您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

论房地产市场价格调控的法律规制/朱士利

时间:2024-07-13 11:44:42 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9794
下载地址: 点击此处下载

  【前注】面对房地产市场的持续升温,中央政府早在几年前就已经意识到已经到了必须采取调控措施的时候,目前政府已经连续出台了若干调控政策,力求逐步达到调控房地产市场,防止房地产价格过快增长,逐步消减房市风险,稳定房市价格,稳定经济发展秩序的最终目标。本文针对政府推出的若干政策,从法律视角进行分析,提出房地产市场价格调控的若干法律规制意见,以供参考。

  关键词:主体资格 利润公式 经济底座 经济过热 法律规制 阴阳合同

  一、中央政府推出的房地产市场价格调控政策
  中央政府房市调控政策主要涉及以下方面:
  1、房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,在一定时间内限定居民家庭购房套数;
  2、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;
  3、商业银行暂停发放不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款;
  4、贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;
  5、贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于50%,利率不低于基准利率1.1倍;
  6、商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。
  7、支持房地产企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程贷款;
  8、对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查;
  9、增加住房有效供给,房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量;
  10、落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策;
  11、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设、制定支持公共租赁住房建设贷款政策;
  12、查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订阴阳合同等行为
  13、查办房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业,暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
  二、关于政府房市调控政策内容的法律分析
  根据本文前述归纳的政府出台的13个方面的房市调控政策,本文从以下若干方面进行法律分析:
  1、对房地产市场购买方的调控:
  本文归纳的政府政策第1、2、3、4、5项,主要针对房产购买方,在房产贷款购买数量、贷款购买条件、贷款购买者资格等方面对房产购买方进行了较为严格的限制,尤其是提高第一套房贷款首付比例,大幅增加第二套房贷款成本、禁止第三套房贷款,从很大程度上遏制了投机者,对稳定房地产价格具有不可忽视的作用。
  2、对房地产市场销售方的调控:
  本文涉及政策第7、8、10、11、13项,主要针对房地产开发企业,即房产销售方。涉及政策可以用一句话总结:坚决支持承建中低价位民生工程和政策性安居工程房地产企业,坚决打击唯利是图和恶意对抗国家房市调控政策的房地产企业。
  3、对房地产市场经纪方的调控:
