论未成年人的网上订约能力
——兼与刘满达教授商榷


孔昱　吕莲

[内容摘要] 未成年人的网上订约问题仍然应当适用我国现行法律规范关于未成年人订立传统合同的相关规定，这主要是基于未成年人的网上订约与网下订约两者之间并无实质差别的论证基础上得出的结论，也是与民法制度对于因年龄未达行为能力之未成年人提供特殊法律保护的宗旨相符合的。本文还认为当未成年人在网上订约过程中实施欺诈行为时，对合同的效力应作特殊处理。
[关键词] 未成年人； 订约； 合同； 效力


至今为止，学界尚无一篇系统论述未成年人①网上订约的论文，有些文章虽然涉及到了该问题，但也只是在论述电子合同主体的时候稍有触及。刘满达教授最近撰写的《电子交易法研究》一书应该说是国内较早系统论述未成年人订约问题的，并提出了一些可供学界参考的建设性意见。但是，对于其中的某些观点，笔者不敢苟同。在该书中，刘满达教授指出，应当顾及网络交易的特性，动辄以合同法为据否定网上商家与未成年人所订合同的效力，必定会挫伤商家网上交易的信心。②因此，他认为，应当承认未成年人与网上商家所订合同之效力。笔者认为,该观点值得商榷。

一、未成年人的身份识别
未成年人网上订约与网下订约究竟有何区别呢？笔者认为，目前学界普遍夸大了未成年人网上订约的特殊性，过分强调了网络环境对合同当事人缔约能力的影响。
的确，网上交易的非直面性增加了合同当事人判断对方是否成年的难度，电子商务主体的不确定性等问题也使得网上订约有别于现实环境下的订约。但是这种变化其实仅仅是观念和做法上的改变，因为网络环境的特征改变了现实环境条件下当事人借以识别彼此身份的观念和做法，动摇了现实环境条件下所建立起来的身份识别和交易信用机制。③
笔者认为，网上订约和网下订约的区别反映在这个问题上，只是当事人身份识别方式的变更而已，适用于网下订约中凭外貌、谈吐判断对方是否成年的身份识别方式已经无法适用于网上订约。但是，身份识别方式的变更并不等于说身份识别在网上订约中无法实现，事实上，在网上订约过程中，仍然可以凭借一些技术手段或者制度设计来进行身份识别，如运用摄像头、语音聊天、CA认证等措施。尽管从目前的技术程度来看，并非所有的网上订约过程都能有效实现身份识别，但是从电子商务法的开放性原则以及当代社会科技发展的突飞猛进来看我们不得不承认网上订约中的身份识别势必能在不远的将来得以实现。也就是说，未成年人网上订约与网下订约的区别是身份识别方式的变化问题，而并不等于未成年人的身份识别在网上订约中无法实现。

二、未成年人网上所订合同之效力
有关“应当承认未成年人与网上商家所订合同之效力”的观点在很大程度上是基于网络环境中难以识别订约对方当事人是否成年的基础上得出的。笔者认为，这样的推断是不可靠的。事实上，在网下订约过程中也存在一方当事人不能准确判断对方是否成年的问题。比如有些未成年人不管从外表还是谈吐看来都给他人其已成年的假象，此时，如果对方当事人误以为其已成年而与其订立了合同，则该合同的效力仍应遵循我国《民法通则》和《合同法》等法律规范有关未成年人订约问题的相关规定，并不能因该未成年人貌似成年而有所特殊。可见，身份的不能判断或者判断错误并不能导致该合同效力的特殊性。
网上交易的特殊性只是增加了身份难以识别的可能性，或者说身份识别的难度在网络环境下有所增加。其实，随着技术的进一步发展，网络环境下的身份识别问题肯定能够得到应有的解决。如果只是着眼于目前的技术状况，就认为传统合同关于未成年人缔约能力的规定不能适用于网上订约未免太过草率。笔者认为关于未成年人的网上订约问题仍然应当适用我国现行法律规范的相关规定。
未成年人是一类特殊的民事法律关系主体，各国法律都对其订约问题制定了具体的法律规则，这些法律规则的设计目的在于保护那些因年龄未具备完全行为能力的人不因合同而给自己带来损害。我国《民法通则》和《合同法》等法律规范对于未成年人订立传统合同的相关规定，就充分考虑了这一目的。
根据我国《民法通则》和《合同法》的相关规定可以得知，限制行为能力人订立的纯获利益的合同以及与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同是绝对有效的，其订立的其他合同则属于效力待定的合同，即只有经过其法定代理人的追认才能使合同生效。可见，合同法将未成年人所订之合同区分为纯获利益的合同、与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同、其他合同这三种类型。因此，对于未成年人网上所订之合同也可以作同样的分类。未成年人在网上订立的纯获利益的合同以及与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同也应当是绝对有效的，不管是从法理上还是从情理上来看，这种做法都是正确无误的。例如某12岁女孩作为受赠人在网上与他人订立的赠与合同；某10岁男孩作为买受人在网上与他人订立的购买文具的买卖合同；而未成年人在网上订立的其他合同原则上为效力待定的合同，只有经过其法定代理人的同意后该合同始得生效。

