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住宅小区内地下车库的所有权与使用归属/童松青

时间:2024-07-09 14:39:00 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9983
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住宅小区内地下车库的所有权与使用归属

作者:浙江五联律师事务所 童松青律师 张东伟律师

(本文作者许可西湖法律书店收藏,未经作者许可,本文不得转摘、复制,否则视为侵权)

住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属

一、问题的提出

开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售,但购买者很少有领导产权证的,多年来,人们很少对此进行追问 。今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下:

星汉城市花园是南京一个高档住宅小区,开发商于1998年9月申报该项目时,南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求,其规划建筑应按机动车0.2车位/户,非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后,3幢楼下建有连片整体地下车库,共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载:"使用权面积"和"其中分摊面积"都是7697.6平方米。

开发商在销售时曾承诺:小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个,其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此,业主将开发商诉之法院,要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。

2003年11月,法院开庭审理后认为,根据规范设计要求,车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时,根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权即为该小区业主享有,因此,开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次,根据《江苏省商品房价格管理规定》,附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此,车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定,被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次,根据《江苏省物业管理条例》,配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有,且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此,被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。

据此,法院当庭作出一审判决:被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理,并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

判决告诉大家,车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺,判决并没有解决车库的所有权问题。它用了"管理"和"收益"两个词,回避了最敏感的产权问题。

二、车库的法律属性

有人认为小区土地使用权既然为业主享有,开发商就不能再享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为,地下车库作为小区建设的配套设施之一,是建筑物的辅助设施,就应如道路、管线一样,是房屋的从物,应交付建筑物的所有人共同使用,在买卖合同没有特别约定的情况下,从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。还有人认为,业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权,如果承认了地下车库的产权属于发展商,那么就承认了空间权被发展商保留,但既然土地使用权都转让给小区业主了,发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里?从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。

上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的利用,和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样,都具有使用面积和建筑面积,在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物,具有作为所有权客体的物的所具有特性,它是一种特定的、独立的物,并不能以其它物代替,而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此,虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定,但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人,他肯定是无法取得法律上的所有权,但实际上他又是违法建筑的所有人,如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权,照样要承担民事责任甚至刑事责任。再如,购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内,购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的,并不存在违法行为。

三、车库的种类

(一) 不得销售的公共配套设施

开发商根据政府规定兴建地下车库,则修建地下车库是他的法定义务,他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利,而是为了满足小区内业主生活需要,向特定人群提供停车位的。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定:"住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备,商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用,不得另行作价销售。"象这种情况,如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租,则是违法行为。

(二) 可以销售的公共配套设施

虽然根据政府规定,开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件,开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施,它与单元房屋是主次关系,不是主物与从物关系,系相对独立建筑物,它可以独立使用而不失使用价值。因此,只要在房屋买卖合同中没有特别约定,则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库,且并没有把地下车库面积计入共摊面积内,那么 ,投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权,业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。

(三)非住宅区的配套设施

这一类地下车库只要审批程序合法,当属开发商自由支配,即可以转让,也可以出租,也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权,还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策,对此类地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来,地下车库将拥有独立的所有权证,届时,作为一项重要的不动产将可以抵押、转让,其所有权权能将能全部得到实现。

(四)利用人防工程进行改造成的下车库

1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我国政府最早对地下空间进行的立法,同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用,即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务,战争状态下归国家统一使用。同时规定了"谁投资、谁使用、谁收益"原则。由于国家对其使用权有明确规定,因此,在和平时期,投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权,同时承担维修保养的法定义务。

如果投资者将人防工程改建为地下车库,那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意,在保证不降低人民防空工程防护能力情况下,才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。