  本文涉及政策第12项,主要针对房地产经纪方,在城市房地产市场,特别是城市二手房地产市场中,经纪公司对房产价格的影响是非常巨大的,大中城市的二手房交易绝大多数是通过房地产经纪机构办理的,房地产经纪人已经成为我国二手房地产市场领域的中坚力量,中央政府加强对房地产经纪方的调控和管理是明智的,也是必须的。
  4、对房地产市场土地供应和政府政策的调控:
  本文涉及政策第9项,主要涉及房地产市场的土地供应链和地方政府政策,该项的执行必须因地制宜,主要由地方政府根据实际情况执行。同时该项政策制定能够切实保障房地产经济有序发展,证据政策基于从源头上保障供应,从政策上有效调控,进而使得房地产市场稳定,进而持续带动国家经济的发展。
  5、政府调控的主要途径:
  从本文归纳的政府13项政策看,政府调控的主要途径是通过商业银行进行调控,所使用的主要调控类型属于间接调控,所运用的主要调控方式属于渐进性调控。
  三、逐步建立房市调控的目标体系和法律规范制度
  1、房市调控目标体系:
  本文认为,房地产市场价格调控应当设立一系列的调控目标,并归结设置成为国家经济宏观调控在房地产市场的目标体系。目标和目标体系的设置基础、原则、标准应当根据社会经济发展的各项指数,尤其是涉及价值利润比率、成本利润比率、不动产基数比率,是设置调控目标和目标体系的重中之重。
  例如,房产建造(包括建筑商和监理)的土木成本价值数据是20,政府税费和土地价值数据是20,房产商运营成本(人员工资、策划、营销等)价值数据是10,房屋成本定价数据50,市场售价100,则成本利润比为100%(实现利润的期限为利润周期,在相同的经济指数下,利润周期越短,则利润产生能力越高),根据经济学价值利润公式,当成本利润超过100%时,即可以称之为经济过热,结合区域供需能力及经济基础和运行特性等经济运行指标即可以判断该地区的房市是否存在经济泡沫。基于此,政府调控目标应当基于经济学原理,运用经济价值规律,在保障企业合理利润的基础上,逐步建立一系列调控目标或目标体系,以保障基础价值,稳定市场价格,维护经济运行底座(社会房地产市场价值占国民经济价值总量的比例越高,国家经济风险指数相应越高),防止经济链断裂和经济危机及社会经济危机的产生,力使国家公民和团体的社会经济生活稳定、有序发展。
  2、房市调控法律规范制度:
  本文认为,要从根本上解决房地产市场过热,房市价格盲目攀升的问题,仅仅从间接因素和政策调整入手是远远不够的,应当考虑基于合理的目标体系,从根本上着手,从法律规范制度角度进行直接的法律规制。
  本文认为,政府进行间接调控,实施一系列调控政策措施,在目前是非常有用和必要的,同时也为制定法律规范制度奠定了良好的基础,目前可以考虑论证并逐步建立长久、稳定的法律机制,以更稳妥的解决房地产市场价格调控问题。
  基于以上论述,本文提出以下可以用于调控房市的法律规范制度:
  (1)避免一味调控,注重引导,合理设计城市布局,正确引导人才和人口流向,注重农村产业发展和稳定农村经济和农村人口。设计、论证、逐步制定切实可行的城市经济导向和居民管理法律法规,运行经济学原理和社会学原理指导城市发展,从科学和法律大环境中解决城市房地产市场调控问题。
  (2)借鉴国外房市调控制度并颁布相关法律。例如新加坡的租屋制度,从根本上说,房地产经济效率仅是暂时的,20年到30年的房屋建设周期更是对国家资源的极度浪费,从长远角度看,应当着重支持科技、实业和切实提高居民生活水平的经济行业,避免城市居民都变成房奴,从而带来某种程度的社会经济隐患。
  (3)设置房地产市场的交易、使用规制并法制化。例如在所在城市工作满一定年限方可取得购房资格,房屋购置后空置一定时限收归国有,房屋出租必须区域登记征税,购买新房必须在规定期限内出售原住房,房产出售必须缴纳个人所得税,房屋价值法定评估和重罚阴阳合同双方,房产赠与及继承必须征税……
  综上所述,房地产市场调控的最终目的是稳定房市经济,保障居民居住权,维护稳定和经济秩序。房地产调控应当坚决打击房地产投机者和炒房者,将炒作房地产的资金引入股市和实体经济领域,仅仅依靠炒作房地产,国家经济从根本上无法得到长久和真正发展,国家和政府只有进行有效调控和引导,真正制定并落实惠民法律法规,保障民生,从而保障确实有购房需求的居民有房可买且能够买得起房,国家经济方可稳固发展。