三、未成年人存在欺诈情形下所订电子合同的效力
关于未成年人订约能力的规定除了要充分考虑未成年人的利益之外，还应当对交易安全以及相对人的信赖利益给予应有的保护，否则就不利于促进社会交易的发展。就像美国著名法官肯特所说，未成年人的特权只能作为盾牌使用，不能作为宝剑使用。④因此，应当努力平衡未成年人和对方当事人两者之间的基本利益，即一方面给予未成年人以特殊的保护，一方面对另一方当事人的期待权益和恢复原状的权益要给予适当的保护。⑤也就是说，对于某些特殊情形应当做例外考虑，不能以牺牲交易安全及相对人的信赖利益来过分地保护未成年人的利益。
未成年人存在欺诈的情形下的订立合同就是一个典型。此时，应从交易安全和相对人的信赖利益出发来确定合同的效力。但是，是否应该完全排除对未成年人的能力因素的考察？未成年人在网上订约中欺诈情形的盛行也是学者们主张网络环境下应不考虑行为能力因素的原因之一。其实，未成年人的网下订约也存在类此情形，只是欺诈行为的实施在网络环境下要容易、隐蔽得多而已，甚至有些未成年人对实施欺诈行为也乐此不疲。尽管这样，也不能就此判断网络环境下不应考虑行为能力因素。欺诈情形只能作为确定合同效力的例外予以处理，这也从另一个方面证明了未成年人的网上订约原则上仍然应当适用传统法律规范的相关规定。
若未成年人在网上订约时实施了欺诈行为，并以欺诈引导网上商家与其订立了合同，则该合同为有效合同。因为，此时，网上商家在订约过程中已经尽到了善意且谨慎的义务，如果不能赋予该合同以应有的法律效力，不仅无法保障善意商家的合法权益而且也有损于交易安全，也不利于交易秩序的维护。








注释：
①本文所指的未成年人指因年龄未达到完全行为能力的情形，即18周岁以下的自然人（不包括16周岁以上不满18周岁，以自己劳动收入为主要生活来源的自然人）
②刘满达著：《电子交易法研究》，知识产权出版社2004年版，第23页。
③刘德良著：《网络时代的民法学问题》，人民法院出版社，2004年第1版，第39页。
④詹姆斯·肯特著：《美国法释义》（Commentaries on American law），1836年英文第3版，第240页。
⑤竹文君：《试析英美法中未成年人的缔约能力》，《南京化工大学学报（哲学社会科学版）》，1999年第2期。






广东省深圳市国土资源和房产管理局


深圳市国土资源和房产管理局关于印发《深圳市国土资源和房产管理局行政许可实施办法》的通知
　　（2005年6月23日）

深国房〔2005〕313号

　　《深圳市国土资源和房产管理局行政许可实施办法》已经市政府同意，现予印发施行。

深圳市国土资源和房产管理局行政许可实施办法
　　（共10项）

　　 编号 行政许可事项
　　1 土地使用权出让
　　2 特定土地使用权转让
　　3 房地产预售
　　4 临时用地
　　5 房地产开发企业资质等级核准
　　6 城市房屋拆迁
　　7 住宅物业建设单位采用协议方式选聘前期物业管理企业
　　8 矿产资源勘察许可初审
　　9 采矿许可
　　10 地图的编制出版初审

