施设备和相关场地、有关物品和文件档案资料;物业服务企业在物业管理期间所产生的涉及业主的信息资料也应当全部移交,不得外泄;物业服务企业还应当配合新选聘的物业服务企业做好接管工作,办理交接手续。新选聘的物业服务企业在未办理交接手续前,不得进入物业管理区域,居民委员会应当尽快组织新旧物业服务企业的交接。

第六十五条 物业管理服务交接时,交接各方应当共同对物业共有部分以及有关文件档案资料进行查验。查验中发现问题的,交接各方应当书面确认。

查验中发现的问题,属于建设单位责任的,建设单位应当承担相应责任;属于部分业主责任的,部分业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任;属于全体业主责任的,全体业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任;属于物业服务企业责任的,物业服务企业应当承担相应责任。

第六十六条 业主、业主委员会、物业服务企业应当遵守法律、法规以及管理规约,履行物业管理服务合同。

业主、业主委员会、物业服务企业应当依照物业管理合同约定依法追究违约方的违约责任。业主不得采用拒交物业管理服务费用及其他费用等方式拒不履行合同;物业服务企业不得采用降低物业服务质量或者中断物业服务等方式拒不履行合同。



第五章 物业的使用



第六十七条 物业的使用应当遵守和执行城市规划、环境保护、房屋使用、消防管理、治安管理等有关规定。

第六十八条 业主委员会、物业服务企业应当对业主和非业主使用人使用物业的行为进行监督,对违反法律、法规、规章、临时管理规约、管理规约的行为,应当及时劝阻、制止,督促改正。拒不改正的,应当及时报告有关行政管理部门依法处理。

第六十九条 禁止任何单位和个人在物业使用过程中从事下列行为:

(一)损坏房屋承重结构、主体结构, 破坏或者擅自改变房屋外观、降低或者提高首层地面标高;

(二)违法搭建建筑物、构筑物;

(三)擅自改建或者以其他方式改变物业共有部分,擅自改变物业的使用功能;对房屋进行分割搭建,将厨房间、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租;

(四)占用或者损坏共用配套设施设备和相关场地,擅自移动共用配套设施设备;

(五)超过设计规定的荷载使用物业;

(六)擅自改动、接驳共用管线;

(七)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间,或者将厨房间改为卫生间;

(八)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

(九)排放有毒、有害物质,发出超过规定标准的噪声;

(十)乱设摊点,乱悬挂、张贴、涂写,高空抛物,随意抛弃垃圾、在公共场地放置杂物;

(十一)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

第七十条 物业管理区域内的车位、车库,应当首先满足本物业管理区域内业主和非业主使用人的需要。

第七十一条 建筑区划内属于业主共有的车位,业主可以按划定的地点依序停车。物业服务企业提供了管理与服务的,可以收取相应的管理服务费用。

利用人民防空工程停放汽车或者作其他用途的,收益归投资者所有。物业服务企业提供了管理与服务的,可以收取相应的管理服务费用。

第七十二条 物业管理区域内的停车管理服务收费标准应当符合市人民政府的有关规定。

业主、非业主使用人对车辆停放有特别保管要求的,由业主、非业主使用人和物业服务企业另行签订保管合同,费用由双方另行约定。

第七十三条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋或者安装室外设施,应当事先向物业服务企业进行登记。

物业服务企业应当与业主或者非业主使用人签订装饰装修管理服务协议,将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

物业服务企业可以按照装饰装修服务协议的约定收取装修保证金,用于可能因装饰装修活动对物业共有部分及毗邻房屋造成损坏进行赔偿的保证。装饰装修活动结束后,未发生前述行为的,物业服务企业应当于装饰装修工程投入使用后三十日内退还装修保证金;发生前述行为的,应当在整改完成后三十日内退还保证金。

第七十四条 物业服务企业应当对装饰装修以及安装活动进行巡查,对违反法律、法规、规章和管理规约的行为予以制止,并督促改正。拒不改正的,应当及时报告城市管理行政执法部门。

第七十五条 城市管理行政执法部门接到违法行为报告之后,应当及时进行调查核实,依法处理。

属于正在实施的装饰装修违法行为的,由城市管理行政执法部门责令立即停止违法行为;违法装修装饰虽已完工,但是危害到他人居住安全或者正常生活的,责令限期改正。拒不停止违法行为或者逾期不改正的,城市管理行政执法部门可以强制拆除违法装饰装修,扣押有关建筑材料、物品、工具设备。

第七十六条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

第七十七条 利用物业共有部分进行经营活动,应当首先征得相关业主同意。

合法利用物业全体共有部分获取的收益归全体业主所有,合法利用物业部分共有部分获取的收益归该部分物业的业主所有。

合法利用物业共有部分所获取的收益分配,有约定的按照约定,没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占共有部分建筑物的比例确定。



第六章 物业的维修

第七十八条 业主、物业服务企业应当在物业管理服务合同中明确各自的物业日常维护责任及范围。业主、物业服务企业应当按照物业管理服务合同的约定及时对物业进行日常维护。

第七十九条 供水、排水、供电、供气、消防、照明、通讯、网络、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。

第八十条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围,承担保修期间的物业保修责任。

第八十一条 保修期满后,物业专有部分的维修、更新费用,由专有部分业主自行承担。

第八十二条 保修期满后,物业共有部分的维修费用由物业管理区域内的业主按一事一筹、专款专用、业主自付的原则,按照其所拥有物业建筑面积的份额承担,对维修责任另有约定的,从约定。

提倡业主以逐月缴纳或者其他方式先行筹集物业维修费用。

政府可以依法制定物业维修资金的筹集管理办法。

第八十三条 物业共有部分保修期满后的维修费用按照下列规定承担:

(一)部分共有的物业,由共有部分的业主按其专有部分建筑面积占共有部分建筑面积的份额共同承担;

(二)全体共有的物业,由物业管理区域内的全体业主按其专有部分建筑面积占建筑物总面积的份额共同承担。

第八十四条 人为造成物业损坏的,由责任人负责修复,造成损失或者不良影响的,责任人应当承担有关责任。

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