参考文件:
中央电视台新闻联播、新民网、北京晚报关于房市调控的报道;


作者:北京市兆中律师事务所 朱士利 律师 邮箱:zsldls@126.com

中华人民共和国行政复议法

全国人民代表大会常务委员会


中华人民共和国主席令(九届第16号)

《中华人民共和国行政复议法》已由中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第九次会议于1999年4月29日通过,现予公布,自1999年10月1日起施行。

                 中华人民共和国主席 江泽民
                          1999年4月29日


中华人民共和国行政复议法
(1999年4月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第九次会议通过)


  目 录
  第一章 总 则

  第二章 行政复议范围

  第三章 行政复议申请

  第四章 行政复议受理

  第五章 行政复议决定

  第六章 法律责任

  第七章 附 则

  第一章 总 则

  第一条 为了防止和纠正违法的或者不当的具体行政行为,保护公民、法人和其他组织的合法权益,保障和监督行政机关依法行使职权,根据宪法,制定本法。


  第二条 公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益,向行政机关提出行政复议申请,行政机关受理行政复议申请、作出行政复议决定,适用本法。


  第三条 依照本法履行行政复议职责的行政机关是行政复议机关。行政复议机关负责法制工作的机构具体办理行政复议事项,履行下列职责:


  (一)受理行政复议申请;

  (二)向有关组织和人员调查取证,查阅文件和资料;

  (三)审查申请行政复议的具体行政行为是否合法与适当,拟订行政复议决定;


  (四)处理或者转送对本法第七条所列有关规定的审查申请;


  (五)对行政机关违反本法规定的行为依照规定的权限和程序提出处理建议;


  (六)办理因不服行政复议决定提起行政诉讼的应诉事项;

  (七)法律、法规规定的其他职责。

  第四条 行政复议机关履行行政复议职责,应当遵循合法、公正、公开、及时、便民的原则,坚持有错必纠,保障法律、法规的正确实施。


  第五条 公民、法人或者其他组织对行政复议决定不服的,可以依照行政诉讼法的规定向人民法院提起行政诉讼,但是法律规定行政复议决定为最终裁决的除外。


  第二章 行政复议范围

  第六条 有下列情形之一的,公民、法人或者其他组织可以依照本法申请行政复议:


  (一)对行政机关作出的警告、罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照、行政拘留等行政处罚决定不服的;


  (二)对行政机关作出的限制人身自由或者查封、扣押、冻结财产等行政强制措施决定不服的;


  (三)对行政机关作出的有关许可证、执照、资质证、资格证等证书变更、中止、撤销的决定不服的;


  (四)对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的;


  (五)认为行政机关侵犯合法的经营自主权的;

  (六)认为行政机关变更或者废止农业承包合同,侵犯其合法权益的;


  (七)认为行政机关违法集资、征收财物、摊派费用或者违法要求履行其他义务的;


  (八)认为符合法定条件,申请行政机关颁发许可证、执照、资质证、资格证等证书,或者申请行政机关审批、登记有关事项,行政机关没有依法办理的;


  (九)申请行政机关履行保护人身权利、财产权利、受教育权利的法定职责,行政机关没有依法履行的;


  (十)申请行政机关依法发放抚恤金、社会保险金或者最低生活保障费,行政机关没有依法发放的;


  (十一)认为行政机关的其他具体行政行为侵犯其合法权益的。


  第七条 公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为所依据的下列规定不合法,在对具体行政行为申请行政复议时,可以一并向行政复议机关提出对该规定的审查申请:


  (一)国务院部门的规定;

  (二)县级以上地方各级人民政府及其工作部门的规定;

  (三)乡、镇人民政府的规定。

  前款所列规定不含国务院部、委员会规章和地方人民政府规章。规章的审查依照法律、行政法规办理。


  第八条 不服行政机关作出的行政处分或者其他人事处理决定的,依照有关法律、行政法规的规定提出申诉。


  不服行政机关对民事纠纷作出的调解或者其他处理,依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。


  第三章 行政复议申请

  第九条 公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的,可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请;但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。


  因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的,申请期限自障碍消除之日起继续计算。


  第十条 依照本法申请行政复议的公民、法人或者其他组织是申请人。


  有权申请行政复议的公民死亡的,其近亲属可以申请行政复议。有权申请行政复议的公民为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,其法定代理人可以代为申请行政复议。有权申请行政复议的法人或者其他组织终止的,承受其权利的法人或者其他组织可以申请行政复议。


  同申请行政复议的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织,可以作为第三人参加行政复议。


  公民、法人或者其他组织对行政机关的具体行政行为不服申请行政复议的,作出具体行政行为的行政机关是被申请人。


  申请人、第三人可以委托代理人代为参加行政复议。

  第十一条 申请人申请行政复议,可以书面申请,也可以口头申请;口头申请的,行政复议机关应当当场记录申请人的基本情况、行政复议请求、申请行政复议的主要事实、理由和时间。