01号 许可事项：土地使用权出让

　　一、行政许可内容
　　准许国有土地使用权出让及协议出让土地使用权合同内容变更。
　　二、设定行政许可的法律依据
　　（一）《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）第五十五条、第五十六条；
　　（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过）第十二条、第十七条；
　　（三）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日国务院令第256号发布）第二十二条、第二十三条；
　　（四）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号发布）第十三条、第十八条；
　　（五）《深圳经济特区土地使用权出让条例》（1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，1998年2月13日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第二十次会议修订）第二条、第三条、第十六条。
　　三、行政许可数量及方式
　　受深圳市年度土地开发供应计划限制，方式有协议、拍卖、招标、挂牌等4种。
　　四、行政许可条件
　　（一）协议出让土地使用权
　　1．符合土地利用总体规划、城市规划和深圳市年度土地开发供应计划和土地利用年度计划；
　　2．属于协议方式出让土地使用权的范围；
　　协议出让土地使用权范围：
　　（1）工业用地（特区内限高新技术项目用地）；
　　（2）市区财政全额投资的公益性、非营利性用地；
　　（3）政策性住房用地；
　　（4）旧城改造用地；
　　（5）成片开发区用地；
　　（6）特区急需或特别鼓励发展的项目用地；
　　（7）市政府以土地入股合作的项目用地；
　　（8）军事用地。
　　3．取得建设项目管理部门的项目批准文件；
　　4．取得规划部门的选址意见书；
　　5．通过环境影响评价；
　　6．取得建设项目用地预审报告；
　　7．具有土地使用权出让金、土地开发与市政配套设施金支付能力；
　　8．属高新技术项目用地，须取得市政府科技主管部门签发的认定意见书。
　　法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第二十四条；《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条；《深圳经济特区土地使用权出让条例》第三十九条、第四十条。
　　（二）拍卖、招标、挂牌出让土地使用权
　　1．符合土地利用总体规划、城市规划和深圳市年度土地开发供应计划和土地利用年度计划；
　　2．属于拍卖、招标、挂牌方式出让土地使用权范围；
　　招标、拍卖、挂牌出让土地使用权范围：
　　（1）商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地；
　　（2）前项规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的；
　　（3）招标人、拍卖人认为适宜采用招标、拍卖、挂牌方式出让的其他项目用地。
　　3．出让国有土地使用权方案已经市政府批准；
　　4．符合拍卖、招标、挂牌公告所规定的竞买资格；
　　5．按拍卖、招标、挂牌公告规定支付了履约保证金；
　　6．签订了中标通知书，拍卖、挂牌成交确认书。
　　法律依据：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条；《深圳经济特区土地使用权出让条例》第二十三条、第二十四条、第二十九条、第三十条；《深圳经济特区土地使用权招标、拍卖规定》第六条；《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十条。
　　（三）土地用途、条件和规划要求等出让合同内容变更
　　1．已签订国有土地使用权协议出让合同；
　　2．符合城市规划和深圳市年度土地开发供应计划；
　　3．涉及土地用途或使用功能变更的，变更内容属协议方式出让土地使用权范围；
　　4．涉及土地用途、用地性质等规划内容变更，须取得规划主管部门的审核意见；
　　5．已办理房地产转移登记或已预售的，须取得全体权利人或预购人书面同意。
　　法律依据：《中华人民共和国民法通则》第七十八条；《中华人民共和国土地管理法》第十七条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十二条；《广东省经济特区土地管理条例》第十七条；《深圳经济特区土地使用权出让条例》第二十二条。
　　五、申请材料
　　（一）协议出让土地使用权
　　1．行政许可申请书（原件1份）；
　　2．身份证明（个人提交身份证明复印件1份，验原件；单位提交单位法定代表人证明书原件1份，营业执照复印件1份，验原件；有授权委托书的提交原件1份；其中，港、澳、台地区及境外的单位和个人，其身份证明须提交按规定进行公证、认证或见证的文件原件1份）；