四、如何判断地下车库的归属

《行政复议法实施条例》第24条是非说——与钟鸣先生商榷

作者:宋飞

最近拜读了网上有一篇钟鸣先生的《行政法学新发展??浅谈《行政复议条例》的先进性与缺陷》一文,感觉写得很不错,也很及时。这篇文章的发表,对我们理解和学习新出台的《行政复议法实施条例》很有帮助。但我觉得该文美中不足之处在于:他的有些说法我不能苟同。
钟鸣先生认为:行政复议法实施条例的的一大不足是“政府的公权力有扩大的趋势”,并补充说道::” 政府的公权力在《行政复议法实施条例》中有扩大的趋势,该趋势极可能导致因与《行政复议法》这一上位法发生冲突而被撤销。“个人觉得这种想法有点杞人忧天。看看他的论据:”《行政复议条例》第24条与《行政复议法》第12条第2款极有可能发生上面所述的冲突。在《行政复议法》中明确规定行政相对人对海关、金融、外汇管理、国家安全机关的具体行政行为不服,只能向其上一级主管部门提出复议申请。然而在《行政复议条例》的第24条中却规定“申请人对国务院批准实行省以下垂直领导的部门作出的具体行政行为不服的,可以选择项该部门的本级人民政府或者上一级主管部门申请行政复议”。我认为,这两条法律法规明显发生了冲突,而引出一个窘境:当申请人因对某省一下垂直领导的部门(如市国税局)作出的具体行政行为不服时,向市政府提出申请,而市政府作出的复议决定使市国税局不服而以《行政复议法》第12条第2款提出申诉,致使该复议决定无效撤回,那市政府的威信何在?《行政复议条例》的卫星也不覆存在。而这种情况反之亦然。因此,我强烈认为应对《行政复议条例》第24条第1款进行修改,将缺口补上,以维护国家政府和法律的尊严和威信。“
看了这一段话后,我觉得他举国税局为例也是很不恰当的。理由何在呢?目前我国中央一级实行垂直领导的行政机关主要有:1、海关2、金融3、国税4、外汇管理5、国家安全(注:还应包括海事、粮食储备管理);省级以下实行垂直领导的行政机关主要有:1、工商2、质监3、烟草4、国土资源5、地税6、公安7、监察8、食品药品监督(注:国土资源、审计、统计、林业、国税、地税、工商、公安、交通(包括公路、港航、交管、运管以及地方海事部门),这些行政机关使用的行政执法证件都是本系统上级机关制发,只需向同级政府备案。邮政的也是如此,不过现在已不被视为执法机关。)很明显,国税局属于中央一级实行垂直领导的行政机关,而非钟鸣先生所说的省级以下实行垂直领导的行政机关,因此现实中不可能发现”对市国税局作出的具体行政行为不服时,向市政府提出申请,而市政府作出的复议决定使市国税局不服而以《行政复议法》第12条第2款提出申诉,致使该复议决定无效撤回“这样荒唐的事情。《行政复议法实施条例》第24条的规定,并没有扩大政府的公权力。理由在于:此条规定,体现了宪法和法律规定的权力制约的要求,有利于体现行政复议制度的本质要求,且带有一定的灵活性,同时有利于推动地方的行政复议工作。

作者简介:宋飞,1980年12月11日生, 毕业于华中科技大学法学院,现在湖北黄冈市黄州区政府法制办工作.曾在法律图书馆网发表论文《人治与法治的较量-兼论德治》、《从一案看劳动教养制度的存废》、《从一案看雇佣合同与承揽合同之区分》、《房地产权属变更案例评析》、《试论国有资产流失与法律规制》、《周??与》、《盖尤斯与》、《格老秀斯法学思想研究》、《制定法、成文法概念比较研究》、《宪法定义新论》、《试论我国法学教育的现状问题与对策》、《对12起处罚决定被撤销的复议案的法理分析》、《公司法与劳动法竞业禁止原则之比较》、《试论公司监事制度》、《评柏拉图中译本——兼与张智仁、何勤华先生商榷》、《评格老秀斯中译本——兼与何勤华先生商榷》、《浅析交叉执法问题及其对策》;译作《中国传统哲学与争端解决》、《美国诉微软案》、《屠宰场案的负面影响》。

参考文献
1、钟鸣,《行政法学新发展??浅谈《行政复议条例》的先进性与缺陷》,原载法律图书馆网站
2、曹康泰主编,《中华人民共和国行政复议法实施条例释义》,中国法制出版社2007年6月第一版

关于印发《全国土地执法百日行动方案》的通知

国土资源部


国土资源部文件

国土资发〔2007〕210号


关于印发《全国土地执法百日行动方案》的通知

各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局),计划单列市国土资源行政主管部门,新疆生产建设兵团国土资源局,各派驻地方的国家土地督察局,中国地质调查局及部其他直属单位,部机关各司局:
  为保证国家土地法律法规和土地调控政策的有效实施,巩固土地市场治理整顿成果,坚决惩处土地违法违规行为,部决定集中开展以查处“以租代征”为重点的全国土地执法百日行动,现将《全国土地执法百日行动方案》印发给你们,请认真贯彻执行。
                             国土资源部
                           二○○七年九月十二日