  第十二条 对县级以上地方各级人民政府工作部门的具体行政行为不服的,由申请人选择,可以向该部门的本级人民政府申请行政复议,也可以向上一级主管部门申请行政复议。


  对海关、金融、国税、外汇管理等实行垂直领导的行政机关和国家安全机关的具体行政行为不服的,向上一级主管部门申请行政复议。


  第十三条 对地方各级人民政府的具体行政行为不服的,向上一级地方人民政府申请行政复议。


  对省、自治区人民政府依法设立的派出机关所属的县级地方人民政府的具体行政行为不服的,向该派出机关申请行政复议。


  第十四条 对国务院部门或者省、自治区、直辖市人民政府的具体行政行为不服的,向作出该具体行政行为的国务院部门或者省、自治区、直辖市人民政府申请行政复议。对行政复议决定不服的,可以向人民法院提起行政诉讼;也可以向国务院申请裁决,国务院依照本法的规定作出最终裁决。


  第十五条 对本法第十二条、第十三条、第十四条规定以外的其他行政机关、组织的具体行政行为不服的,按照下列规定申请行政复议:


  (一)对县级以上地方人民政府依法设立的派出机关的具体行政行为不服的,向设立该派出机关的人民政府申请行政复议;


  (二)对政府工作部门依法设立的派出机构依照法律、法规或者规章规定,以自己的名义作出的具体行政行为不服的,向设立该派出机构的部门或者该部门的本级地方人民政府申请行政复议;


  (三)对法律、法规授权的组织的具体行政行为不服的,分别向直接管理该组织的地方人民政府、地方人民政府工作部门或者国务院部门申请行政复议;


  (四)对两个或者两个以上行政机关以共同的名义作出的具体行政行为不服的,向其共同上一级行政机关申请行政复议;


  (五)对被撤销的行政机关在撤销前所作出的具体行政行为不服的,向继续行使其职权的行政机关的上一级行政机关申请行政复议。


  有前款所列情形之一的,申请人也可以向具体行政行为发生地的县级地方人民政府提出行政复议申请,由接受申请的县级地方人民政府依照本法第十八条的规定办理。


  第十六条 公民、法人或者其他组织申请行政复议,行政复议机关已经依法受理的,或者法律、法规规定应当先向行政复议机关申请行政复议、对行政复议决定不服再向人民法院提起行政诉讼的,在法定行政复议期限内不得向人民法院提起行政诉讼。


  公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼,人民法院已经依法受理的,不得申请行政复议。


  第四章 行政复议受理

  第十七条 行政复议机关收到行政复议申请后,应当在五日内进行审查,对不符合本法规定的行政复议申请,决定不予受理,并书面告知申请人;对符合本法规定,但是不属于本机关受理的行政复议申请,应当告知申请人向有关行政复议机关提出。


  除前款规定外,行政复议申请自行政复议机关负责法制工作的机构收到之日起即为受理。


  第十八条 依照本法第十五条第二款的规定接受行政复议申请的县级地方人民政府,对依照本法第十五条第一款的规定属于其他行政复议机关受理的行政复议申请,应当自接到该行政复议申请之日起七日内,转送有关行政复议机关,并告知申请人。接受转送的行政复议机关应当依照本法第十七条的规定办理。


  第十九条 法律、法规规定应当先向行政复议机关申请行政复议、对行政复议决定不服再向人民法院提起行政诉讼的,行政复议机关决定不予受理或者受理后超过行政复议期限不作答复的,公民、法人或者其他组织可以自收到不予受理决定书之日起或者行政复议期满之日起十五日内,依法向人民法院提起行政诉讼。


  第二十条 公民、法人或者其他组织依法提出行政复议申请,行政复议机关无正当理由不予受理的,上级行政机关应当责令其受理;必要时,上级行政机关也可以直接受理。


  第二十一条 行政复议期间具体行政行为不停止执行;但是,有下列情形之一的,可以停止执行:


  (一)被申请人认为需要停止执行的;

  (二)行政复议机关认为需要停止执行的;

  (三)申请人申请停止执行,行政复议机关认为其要求合理,决定停止执行的;


  (四)法律规定停止执行的。

  第五章 行政复议决定

  第二十二条 行政复议原则上采取书面审查的办法,但是申请人提出要求或者行政复议机关负责法制工作的机构认为有必要时,可以向有关组织和人员调查情况,听取申请人、被申请人和第三人的意见。