　　3．建设项目管理部门的项目批准文件（原件1份）；
　　4．选址意见书（原件1份）；
　　5．土地使用权出让金支付能力证明（原件1份）；
　　6．环境影响评价报告（原件1份）；
　　7．国土部门出具的建设项目用地预审报告（复印件1份，验原件；此审查事项的具体内容附后）；
　　8．可行性研究报告（原件1份）；
　　9．属高新技术项目用地，应提交市政府科技主管部门签发的认定意见书（原件1份）。
　　法律依据：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条；《深圳经济特区土地使用权出让条例》第四十条。
　　（二）拍卖、招标、挂牌出让土地使用权
　　1．行政许可申请书（原件1份）；
　　2．身份证明（个人提交身份证明复印件1份，验原件；单位提交单位法定代表人证明书原件1份，营业执照复印件1份，验原件；有授权委托书的提交原件1份。其中，港、澳、台地区及境外的单位和个人，其身份证明须提交按规定经公证、认证或见证的文件原件1份）；
　　3．成交确认书（复印件1份，验原件）；
　　4．已交纳不低于拍卖、招标、挂牌公告规定数额的履约保证金付款凭证（复印件1份，验原件）；
　　法律依据：《深圳经济特区土地使用权招标、拍卖规定》第十八条、第三十四条；《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第十一条。
　　（三）土地用途、条件和规划要求等出让合同内容变更
　　1．行政许可申请书（原件1份）；
　　2．身份证明（个人提交身份证明复印件1份，验原件；单位提交单位法定代表人证明书原件1份，营业执照复印件1份，验原件；有授权委托书的提交原件1份。其中，港、澳、台地区及境外的单位和个人，其身份证明须提交按规定经公证、认证或见证的文件原件1份）；
　　3．土地使用权出让合同书（复印件1份，验原件）；
　　4．申请变更的理由或依据（复印件1份，验原件）；
　　5．涉及土地用途、用地性质等规划内容变更的，应提交规划主管部门的审核意见（原件1份）；
　　6．已办理房地产转移登记或已预售的，须取得全体权利人或预购人书面同意（原件1份）。
　　法律依据：《中华人民共和国民法通则》第七十八条；《广东省经济特区土地管理条例》第十七条；《深圳经济特区土地使用权出让条例》第二十二条。
　　六、申请表格
　　申请人需填写《行政许可申请书》（附后），申请书可在深圳市国土资源和房产管理局或宝安、龙岗分局办公室领取，或在互联网上下载（网址：www.szfdc.gov.cn）。
　　七、行政许可申请受理机关
　　特区内由深圳市国土资源和房产管理局办公室受理，宝安、龙岗两区由辖区分局办公室受理。
　　八、行政许可决定机关
　　（一）土地使用权出让
　　深圳市人民政府。
　　（二）协议土地使用权合同内容变更
　　深圳市国土资源和房产管理局。
　　九、行政许可程序
　　（一）协议出让土地使用权
　　申请人递交申请资料——审查——报市政府审批——颁发建设用地批准文件——办理签订土地使用权出让合同的手续。
　　经审查不符合许可条件的，作出不予行政许可决定。
　　（二）拍卖、招标、挂牌出让土地使用权
　　申请人递交申请资料——资格审查——成交确认——签订国有土地使用权出让合同并报市政府备案。
　　（三）土地用途、条件和规划要求等出让合同内容变更
　　申请人递交申请材料——审批——建设用地变更事项批准文件——办理签订土地使用权出让合同补充协议书的手续。
　　经审查不符合许可条件的，作出不予行政许可决定。
　　十、行政许可时限
　　自受理之日起20个工作日，作出准予或不予行政许可的决定，重大复杂的经批准延长10个工作日。
　　拍卖、招标、挂牌取得土地使用权的，中标人、竞得人应于中标或竞得成交后凭成交确认书即时与拍卖人、招标人、挂牌人签订《深圳市土地使用权出让合同书》，但由于工作程序的原因不能即时签订的，可延至下一个工作日。
　　十一、行政许可证件及有效期限
　　（一）协议出让土地使用权
　　建设用地批准文件，有效期限为6个月。
　　（二）拍卖、招标、挂牌出让土地使用权
　　深圳市土地使用权出让合同书，按合同约定的期限执行。
　　（三）土地用途、条件和规划要求等出让合同内容变更
　　建设用地变更事项批准文件，有效期限为3个月。
　　十二、行政许可的法律效力
　　（一）协议出让土地使用权
　　取得建设用地批准书后方可办理划定建设项目用地方案图，签订《深圳市土地使用权出让合同书》，缴交地价后，依法申请土地登记，取得土地使用权。
　　（二）拍卖、招标、挂牌出让土地使用权
　　凭成交确认书签订《深圳市土地使用权出让合同书》，一次性交付土地使用权出让金、土地开发与市政配套设施金后，方可依法申请土地登记取得土地使用权。
　　（三）土地用途、条件和规划要求等出让合同内容变更
　　取得建设用地变更事项批准文件后，方可签订土地使用权出让合同补充协议书，一次性交付土地使用权出让金、土地开发与市政配套设施金后，申请土地变更登记并取得变更内容的土地使用权。
　　十三、行政许可收费
　　除依法交付土地使用权出让金、土地开发与市政配套设施金外，无行政许可收费。
　　十四、行政许可年审或年检
　　无。