全国土地执法百日行动方案

  为解决当前土地执法方面存在的突出问题,部决定从现在起到今年底,集中100天时间,开展以查处“以租代征”为重点的全国土地执法百日行动。
  一、总体要求
  通过集中清理2005年1月1日以来“以租代征”、违反土地利用总体规划扩大工业用地规模、未批先用等土地违法违规行为,坚决查处违法违规案件,有效遏制土地违法违规现象有所上升的态势,进一步落实最严格的土地管理制度,坚守18亿亩耕地“红线”,保证国家土地法律法规的贯彻执行,确保中央土地调控政策的有效实施。
  二、主要任务和工作目标
  (一)“以租代征”行为的整治。重点查处违反土地利用总体规划和土地利用年度计划,规避农用地转用和土地征收审批,通过出租(承租)、承包等方式非法使用农民集体所有土地进行工商企业项目建设的“以租代征”行为。到今年底,国土资源管理部门要对“以租代征”的违法违规问题,逐一清查到位,并依照有关法律法规的规定严肃处理。对未依法办理农用地转用和土地征收审批,国家机关工作人员批准“以租代征”占地建设的,要追究其非法批地的法律责任;对单位和个人擅自通过“以租代征”占地建设的,要追究其非法占地的法律责任。
  (二)违反土地利用总体规划扩大工业用地规模行为的整治。重点查处现有已审核公告的开发区擅自突破国土资源部核定的四至范围,违反土地利用总体规划圈占土地的行为;查处以“工业集中区”等名义,违反土地利用总体规划圈占土地进行工业用地开发的行为。到今年底,全面清理开发区或以“工业集中区”等名义违反土地利用总体规划圈占土地的问题,对发现的问题分类进行处理,进一步规范开发区用地行为,巩固开发区清理整顿成果。在新一轮土地利用总体规划批准之前,各地一律不得在规划范围外以开发区、“工业集中区”、“产业集聚区”等各种名义非法调整规划。
  (三)“未批先用”行为的清理和整治。重点清查城市批次建设用地未依法办理建设用地审批手续,先行征地、供地、施工建设的违法违规行为。到今年底,全面查清各地城市批次建设用地“未批先用”的建设项目,在查清事实的基础上,予以处理。对单独选址建设项目未依法办理建设用地审批手续,擅自先行动工建设的行为,到今年底,要查清事实,分析原因,明确责任,区分不同情况,分类提出处理意见。同时,要研究进一步改革和完善建设用地报批程序的办法。
  三、工作安排百日行动分三阶段进行:
  (一)自查清理阶段(9月15日至10月14日)。部专门召开视频会议部署百日行动。各级国土资源管理部门要根据百日行动方案以及视频会议精神要求,组织部署本行政区域内土地违法违规问题的清理工作。自查清理要充分利用卫片执法检查等工作成果,全面查清问题后统一登记填表(表格见附件),并将清理结果汇总报部,同时抄送派驻地方的国家土地督察局。
  (二)查处纠正阶段(10月15日至11月24日)。上级国土资源管理部门要对发现的违法违规问题,依照有关法律法规的规定,查处到位;对清理出的管理不规范问题,要采取措施,予以纠正。部从各省级国土资源管理部门抽调人员组成工作组,对自查清理、查处纠正工作以及第七次卫片执法检查的进展情况进行检查。
  (三)督察整改阶段(11月25日至12月25日)。各级国土资源管理部门要针对清查各类土地违法违规案件中暴露出的管理问题,举一反三,制定以完善制度和程序,明确执法责任为重点的整改方案。部党组成员带队组成检查组,对部分地区的查处纠正情况进行检查,并开展对重大问题的调研。各派驻地方的国家土地督察局对压案不查、查处不力的,要督促整改。
  四、工作要求和措施
  (一)加强领导,统一认识。部成立领导小组统一领导百日行动。领导小组由部党组书记、部长、国家土地总督察徐绍史任组长,部党组副书记、副部长、国家土地副总督察李元,部党组成员、国家土地副总督察甘藏春任副组长,部各有关司局主要负责人为领导小组成员。领导小组下设办公室,甘藏春兼任办公室主任,具体工作由部执法监察局和国家土地总督察办公室负责。各级国土资源管理部门要从实践“三个代表”重要思想和贯彻落实科学发展观的高度,充分认识本次行动的重要性和紧迫性。要按照行动方案的要求,逐级认真动员部署,建立相关工作机制,确定具体的工作任务和目标,成立专门的工作班子,全面领导实施本行政区域内的百日行动。