  第二十三条 行政复议机关负责法制工作的机构应当自行政复议申请受理之日起七日内,将行政复议申请书副本或者行政复议申请笔录复印件发送被申请人。被申请人应当自收到申请书副本或者申请笔录复印件之日起十日内,提出书面答复,并提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。


  申请人、第三人可以查阅被申请人提出的书面答复、作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料,除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外,行政复议机关不得拒绝。


  第二十四条 在行政复议过程中,被申请人不得自行向申请人和其他有关组织或者个人收集证据。


  第二十五条 行政复议决定作出前,申请人要求撤回行政复议申请的,经说明理由,可以撤回;撤回行政复议申请的,行政复议终止。


  第二十六条 申请人在申请行政复议时,一并提出对本法第七条所列有关规定的审查申请的,行政复议机关对该规定有权处理的,应当在三十日内依法处理;无权处理的,应当在七日内按照法定程序转送有权处理的行政机关依法处理,有权处理的行政机关应当在六十日内依法处理。处理期间,中止对具体行政行为的审查。


  第二十七条 行政复议机关在对被申请人作出的具体行政行为进行审查时,认为其依据不合法,本机关有权处理的,应当在三十日内依法处理;无权处理的,应当在七日内按照法定程序转送有权处理的国家机关依法处理。处理期间,中止对具体行政行为的审查。


  第二十八条 行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查,提出意见,经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后,按照下列规定作出行政复议决定:


  (一)具体行政行为认定事实清楚,证据确凿,适用依据正确,程序合法,内容适当的,决定维持;


  (二)被申请人不履行法定职责的,决定其在一定期限内履行;


  (三)具体行政行为有下列情形之一的,决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法;决定撤销或者确认该具体行政行为违法的,可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为:


  1.主要事实不清、证据不足的;

  2.适用依据错误的;

  3.违反法定程序的;

  4.超越或者滥用职权的;

  5.具体行政行为明显不当的。

  (四)被申请人不按照本法第二十三条的规定提出书面答复、提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料的,视为该具体行政行为没有证据、依据,决定撤销该具体行政行为。


  行政复议机关责令被申请人重新作出具体行政行为的,被申请人不得以同一的事实和理由作出与原具体行政行为相同或者基本相同的具体行政行为。


  第二十九条 申请人在申请行政复议时可以一并提出行政赔偿请求,行政复议机关对符合国家赔偿法的有关规定应当给予赔偿的,在决定撤销、变更具体行政行为或者确认具体行政行为违法时,应当同时决定被申请人依法给予赔偿。


  申请人在申请行政复议时没有提出行政赔偿请求的,行政复议机关在依法决定撤销或者变更罚款,撤销违法集资、没收财物、征收财物、摊派费用以及对财产的查封、扣押、冻结等具体行政行为时,应当同时责令被申请人返还财产,解除对财产的查封、扣押、冻结措施,或者赔偿相应的价款。


  第三十条 公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经依法取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的,应当先申请行政复议;对行政复议决定不服的,可以依法向人民法院提起行政诉讼。


  根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府对行政区划的勘定、调整或者征用土地的决定,省、自治区、直辖市人民政府确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决。


  第三十一条 行政复议机关应当自受理申请之日起六十日内作出行政复议决定;但是法律规定的行政复议期限少于六十日的除外。情况复杂,不能在规定期限内作出行政复议决定的,经行政复议机关的负责人批准,可以适当延长,并告知申请人和被申请人;但是延长期限最多不超过三十日。


  行政复议机关作出行政复议决定,应当制作行政复议决定书,并加盖印章。


  行政复议决定书一经送达,即发生法律效力。

  第三十二条 被申请人应当履行行政复议决定。

  被申请人不履行或者无正当理由拖延履行行政复议决定的,行政复议机关或者有关上级行政机关应当责令其限期履行。


  第三十三条 申请人逾期不起诉又不履行行政复议决定的,或者不履行最终裁决的行政复议决定的,按照下列规定分别处理:


  (一)维持具体行政行为的行政复议决定,由作出具体行政行为的行政机关依法强制执行,或者申请人民法院强制执行;


  (二)变更具体行政行为的行政复议决定,由行政复议机关依法强制执行,或者申请人民法院强制执行。


  第六章 法律责任

  第三十四条 行政复议机关违反本法规定,无正当理由不予受理依法提出的行政复议申请或者不按照规定转送行政复议申请的,或者在法定期限内不作出行政复议决定的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予警告、记过、记大过的行政处分;经责令受理仍不受理或者不按照规定转送行政复议申请,造成严重后果的,依法给予降级、撤职、开除的行政处分。


  第三十五条 行政复议机关工作人员在行政复议活动中,徇私舞弊或者有其他渎职、失职行为的,依法给予警告、记过、记大过的行政处分;情节严重的,依法给予降级、撤职、开除的行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第三十六条 被申请人违反本法规定,不提出书面答复或者不提交作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料,或者阻挠、变相阻挠公民、法人或者其他组织依法申请行政复议的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予警告、记过、记大过的行政处分;进行报复陷害的,依法给予降级、撤职、开除的行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第三十七条 被申请人不履行或者无正当理由拖延履行行政复议决定的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予警告、记过、记大过的行政处分;经责令履行仍拒不履行的,依法给予降级、撤职、开除的行政处分。


  第三十八条 行政复议机关负责法制工作的机构发现有无正当理由不予受理行政复议申请、不按照规定期限作出行政复议决定、徇私舞弊、对申请人打击报复或者不履行行政复议决定等情形的,应当向有关行政机关提出建议,有关行政机关应当依照本法和有关法律、行政法规的规定作出处理。


  第七章 附 则

  第三十九条 行政复议机关受理行政复议申请,不得向申请人收取任何费用。行政复议活动所需经费,应当列入本机关的行政经费,由本级财政予以保障。


  第四十条 行政复议期间的计算和行政复议文书的送达,依照民事诉讼法关于期间、送达的规定执行。


  本法关于行政复议期间有关“五日”、“七日”的规定是指工作日,不含节假日。


  第四十一条 外国人、无国籍人、外国组织在中华人民共和国境内申请行政复议,适用本法。


  第四十二条 本法施行前公布的法律有关行政复议的规定与本法的规定不一致的,以本法的规定为准。


  第四十三条 本法自1999年10月1日起施行。1990年12月24日国务院发布、1994年10月9日国务院修订发布的《行政复议条例》同时废止。




商业部关于下达《油脂调拨合同实施办法(试行)》的通知

商业部


商业部关于下达《油脂调拨合同实施办法(试行)》的通知

1984年9月12日,商业部

为了加强油脂调拨管理,保证国家调拨计划的执行,明确调出、调入方的经济责任、维护双方合法权益,根据国务院《农副产品购销合同条例》的有关精神,决定对油脂、油料调拨实行经济合同制管理办法。
现将已经征得国家工商行政管理局和中国人民银行总行同意的《油脂调拨合同实施办法(试行)》,随文附发你们,请你们抓紧贯彻落实,积极组织试行。试行中有何情况和问题,望及时告知我们。

油脂调拨合同实施办法(试行)

第一章 总则
第一条 为了加强油脂调拨管理,确保国家调拨计划的执行,进一步明确供方(调出方)、需方(调入方)的经济责任,维护双方的正当合法权益,提高经济效益,根据国务院发布的《农副产品购销合同条例》的规定,对油脂(包括油料,下同)调拨实行经济合同制办法,特制定本实施办法。
第二条 签订油脂调拨合同,必须在国家政策、法律、法规规定的范围内,按照平等互利的原则,由当事人双方以书面形式认真协商签订。调拨合同的内容要充分反映当事人双方的权利、义务,明确双方的经济责任,规定对违约的处理办法。合同的格式,省间调拨的由商业部统一制定;省、自治区、直辖市内调拨的,由省、自治区、直辖市粮食(商业)局(厅)制定。
第三条 油脂调拨合同一经签订具有法律约束力,双方必须严格信守,认真履行,任何一方不得擅自变更或解除合同。依法成立的调拨合同不受机构调整、领导人或经办人变动等影响。