附：

协议出让土地使用权审查事项：建设项目用地预审

　　一、法律依据
　　（一）《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）第五十二条；
　　（二）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日国务院令第256号发布）第二十二条、第二十三条；
　　（三）《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部令第27号）；
　　（四）《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）；
　　（五）《限制供地项目目录》、《禁止供地项目目录》；
　　（六）《深圳市建设用地审批工作规则》（深府〔2004〕176号）。
　　二、预审原则
　　（一）土地用途管制；
　　（二）切实保护基本农田；
　　（三）合理和集约利用土地；
　　（四）符合供地政策。
　　三、审查内容
　　（一）建设项目用地是否符合土地利用总体规划及城市规划；
　　（二）建设项目用地是否符合当年的年度土地利用计划和土地供应计划；
　　涉及农用地转为建设用地的，依据最新的土地现状变更调查成果核实占用农用地的面积，审查是否符合当年年度土地利用计划中确定的农用地转用指标，并建立占用农用地台帐制度。
　　（三）建设项目用地的权属是否清楚；
　　测绘地籍部门进行现状调查核定，必要时应进行现场定点放桩工作。对转报预审项目须制作标注用地范围的土地利用现状图。
　　（四）建设项目用地是否符合供地政策；
　　主要审查项目用地是否符合协议出让用地的范围及条件，是否属应当招标、拍卖、挂牌出让的用地。
　　（五）建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定，用地规模是否合理；
　　有关工业项目的建设用地规模，通过投资强度、容积率、配套用地比例等控制指标综合确定。在尚未制定我市的产业用地分类标准和工业项目建设用地控制指标之前，投资强度参照国土资源部《工业项目建设用地控制指标（试行）》（国土资发〔2004〕232号）规定的标准上浮50%执行；其他两项指标按照《深圳市城市规划标准与准则》的规定执行。
　　有关公共设施、道路交通与市政工程设施等项目的建设用地规模，按照《深圳市城市规划标准与准则》执行。
　　对因工艺流程、生产安全、环境保护等有特殊要求需要突破用地控制指标的，申请人应提交有关设计方案、论证材料，确属合理的应予以批准。
　　（六）占用基本农田的，开发补充基本农田的初步方案是否可行，资金是否有保障，计列的费用是否合理；
　　依据我市调整划定的3万亩基本农田的数据进行审核。项目建设原则上不得占用我市保护的3万亩基本农田。
　　对涉及占用3万亩基本农田以外耕地（含已纳入易地保护范围的6万亩基本农田）的，应建立占用耕地台帐制度。
　　（七）属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需要修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。
　　法律依据：《建设项目用地预审管理办法》第十条。
　　四、申请材料
　　（一）《建设项目用地预审申请表》（原件2份）；
　　（二）身份证明（个人提交身份证明复印件1份，验原件；单位提交单位法定代表人证明书原件1份，营业执照复印件1份，验原件；有授权委托书的提交原件1份。其中，港、澳、台地区及境外的单位和个人，其身份证明须提交按规定经公证、认证或见证的文件原件1份）；
　　（三）预审申请报告，内容包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案（原件1份）；
　　（四）规划部门出具的《建设项目选址意见书》（原件1份）；
　　（五）项目按规定应进行可行性研究报告的，须提供项目可行性研究报告（附项目资金证明原件1份）；
　　（六）项目建议书批复文件（在申请预审前已取得相关部门批复的，申请人应当提交复印件1份，验原件）；
　　上述（一）至（六）项文件由申请人提供。
　　（七）标注申报项目用地范围的最新1∶10000或1∶2000的土地利用现状图（图件比例视具体情况而定；由测绘部门制作，必要时还应当组织现场放桩定点工作）；
　　（八）标注申报项目用地范围的土地利用总体规划图及相关图件（由地政处（科）制作）；
　　（九）属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需要修改土地利用总体规划的，应提交经相关部门和专家论证的规划修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。
　　上述（七）至（九）项文件在项目用地须转报广东省国土资源厅或国土资源部预审时由深圳市国土资源和房产管理局相关部门制作和准备。
　　法律依据：《建设项目用地预审管理办法》第七条。
　　五、申请表格
　　申请人需填写《建设项目用地预审申请表》（见附表），申请书可在深圳市国土资源和房产管理局或宝安、龙岗分局办公室领取，或在国土资源部或广东省国土资源厅网站上下载。
　　六、预审受理机关
　　宝安、龙岗分局受理辖区范围内的建设项目用地的预审，深圳市国土资源和房产管理局受理特区范围内的建设项目用地的预审。
　　七、预审程序
　　（一）建设项目用地实行分级分类预审。
　　需要由人民政府或有批准权的人民政府发展改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的土地管理部门预审；需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的土地管理部门预审。
　　涉密军事项目和国务院批准的特殊建设项目用地，由建设用地单位直接向国土资源部提出预审申请；
　　（二）对市、区政府和市、区发改部门审批的建设项目用地预审申请，按以下办法办理：
　　1．建设项目位于特区内的，由深圳市国土资源和房产管理局出具预审意见；
　　2．建设项目位于特区外，申请的用地符合预审原则及要求的，由分局直接出具预审意见，同时向深圳市国土资源和房产管理局备案（网上备案）；申请的用地不完全符合预审原则及要求，如涉及年度土地利用或供应计划调整等情况的市、区重点项目，由分局初审后，报深圳市国土资源和房产管理局审核后出具预审意见；
　　3．用地规模大于5万平方米的工业项目，由分局初审后，报深圳市国土资源和房产管理局审核后出具预审意见；
　　4．龙华拓展区、光明产业园区、大工业区内的项目：
　　（1）属市政府或相关部门审核立项的，由深圳市国土资源和房产管理局预审；
　　（2）属区政府或相关部门审核立项的，由分局直接出具预审意见。如果涉及区政府或相关部门将项目上报市一级审核的，分局在受理并提出初步预审意见后报深圳市国土资源和房产管理局审核并出具预审意见；
　　（3）对按规定应当由广东省国土资源厅或国土资源部进行预审的位于深圳市内的项目用地预审申请，先由深圳市国土资源和房产管理局受理，提出初审意见后，转报上级国土资源部门进行预审。若建设项目用地位于特区外的，先由受理分局提出初步的审查意见报深圳市国土资源和房产管理局审核，由深圳市国土资源和房产管理局统一转报。
　　八、预审部门和时限
　　建设项目用地的预审应在受理预审申请之日起20个工作日内完成审查工作，并出具预审意见。对单独选址项目、涉及土地利用规划调整等项目，在20个工作日内不能出具预审意见的，经批准可延长10个工作日。
　　九、预审结果
　　由我市负责预审的建设项目用地，深圳市国土资源和房产管理局（或分局）直接向单位核发《深圳市建设项目用地预审意见书》；须转报广东省国土资源厅或国土资源部预审的，由深圳市国土资源和房产管理局拟定转报意见。
　　十、预审法律效力
　　取得《建设项目用地预审意见》后方可申请以协议方式出让土地使用权。
附表