  (二)统筹兼顾,协同配合。今年以来,监察部、国土资源部部署了进一步开展查处土地违法违规案件专项行动,监察部等五部门联合开展了国有土地使用权出让情况专项清理,农业部等七部委联合部署了开展全国农村土地突出问题专项治理。地方各级国土资源管理部门要按照专项行动、专项清理、专项治理和本次百日行动的部署和要求,统筹兼顾,积极开展相关工作,确保完成各项任务。百日行动中的重大问题,要及时向当地党委、政府汇报,特别是涉及本部门难以解决的问题,要主动提出建议,积极争取当地党委、政府的支持,要做好与有关部门的沟通协调工作,共同研究解决土地管理和土地执法中的关键问题。各派驻地方的国家土地督察局负责对专项行动、专项清理、专项治理和百日行动的全过程督察,按照各项工作的要求,明确各阶段的督察重点,推动各项工作的有效开展和落实。
  (三)依法查处,督促整改。地方各级国土资源管理部门要严格依法依纪处理土地违法违规问题,严肃处理以罚代法、处罚不到位的行为。对土地违法违规涉及到应当追究国家机关工作人员行政责任的,要移送监察部门;涉及犯罪的,要移送司法机关。严格追究瞒案不报、压案不查的责任。对于不认真组织查处的,部将直接立案查处,并追究有关人员的责任。对土地违法违规问题严重的地区,实行问责。各派驻地方的国家土地督察局对压案不查或查处不力的地区,应及时向有关省级及计划单列市人民政府发出整改意见书;整改不力的,报请国家土地总督察责令限期整改,限期整改期间暂停该地区农用地转用和土地征收审批。
  (四)积极宣传,营造氛围。最近一个时期,各级国土资源管理部门的宣传工作要以百日行动为重点,要充分利用广播、电视、报刊、网络等媒体,大力宣传百日行动各阶段的整治成果和查处违法违规用地行为的进展情况,保持舆论的高压态势。要定期召开新闻发布会,发布相关信息,通报百日行动的进展情况。各地都要通过媒体曝光一批影响恶劣的案件。要通过声势浩大、卓有成效的宣传活动,大力宣传中央关于严格土地管理,坚决打击土地违法违规行为的坚定决心,牢固树立依法管地、依法用地的观念,营造良好的土地管理氛围。
  (五)建章立制,规范管理。各级国土资源管理部门要通过百日行动,认真总结土地管理的经验,针对土地管理和土地执法中存在的问题,立足于从管理上查找原因,对尚未建立管理制度的,要限期建立;对制度不落实、管理不到位的,要研究落实措施;要建立公开透明的办事程序和集体决策制度,进一步规范工作程序,促进依法行政和依规办事。部将对百日行动组织开展情况、土地违法违规案件查处情况等予以通报。各省级国土资源管理部门要在每个阶段结束后(10月14日、11月24日、12月25日)将百日行动各阶段进展情况汇总报告领导小组办公室,重大情况随时报告。
  附件:1、土地违法违规情况汇总表
   2、通过“以租代征”方式使用农民集体所有土地进行工商企业项目建设用地调查统计表
   3、违反土地利用总体规划扩大工业用地规模情况统计表
   4、城市批次建设用地“未批先用”情况统计表
   5、单独选址应报国务院审批建设项目用地“未批先用”情况统计表
   6、单独选址应报省级政府审批建设项目用地“未批先用”情况统计表
                          二〇〇七年九月十二日


  附表.xls

  土地执法百日行动有关表格填报的补充说明.doc




土地执法百日行动有关表格填报的补充说明

一、省级人民政府批准或者由省级人民政府授权的设区市(自治州)人民政府批准的村庄、集镇批次建设用地,在附表4-1中填报。
二、附表4-1、附表4-2、附表4-3中,“用地时间”填报供地时间,即法定用地时间;“实际用地时间”填报“未批先用”建设单位实际用地时间;“审批时间”填报法定批准机关出具建设用地审批意见的时间。



百日行动领导小组办公室
二〇〇七年九月十八日