第二章 调拨合同的签订与履行
第四条 签订油脂调拨合同,应以各级油脂主管部门下达的调拨计划为依据。签订合同的办法,省间调拨的,由有关调出、调入省、市、自治区主管部门,在汇编季度调拨计划时,根据部主管部门确定的季度调拨计划,签订调拨总合同。在季度调拨计划汇编结束后,双方主管部门根据总合同的规定,分别落实发运单位或接收单位,具体执行合同调拨。省、自治区、直辖市范围内的油脂调拨,采用何种办法签订合同,由省、自治区、直辖市主管部门自定。
多渠道经营的议价油脂和根据国家规定已退出统、派购范围的油脂调拨,由供需当事人双方根据情况,自行协商签订合同。
签订油脂调拨合同,供需双方要会章签字。合同正本一式两份,由供需当事人双方各执一份。省、市、自治区对具体执行单位,可采用调拨合同执行单的方式,并在通知发运或接收单位的同时,抄送开户银行。
第五条 油脂调拨合同的主要内容包括:商品品名、规格质量、数量和计量单位、价格、发运单位、结收单位、包装形式(桶装、散装)与运输工具、调拨期限、开户(结算)银行和帐户名称及帐号、结算单位、结算方式、双方认为需要在合同中明确规定的事项等。
第六条 调拨油脂的质量标准,有国家标准的按国家标准执行;无国家标准有专业(部)标准的,按专业(部)标准执行;既无国家标准又无专业(部)标准的,按调出省、自治区、直辖市规定执行,或由当事人双方协商确定标准。
第七条 调拨油脂的价格,国家计划内调拨的,按照部规定的调拨作价原则执行;议价调拨的,由供需双方协商自定价格。
执行国家调拨价格的,在合同期内如遇国家价格调整时,按新规定价格计价;超过合同期限逾期交货的,遇价格上调时,按原价格执行,遇价格下降时,按新价格执行;逾期接货的,遇价格上调时,按新价格执行,遇价格下降时,按原价格执行。
第八条 履行调拨合同,计划内调拨的,有关运输计划的编制、申报,发运、接收、中转应注意的事项,损耗、超耗规定,运输事故的处理等,继续执行《中华人民共和国商业部粮油调运管理规则》的有关规定;装具和自备油罐火车的使用,继续执行《中华人民共和国商业部粮油装具管理办法》和原粮食部《关于自备油罐火车管理暂行规定》的有关规定。

第三章 调拨合同的变更与解除
第九条 油脂调拨合同签订后,原则上不得随意变更或解除。如遇下列情况之一时,允许变更或解除合同:
(一)因发生严重自然灾害或其它不可抗拒的客观原因,不能履行或不能全部履行合同;
(二)因上级主管部门调整或撤销原定调拨计划,使合同不能按原规定履行;
(三)由于一方违约不履行合同,使合同事实上自然解除。
第十条 变更或解除调拨合同,需经当事人双方协商一致。当事人一方如要求变更或解除合同,要及时通知对方;当事人一方接到对方的要求后,应尽快研究,给予答复。在双方未达成正式协议之前,原合同仍然有效。但是,如果当事人一方在接到对方要求之日起十五日之内不予答复,超过期限即视为默许。如双方另有约定期限则按约定期限计算。
执行国家调拨计划的油脂,变更或解除合同应报经上级主管部门批准。