建设项目用地预审申请表

项目名称
项目拟建地点

项目审批核准
备案的机关
项目拟投资规模（亿元）

项目依据的国家规划、行业规划、区域规划、省级有关规划等

项目拟用地

总规模（公顷）
用地总面积
农用地 建设用地 未利用地
合计 其中：耕地（基本农田）

项目各组成部分（功能分区）

用地情况

补充耕地资金

标准和总额、补充耕地拟采取

方式及措施

联系方式
联系单位

通讯地址

联系人及电话
邮政编码

备注
建设单位（盖章）

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02号 许可事项：特定土地使用权转让

　　一、行政许可内容
　　准许行政划拨土地、减免地价土地、土地出让合同约定为自用性质的土地等限制转让且未开发利用的土地使用权转让。
　　二、设定行政许可的法律依据
　　（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过）第三十八条、第三十九条；
　　（二）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号发布）第七条、第二十五条；
　　（三）《广东省城镇房地产转让条例》（1994年1月18日广东省第八届人民代表大会常务委员会第六次会议通过）第十条、第十一条、第十二条；
　　（四）《深圳经济特区土地使用权出让条例》（1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，1998年2月13日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第二十次会议修订）第四十四条、第四十五条；
　　（五）《深圳经济特区房地产转让条例》（1993年7月24日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过，1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议修订）第七条、第十条；
　　（六）《深圳市土地交易市场管理规定》（2001年3月6日深圳市人民政府令第100号发布）第五条。
　　三、行政许可数量及方式
　　无数量限制，符合条件者即予许可。
　　四、行政许可条件
　　（一）不属于法律、法规禁止转让的土地使用权；
　　（二）具有合法取得土地使用权的证明材料；
　　（三）申请转让的土地使用权涉及抵押的，须经抵押权人同意；
　　（四）共有土地使用权的，转让须经其他共有人同意。
　　法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第四条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条；《广东省城镇房地产转让条例》第十条、第十一条、第十二条；《深圳经济特区土地使用权出让条例》第四十四条、第四十五条；《深圳经济特区房地产转让条例》第七条；《深圳市土地交易市场管理规定》第五条。
　　五、申请材料
　　（一）行政许可申请书（原件1份）；
　　（二）身份证明（个人提交身份证明复印件1份，验原件；单位提交单位法定代表人证明书原件1份，营业执照复印件1份，验原件；有授权委托书的提交原件1份。其中，港、澳、台地区及境外的单位和个人，其身份证明须提交按规定经公证、认证或见证的文件原件1份）；
　　（三）土地使用权属证明（复印件1份，验原件）；
　　（四）涉及土地使用权抵押的，须提交抵押权人同意的法律文件（原件1份）；
　　（五）共有土地使用权转让的，须提交全体共有人同意的法律文件（原件1份）；
　　法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条；《深圳经济特区土地使用权出让条例》第四十四条、第四十五条；《深圳经济特区房地产转让条例》第七条；《深圳市土地交易市场管理规定》第五条。
　　六、申请表格
　　申请人需填写《行政许可申请书》（附后），申请书可在深圳市国土资源和房产管理局或宝安、龙岗分局办公室领取，或在互联网上下载（网址：www.szfdc.gov.cn）。
　　七、行政许可申请受理机关
　　特区内由深圳市国土资源和房产管理局办公室受理，宝安、龙岗两区由辖区分局办公室受理。
　　八、行政许可决定机关
　　深圳市国土资源和房产管理局。
　　九、行政许可程序
　　申请人递交申请资料——深圳市国土资源和房产管理局核准——申请人领取批准文件——需补交地价款的，应在补交地价款、办理房地产登记后，方可进行转让。依法应当在土地房产交易中心公开交易的，应当委托土地房产交易中心交易，需补交的地价款可在成交价款中扣除；依照《公司法》和《城市房地产管理法》以土地使用权作价出资或入股的不在土地房产交易中心交易。
　　经审查不符合许可条件的，作出不予行政许可决定。
　　十、行政许可时限
　　自受理之日起20个工作日，作出准予或不予行政许可的决定，重大复杂的经批准延长10个工作日。
　　十一、行政许可证件及有效期限
　　特定土地使用权转让批准文件，有效期限按批准文件批准的期限执行。
　　十二、行政许可的法律效力
　　取得批准文件后方可办理补交土地使用权出让金、土地开发与市政配套设施金、委托交易、土地登记等转让的有关手续，进行转让。
　　十三、行政许可收费
　　无。
　　十四、行政许可年审或年检
　　无。

03号 许可事项：房地产预售

　　一、行政许可内容
　　准许房地产预售。
　　二、设定行政许可的法律依据
　　（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过）第四十四条；
　　（二）《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日国务院令第248号发布）第二十五条；
　　（三）《城市商品房预售管理办法》（1994年11月15日建设部令第40号发布，2004年7月20日修订）第六条；
　　（四）《广东省商品房预售管理条例》（1998年7月29日广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议通过，2000年9月22日广东省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议修订）第四条、第七条；
　　（五）《深圳经济特区房地产转让条例》（1993年7月24日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过，1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议修订）第九条。
　　三、行政许可数量及方式
　　无数量限制，符合条件者即予许可。
　　四、行政许可条件
　　（一）已按土地使用权出让合同付清地价款并取得《房地产证》；
　　（二）取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；
　　（三）投入资金方面，已达工程预算投资总额的25%（不含地价款），并经注册会计师验资；工程形象进度方面，七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶，七层以上的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程；
　　（四）已确定施工进度和竣工交付日期；
　　（五）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权，以及未被司法机关、行政机关限制房地产权利。
　　法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条；《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条；《广东省商品房预售管理条例》第六条；《深圳经济特区房地产转让条例》第八条、第三十四条。
　　五、申请材料
　　（一）行政许可申请书（原件1份）；
　　（二）身份证明（营业执照复印件1份，验原件，单位法定代表人证明书及授权委托书原件各1份，法定代表人及受托人身份证明复印件1份，验原件；其中，港、澳、台地区及境外的单位，其身份证明须提交按规定进行公证、认证或见证的文件原件1份）；
　　（三）开发企业资质等级证书（复印件1份，验原件）；
　　（四）土地使用权《房地产证》（原件1份）、《土地使用权出让合同书》及《补充协议》（复印件各1份，验原件）；
　　（五）《建设工程规划许可证》（复印件1份，验原件）；
　　（六）《建设工程施工许可证》（复印件1份，验原件）；
　　（七）会计师事务所出具的已投入开发建设资金的验资报告（原件1份）；
　　（八）施工进度和竣工交付日期说明及建设工程监理单位出具的进度报告及工程形象进度报告（原件各1份）；
　　（九）商品房预售方案（预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、预售面积及分户汇总表、交付使用后的物业管理，附预售查丈报告及商品房的总平面、立面、剖面图及分层平面图）（原件1份）；
　　（十）预售款监管协议（原件1份）；
　　（十一）市地名办出具的命名批复（原件1份）。
　　法律依据：《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、第二十四条；《城市商品房预售管理办法》第五条、第七条。
　　六、申请表格
　　申请人需填写《行政许可申请书》（附后），申请书可在深圳市国土资源和房产管理局地政和监察分局或宝安、龙岗分局办公室领取，或在互联网上下载（网址：www.szfdc.gov.cn）。
　　七、行政许可申请受理机关
　　特区内由深圳市国土资源和房产管理局地政和监察分局办公室受理，宝安、龙岗两区由辖区分局办公室受理。
　　八、行政许可决定机关
　　特区内为地政和监察分局，宝安、龙岗两区为辖区分局。特区内建筑面积在50000平方米（不含本数）以上的由深圳市国土资源和房产管理局核准。
　　九、行政许可程序
　　申请人递交申请资料——审核——申请人领取《房地产预售许可证》。
　　经审查不符合许可条件的，作出不予行政许可决定。
　　十、行政许可时限
　　自受理之日起20个工作日，作出准予或不予行政许可的决定，重大复杂的经批准延长10个工作日。
　　十一、行政许可证件及有效期限
　　《房地产预售许可证》，有效期至预售项目竣工验收。
　　法律依据：《广东省商品房预售管理条例》第二条。
　　十二、行政许可的法律效力
　　取得《房地产预售许可证》后方可进行房地产预售。
　　十三、行政许可收费
　　无。
　　十四、行政许可年审或年检
　　无。

04号 许可事项：临时用地

　　一、行政许可内容
　　准许建设项目施工、地质勘察以及公共服务配套设施临时使用土地。
　　二、设定行政许可的法律依据
　　（一）《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）第五十七条；
　　（二）《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（1999年11月27日广东省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过）第三十七条；
　　（三）《深圳市城市规划条例》（1998年5月15日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过，2001年3月22日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第六次会议修订）第四十八条。
　　三、行政许可数量及方式
　　受深圳市年度临时用地供应计划限制，方式有协议、招标、拍卖、挂牌等4种。
　　四、行政许可条件
　　（一）不属城市近期建设用地、绿地和规划作为公共服务设施及市政公用设施用地范围；
　　（二）因建设工程施工需要、地质勘察需要或者公共服务配套设施。
　　法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第五十七条；《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第三十七条；《深圳市城市规划条例》第四十六条、第四十七条。
　　五、申请材料
　　（一）行政许可申请书（原件1份）；
　　（二）身份证明（个人提交身份证明复印件1份，验原件；单位提交单位法定代表人证明书原件1份，营业执照复印件1份，验原件；有授权委托书的提交原件1份。其中，港、澳、台地区及境外的单位和个人，其身份证明须提交按规定经公证、认证或见证的文件原件1份）；
　　（三）对因建设工程施工申请临时用地的，还需提供《土地使用权出让合同书》、付清地价款证明、《建设工程规划许可证》以及项目用地总平面图（说明因建设项目需要确需另行申请临时用地。复印件各1份，验原件）。
　　法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第五十七条；《深圳市城市规划条例》第四十六条、第四十七条。
　　六、申请表格
　　申请人需填写《行政许可申请书》（附后），申请书可在深圳市国土资源和房产管理局或宝安、龙岗分局办公室领取，或在互联网上下载（网址：www.szfdc.gov.cn）。
　　七、行政许可申请受理机关
　　特区内由深圳市国土资源和房产管理局办公室受理，宝安、龙岗两区由辖区分局办公室受理。
　　八、行政许可决定机关
　　特区内为深圳市国土资源和房产管理局，宝安、龙岗两区由辖区分局决定。
　　九、行政许可程序
　　申请人递交申请资料——审批——取得临时用地批准文件——签订《临时使用土地合同》。
　　经审查不符合许可条件的，作出不予行政许可决定。
　　十、行政许可时限
　　自受理之日起20个工作日，作出准予或不予行政许可的决定，重大复杂的经批准延长10个工作日。
　　十一、行政许可证件及有效期限
　　临时用地批准文件，有效期限3个月。
　　十二、行政许可的法律效力
　　凭临时用地批准文件，签订《临时使用土地合同》，方可临时使用土地。
　　十三、行政许可收费
　　除临时使用土地租金外无其他收费。
　　十四、行政许可年审或年检
　　无。