第四章 违反调拨合同的责任
第十一条 违反油脂调拨合同,责任方应向对方支付违约金。因违约造成对方经济损失的,还应酌情进行赔偿。
第十二条 根据国家计划调拨的油脂,划分责任的基本原则和办法,继续执行商业部《粮油调运管理规则》的有关规定。
第十三条 由于上级主管部门随意变更计划、调度不当、非法干预等原因,使合同不能履行或不能完全履行,造成经济损失的,应先由违约方按规定偿付违约金和赔偿金,然后再由应承担违约责任的上级主管部门负责处理。但因特殊情况上级主管部门必须调整调拨计划,影响合同执行时,可不作违约处理。
第十四条 因运输部门的原因,使合同履行中出现违约情况的,不作违约处理。接收单位应按照商业部《粮油调运管理规则》及承运部门的有关规定,积极向承运部门提出罚款要求或索赔要求。
第十五条 供方违反合同责任
(一)在合同期满时,实际完成的调出数量少于或多于合同规定数量的,均按违约处理。逾期不调或少调部分,如需方仍然需要,应照数补足,并由供方比照中国人民银行有关延期付款的规定,按逾期交货部分货款总值计算,向需方偿付逾期交货的违约金;如需方因逾期交货而不再需要,或是供方不能再补调的,应由供方负责向下达计划的上级主管部门说明情况,并向需方偿付该部分货款总值5%的违约金。
确定调出是否逾期的计算办法,以供方发运货物时运输部门的戳记为准。
实际调出数量比合同规定数量多调或少调不超过2%的,可不作违约处理。
(二)供方未经需方同意,比合同规定时间提前调出的,接收单位可按合同规定的时间付款,并向调出单位收取这段时间的代贮保管费用。
(三)调出油脂的质量不符合合同规定的标准时,质量低于合同规定等级的,应按现行扣价、扣整理费的规定处理;质量高于合同规定等级的,如需方同意,可按质论价接收;如需方不同意,应按合同原规定等级付款。
第十六条 需方违反合同的责任
(一)在合同履行期内,需方如要求不调入或减少调入数量,应向供方偿付该部分货款总值5%的违约金。
(二)未按合同规定期限付款的,应按中国人民银行有关延期付款的规定,向供方偿付延期付款的违约金。
(三)无故拒付全部或部分货款的,应按照中国人民银行有关延期付款的规定。从拒付之日起,向供方支付违约金。
第十七条 违约金和赔偿金应在双方商定的日期内或由有关部门确定责任后十日内偿付,否则按逾期付款处理。任何一方不得自行用扣发货物或扣付货款来充抵。
违约金、赔偿金的支付,应在《农副产品购销合同条例》规定的项目中开支。
第十八条 合同当事人双方发生纠纷时,应通过协商解决。协商不能解决时,可由上一级主管部门调解。调解不成时,任何一方均可向合同管理机关申请仲裁或向人民法院起诉。

第五章 附则
第十九条 各省、自治区、直辖市主管粮食(商业)的行政管理部门可根据本实施办法,结合本地区实际情况,制定具体实施细则,并报商业部备案。
第二十条 本办法自一九八四年十月一日起试行。
附件:油脂(油料)省间调拨合同


------------------------------------
调出单位:(供方)××× 合同编号:
调入单位:(需方)××× 签订日期: 年 月 日
根据国家下达调拨计划的数量、品质规格,供需双方签订油脂(油料)调拨合同,具体发运单位和接受单位,由当事人根据本合同分别落实。油脂(油料)调拨的交接、验收、货款结算、违约责任等,按照《油脂调拨合同实施办法(试行)》的有关规定办理;否则,由此造成的经济损失,应由责任方承担。本合同一经签订,即具有法律约束力,供需双方必须共同遵守,严格履行。
----------------------------------------------------------------------------
| | | | 数量与交货日期 | 价 格 | |
|品种名称|品质规格|计量单位|----------------------|----------|备 注|
| | | |合计| 月| 月| 月|单价|合计| |
|--------|--------|--------|----|----|----|----|----|----|------|
| | | | | | | | | | |
|--------|--------|--------|----|----|----------|----|----|------|
|包装形式| | | | | 运输工具| | | |
----------------------------------------------------------------------------


调出单位:盖章 调入单位:盖章
法人代表:盖章 法人代表:盖章
(授权经办人) (授权经办人)
结算方式:验单付款 地 址:
结算单位: 开户银行:
地 址: 帐 号:
开户银行: 电 报:
帐 号: 电 话:
电 报:
电 话:
本合同一式×××份,正本二份,甲乙双方各执一份,副本
×××份。