05号 许可事项：房地产开发企业资质等级核准

　　一、行政许可内容
　　核定深圳市房地产开发企业资质等级（二、三级）。
　　二、设定行政许可的法律依据
　　（一）《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日国务院令第248号发布）第八条、第九条；
　　（二）《房地产开发企业资质管理规定》（2000年3月23日建设部令第77号发布）第十一条。
　　三、行政许可数量及方式
　　无数量限制，符合条件即予许可。
　　四、行政许可条件
　　（一）二级资质：
　　1．注册资本不低于2000万元；
　　2．从事房地产开发经营3年以上；
　　3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
　　4．连续3年建筑工程质量合格率达100%；
　　5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
　　6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
　　7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
　　8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
　　9．未发生过重大工程质量事故。
　　（二）三级资质：
　　1．注册资本不低于800万元；
　　2．从事房地产开发经营2年以上；
　　3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
　　4．连续2年建筑工程质量合格率达100%；
　　5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
　　6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
　　7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
　　8．未发生过重大工程质量事故。
　　法律依据：《房地产开发企业资质管理规定》第五条。
　　（三）暂定资质证书条件
　　申请《暂定资质证书》的条件不得低于三级资质企业的条件，临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。
　　五、申请材料
　　（一）申请核发《暂定资质证书》应提交的材料：
　　1．行政许可申请书（原件1份）；
　　2．身份证明（营业执照复印件1份，验原件，单位法定代表人证明书及授权委托书原件各1份，法定代表人及受托人身份证明复印件1份，验原件；其中，港、澳、台地区及境外的单位，其身份证明须提交按规定进行公证、认证或见证的文件原件1份）；
　　3．专职技术人员职称证书（复印件1份，验原件）；
　　4．专职技术人员调动证明或劳动合同（复印件1份，验原件）；
　　5．《深圳市土地使用权出让合同书》（复印件1份，验原件）。
　　法律依据：《房地产开发企业资质管理规定》第六条。
　　（二）申请核定资质等级（二、三级）应提交的材料：
　　1．行政许可申请书（原件1份）；
　　2．身份证明（营业执照复印件1份，验原件，单位法定代表人证明书及授权委托书原件各1份，法定代表人及受托人身份证明复印件1份，验原件；其中，港、澳、台地区及境外的单位，其身份证明须提交按规定进行公证、认证或见证的文件原件1份）；
　　3．房地产开发企业资质证书正、副本（复印件1份，验原件）；
　　4．企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件（复印件1份，验原件）；
　　5．房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》执行情况报告（原件1份）；
　　6．《深圳市土地使用权出让合同书》（复印件1份，验原件）。
　　法律依据：《城市房地产开发经营管理条例》第八条；《广东省房地产开发经营条例》第九条；《房地产开发企业资质管理规定》第五条、第六条、第七条、第八条、第十条。
　　六、申请表格
　　申请人需填写《行政许可申请书》（附后），申请书可在深圳市国土资源和房产管理局办公室领取，或在互联网上下载（网址：www.szfdc.gov.cn）。
　　七、行政许可申请受理机关
　　深圳市国土资源和房产管理局办公室。
　　八、行政许可决定机关
　　暂定资质证书及二、三级的资质等级由深圳市国土资源和房产管理局核定。
　　九、行政许可程序
　　申请人递交申请材料——审批——申请人领取有关证书或批文。
　　经审查不符合许可条件的，作出不予行政许可的决定。
　　十、行政许可时限
　　自受理之日起20个工作日。
　　十一、行政许可证件及有效期限
　　《暂定资质证书》，有效期1年；《房地产开发企业资质等级证书》，有效期2年。
　　法律依据：《房地产开发企业资质管理规定》第十四条、第十五条、第十六条、第十七条。
　　十二、行政许可的法律效力
　　取得《房地产开发企业资质等级证书》方可从事房地产开发经营活动。
　　十三、行政许可收费
　　无。
　　十四、行政许可年审或年检
　　有。年检合格的，由深圳市国土资源和房产管理局向社会公布，不符合原定资质条件或者有不良经营行为的，予以降级或者注销资质证书。
　　法律依据：《广东省房地产开发经营条例》第九条；《房地产开发企业资质管理规定》第十七条。

06号 许可事项：城市房屋拆迁

　　一、行政许可内容
　　准许拆迁位于深圳市国有土地上的房屋。
　　二、设定行政许可的法律依据
　　《城市房屋拆迁管理条例》（2001年6月6日国务院令第305号发布）第六条、第七条。
　　三、行政许可数量及方式
　　无数量限制，符合条件者即予许可。
　　四、行政许可条件
　　（一）必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹；
　　（二）合法取得土地使用权；
　　（三）建设项目依法经批准；
　　（四）已制定拆迁计划和拆迁方案；
　　（五）具有拆迁补偿安置能力。
　　如需延长拆迁期限的，申请人应在房屋拆迁许可证件有效期届满前15日提出延期申请。
　　法律依据：《城市房屋拆迁管理条例》第三条、第七条。
　　五、申请材料
　　（一）行政许可申请书（原件1份）；
　　（二）身份证明（个人提交身份证明复印件1份，验原件；单位提交单位法定代表人证明书原件1份，营业执照复印件1份，验原件；有授权委托书的提交原件1份。其中，港、澳、台地区及境外的单位和个人，其身份证明须提交按规定经公证、认证或见证的文件原件1份）；
　　（三）建设项目批准文件（复印件1份，验原件）；
　　（四）建设用地规划许可证（复印件1份，验原件）；
　　（五）国有土地使用权批准文件（复印件1份，验原件）；
　　（六）拆迁计划和拆迁方案（原件1份）；
　　（七）办理存款业务的金融机构出具的全部拆迁补偿安置资金证明（资金证明数额应为补偿安置资金的总额，即100%并保证用于支付拆迁安置）（原件1份）；
　　（八）申请延长拆迁期限，提交《房屋拆迁许可证》（原件1份）。
　　法律依据：《城市房屋拆迁管理条例》第七条、第九条。
　　六、申请表格
　　申请人需填写《行政许可申请书》（附后），申请书可在深圳市国土资源和房产管理局或宝安、龙岗分局办公室领取，或在互联网上下载（网址：www.szfdc.gov.cn）。
　　七、行政许可申请受理机关
　　特区内由深圳市国土资源和房产管理局办公室受理，宝安、龙岗两区由辖区分局办公室受理。
　　八、行政许可决定机关
　　深圳市国土资源和房产管理局。
　　九、行政许可程序
　　申请人递交申请资料——审批——申请人领取《房屋拆迁许可证》。
　　经审查不符合许可条件的，作出不予行政许可决定。
　　十、行政许可时限
　　自受理之日起30个工作日。
　　法律依据：《城市房屋拆迁管理条例》第七条。
　　十一、行政许可证件及有效期限
　　《房屋拆迁许可证》，有效期至拆迁期限期满，期满确需延期的可申请延长，延长期限不超过1年。
　　十二、行政许可的法律效力

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